绿色建筑的运营管理教材

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1、绿色建筑的运营管理,同济大学,程大章,一、绿 色 建 筑 的 实 践 二、现代物业设施管理概述 三、绿色建筑运营管理特点 四、绿色住宅运营管理评估 五、绿色公建运营管理评估 六、小 结 与 考 核 要 点,主要内容,一、绿色建筑的实践,进入廿一世纪，全球城市化进程加快、经济快速增长，但是人口急骤增加、资源萎缩、环境恶化，人类生存面临着严峻挑战。 人类的建设行为及其成果建筑物在生命周期内：消耗了全球资源的40%、全球能源总量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾总量的40%。 绿色建筑强调人与自然的和谐，避免建筑物对生态环境和历史文化环境的破坏，资源循环利用，室内环境舒适，符合中国可持续发展的基本国策，

2、因而受到了各级政府、工程界与房地产业的高度重视。,绿色建筑是人类的建筑物第四阶段，其主要特征：大量利用可再生能源和未利用能源，强调能源节约和建筑材料资源的循环使用，尽量减少建筑过程中对自然生态环境的损害。 第一阶段 遮风避雨建筑 第二阶段 舒适建筑（1700年-1970年） 第三阶段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四阶段 绿色建筑：建设不仅是为了自身的需要，更要为人类的后代留下生存的环境与资源、历史文化遗产。,绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护环境、节约资源（节能、节水、节地、节材）和减少污染，为人们提供健康、适用和高效地使用的空间。 绿色建筑将环保技术、节能技术、信息技术、控制技术

3、渗透入人们的生活与工作，用最新的理念，最先进的技术去解决生态节能与居住舒适度问题。使建筑物与自然环境共同构成和谐的有机系统。,我国采用限制性政策与鼓励性政策并举的方式推动绿色建筑发展。对达不到节能设计标准的建筑采取禁止投入使用等强制性措施；对节能达标或应用可再生能源的建筑，采取减免税收费用、贴息贷款、财政补贴进行鼓励。 经济政策实施的重点领域是新建绿色建筑、既有建筑的建筑节能改造、可再生能源的规模化应用等。,综上所述，中国近年来在绿色建筑领域所做的这些工作，反映了政府、工程界和房产业的建设行为正从生态意识走向生态尽责，这是中国可持续发展的重大转折点。,在绿色建筑的工程建设过程中每一专业都是绿色

4、建筑建设链的一部分，任何阶段都在绿色建筑的生命周期之中。 为能有效实施，绿色建筑的生命期必须具有一个协同支撑的模式。,绿色建筑工程实践中的问题,绿色建筑因符合中国政府可持续发展的国策与世界节能环保主流，得到了快速发展，无论是工程界还是房地产业都已经把绿色建筑的建设作为主要的工作内容。但是作为新技术集成的产物，绿色建筑在中国还是处于初级阶段，就如20年前的智能建筑，人们在以高涨的热情、前卫的理念去构造心中的理想物时，往往缺失了科学严谨。,缺乏生命期成本评价 现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。 建设投资+生命期内维持功能的费用 =生命期的成本 绿色建筑所设节能环保设备及可再生能源设施的建设

5、成本是很大的，大多设备的寿命远低于建筑物的寿命，而且运行维护的费用不菲。 然而这些投入之后，是否获得了预期的收益？设施节能/产能的成本究竟是多少？设施运行的环境代价?,重形式与理念，轻实效与长效 一些绿色建筑的实验性项目，强化了绿色理念，把各种绿色建材、绿色设计方法、节能技术、节能设备等组合在一幢孤立的建筑物中， 虽然获得各类绿色建筑示范工程的称号，但却没有完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与运行的成本资料。示范工程或零能耗建筑，多以设计的理想值表示效能，而太阳能光伏发电系统提供的能量、太阳能制冷系统的出力，地源热泵的供能热量；建筑物内的舒适度等等，或为数据不全，或是羞于启齿。,绿色建筑工

6、程为了保障其建设目标在运行中的实现，必须建立监控系统，通过实时运行的数据来分析建筑物的节能与环境保护的效能及缺陷。这一监测不是对绿色建材与节能设施的性能测试，而是从工程整体验证绿色建筑的实际效益。 运营管理是绿色建筑评价的关键，必须用真实的数据说话!,二、现代物业设施管理概述,物业设施管理FM （Facility Management） 建筑物的使用寿命在60-70年左右，而设施设备的寿命则在6-25年不等。建筑物一经投入使用，就需要良好的经营管理和维护管理。,国际物业设施管理协会IFMA (International Facility Management Association） FM定义

7、：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。,FM目标三大要素,质量目标 财务目标 供给目标,绿色建筑物采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，提高建筑物的自动化与信息化水平，能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设施管理提供了先进的技术手段去实现 FM 的工作目标。,T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期,不同维护水平的可靠性曲线,三、绿色建筑运营管理特点,如何体现绿色建筑的建设目标得到实现? 如何保证绿色建筑的技术措施运行正常? 如何使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会

8、效益得到长期的实现？ 必须有良好的运营管理！这也是绿色建筑评价标准设立“运营管理”章的意义。,普通建筑物的运营管理是指建筑使用期的物业服务，常规为给排水、燃气、电力、电讯、保安、绿化、保洁、停车、消防与电梯等的管理以及公用设施设备的日常维护等。 绿色建筑运营管理则在传统物业服务的基础上进行提升，要求坚持“以人为本”和可持续发展的理念，从建筑全寿命期出发，通过有效应用适宜的高新技术，实现节地、节能、节水、节材与保护环境的目标。,为实现绿色建筑的建设目标，工程实施与运行管理涉及大量的技术与政策问题。 建筑设备、资源利用、管理信息、生态等领域，有大量需要解决的智能控制与信息管理的课题。如果不能有效地

9、实现各类设备系统的智能控制，不能完备地进行建筑物建设、运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的主要目标是不可能达到。,信息 绿色建筑工程需要广泛采集环境（大气、水体、气象等）、生态（植物、动物等）、建筑物（结构、地基、建材等）、设备（能源、空调、水处理、供电、固体废弃物处理等）、社会（安全、资讯、服务、管理、行政等）等领域的信息，为人类社会活动与生活提供准确可靠的信息，为绿色建筑的控制、管理与决策创造良好的环境。,控制 绿色能源从太阳能，风能，地热应用到区域热电冷三联供系统等的控制； 利用峰谷电价差的冰蓄冷系统的控制； 采用最优控制技术充分利用自然能量来采光、通风（照明控制与室内环境）控制，实现低

10、能耗建筑，辅以可再生能源则成为零能耗建筑； 随环境温湿度、照度而自动调节的智能呼吸墙； 应用变频调速技术对泵类设备的最佳能量控制； 自动收集雨水、处理污废水，提供循环使用的水处理设备控制系统；,管理 绿色建筑的管理涉及环境、生态、能源、资源、经济、建筑物、设备、社会、安全、通信网络等。 由于各子项相互关联，有些子项的目标甚至相互矛盾，因此管理不能仅着眼于单一子项，而要信息共享充分协调相互关系，于是绿色建筑的集成信息管理系统应运而生，在一个统一的平台上，实现绿色目标的综合管理。 决策 绿色建筑的生命周期中，其建设、运行管理与更新改造有大量的事物需要决策，并付诸执行。,多学科交叉，多技术结合 绿色

11、建筑的监控管理对象分属土木工程、环境工程、生态工程、能源工程、信息工程、化学工程、设备工程。在一个子系统中，往往需要采用多种技术手段来实现目标。如模仿“人体表皮组织呼吸系统神经系统”应激性能的气候调节设备（呼吸墙），就要综合运用新型墙体材料、过滤器、气候调节设备、空气参数检测设备、智能控制装置，以室内外空气品质、建筑能耗及居住人的舒适度为综合目标进行自动调节。,绿色城市是绿色建筑的必然趋势,一幢建筑物中装备了所有种类的节能环保设备，以追求零能耗与零排放目标的亮点工程，除了作为科普教育与科学实验用外，很难有实际应用与工程推广的价值，因为缺乏生命周期成本的分析，缺乏多种节能环保设施运行维护的保障体

12、制，无法进行合理的投入产出分析。,热电冷三联供、太阳能发电、太阳能热泵、风力发电、水源热泵、地源热泵、雨污水综合利用、中水回用、生物质发电、垃圾无害化处理与能量回收等技术的合理有效应用，在建设、管理与运行成本上均非独立建筑物可以承受的。 节能环保关键技术价值的实现需要专业化与集约化，可再生能源利用的技术需要规模化才能取得经济可行性。,实践证明孤立的绿色建筑受到技术、管理与经济的制约，要实现可持续发展，需要从绿色城区的角度来审视建设行为。 可再生能源的集约化利用、废弃物质的综合利用、道路交通的规划管理、能源综合监测管理、综合通信等，都是节能、环保与减排的重要组成部分，这些设施只能是城市的基础设施

13、。 我们可以明确地指出走向绿色城市是绿色建筑的必然趋势。,通信与网络技术支撑语音、邮件与远程视频会议等应用，在增强人际交往同时减少出行能耗。 为有效利用能源与资源，城市能源综合管理系统对电、燃气、水等的供应与使用进行全面的监测、控制及管理。 可再生能源系统（风力/太阳能/生物质发电等）的运行控制与管理采用优化控制、并网控制及谐波控制等。 中水与污水的处理回用需要自动控制，在恶劣的工作条件下，保证资源的有效利用，同时使人类活动对水资源的污染降低到最小。,建筑物的运营管理往往与规划设计与建设脱节，工程竣工后才启动运营管理工作。 绿色建筑则应在规划设计阶段确定运营管理策略与目标，在运营实施时不断地进

14、行改进。处理好使用者、建筑和自然三者之间的关系，实现绿色建筑各项设计指标。,运营管理是对建筑运营过程的计划、组织、实施和控制，通过物业的运营过程和运营系统来提高绿色建筑的质量、降低运营成本和管理成本、节省建筑运行中的各项消耗（包括能源和人力消耗）。 建筑智能化技术是绿色建筑的技术保障，能提高其建筑性能，智能化系统影响着绿色建筑运营的整体功效。,绿色与低碳的实现是一个循环周期，通过从测量数据、数据可视化、效果评估、数据分析、设计改善方案到实施改善方案各个环节，然后再回到测量数据，开始第二个循环。 在建筑物的运行期中，这是一个无休止的工作循环。因为建筑物的功能会有调整，负荷是一个随机过程，设备系统

15、有一个渐进的老化过程，在每一次循环中总会发现各类情况与问题，需要进行优化改善，都能提升建筑物与设备系统的性能。,日本品川东口南地区的区域能源中心装备有2台2000kw燃气透平机组、2台2500kVA发电机组、3台2000RT吸收式冷冻机组、1台1000RT吸收式冷冻机组、1台800RT吸收式冷冻机组等，为12ha区域的建筑群提供冷水、热水与蒸汽 。,2005年完善了BA系统，实行能源数据监测与分析，改进运行组织和方案，加强大规模建筑设施的维护管理；权衡室内环境、服务性能与节能效果，听取客户意见和积累各方面信息； 在节能节省资源方面，进行能源需求方的节能节省资源与能源供给方的节能节省资源；节能成

16、果“可视化”，对能源消耗单位进行统计分析与CASBEE评价。使整个区域能源中心的能效比从0.80提升到0.86。,GB/T 233312009能源管理体系要求和能源管理体系认证 GB/T 23331规定对能源管理体系的要求，组织确定有效的能源管理体系要素和过程，强调对能源管理的过程控制，为兑现管理承诺和实现能源方针进行策划实施检查与纠正持续改进等过程。,绿色建筑的建设理念跨越了建筑物本体而追求人类生存目标的优化，是一个大系统多目标优化的典型案例。 绿色建筑采用大量的智能系统来保证建设目标的实现，这一过程需要信息、控制、管理与决策，智能化、信息化是不可缺少的技术手段。 建设部仇保兴副部长提出：“以智能化推进绿色建筑，节约能源，降低资源消耗和浪费，减少污染，是建筑智能化发展的方向和目的，也是绿色建筑发展的必由之路。”,运营管理部分的评价主要涉及物业管理（节能、节水与节材管理）、绿化管理、垃圾管理、智能化系统管理等方面。 住宅建筑运营管理指标共有12项，其中控制项4项（第4.6.14.6.4条），一般项7项（第4.6.54.