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1、 高层酒店式公寓建筑综合体调研实习概要：实习地点：青岛 、北京实习时间：2012年1月2日2012年3月2日实习目的：结合毕业设计的题目类型，观摩当前中国经济发展进程的不同地区的新建筑，为本次设计进行定位，并在亲身体验中加深对城市设计问题的思考。实习任务：行前查阅相关资料，在现场观察建筑的形象、结构、感受内部空间、拍摄照片，思考存在的问题，返回后撰写实习报告。正文本次毕业设计的内容是商业建筑综合，主要为酒店商业综合体。针对这种性质的建筑，在青岛、北京的实习中，着重对这两类建筑进行了考察。酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管
2、理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒
3、店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电
4、器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人
5、们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 3、与公寓式酒店的区别现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 从服务上看，酒店式公寓
6、与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。 4、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。5、酒店式公寓的市场诱惑力“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产
7、权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。6、如何吸引市场投资酒店式公寓酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：地段，是否具备可持续发展潜力；是否是商业中心；是否在市政规划蓝图中。二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。
8、在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。 酒店式公寓实例调研1-1、北京酒店式公寓概括（案例）北京的酒店式公寓是目前地产市场继旅游地产和商业地产后的又一地产开发热点，多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心或者写字楼密集区。酒店名称户型（属性）酒店概况 配套设施室内配套服务（特色） 北京西单美爵酒店单身公寓一房一厅两房两厅园林、泳池、会所、按摩池 全装修：宽带上网，独立厨卫；l 厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆
9、及水龙头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖）l 浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇、电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器；l 大堂礼宾服务：接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆）；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询；l 洗衣及家政服务洗衣联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡等北京诺富特三元酒店标间：高级/豪华客房大使/总统套房单身公寓一房一厅商务中
10、心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商场中餐厅 西餐厅 茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋DDD电话/IDD电话宽/带上网部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具）商务中心服务秘书服务：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；电话传真、影印赴物、设备租赁服务等 北京伯豪瑞廷酒店一房一厅两房一厅商务套房豪华套房行政套房A行政套房B独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统、商务中心、旅游柜台餐厅、会议室、健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房
11、/KTV。独立厨房卫生间及配套卫具、厨具日常家用电器沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/小型保险柜宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、n 鲜花安排服务n 送矿泉水/送报纸/送鲜果n 当日洗烫服务n 擦鞋服务n 托儿及保姆服务24小时中西式客房送餐服务1-2、北京酒店式公寓特点A、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫，并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。户型设计中通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积
12、，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。B、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。2、青岛酒店式公寓概括（案例）酒店名称户型（属性）酒店概况 配套设施室内配套服务（特色）青岛香格里拉大饭店单房一房两厅两房两厅商务套房豪华套房行政套房A行政套房B宴会厅、送餐服务、游泳、酒店内餐厅、洗衣服务、停车场、咖啡厅、叫醒服务、酒吧/酒廊、礼宾司服务、医疗支持、商务中心、儿童看护、前台贵重物品保险
13、柜、擦鞋服务、提供泊车位、夜总会、健身、大巴或轿车租赁服务、桑拿、外币兑换、会讲英语的服务员、蒸气浴等。l 厨房：吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地砖、高级面专）l 卫生间吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙头及花洒；排气扇、热水器；但体空调l 厅房复合地板、墙纸。l 餐宴服务（中西餐饮、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务）；l 商务服务（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、鲜花服务）；l 礼宾服务（城市资源咨询服务、保险箱服务）青岛颐中皇冠假日酒店一房一厅两房一厅总统套房高级套房商务套房女士商务套房行政商务套房豪华套
14、房行政豪华套房行政套房（大）总统套房 餐饮：中餐厅、西餐厅、酒吧 服务：票务服务、商场、出租车、全部房间有宽带上网 会议：会议厅 标准套房（含早） (1,113元起) 标准套房（含早） (1,113元起) 服务设施：出租车、商场、票务服务 餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、酒吧、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、游泳池 、保龄球场、网球场、健身房。保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道有三层女士楼层：l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅咖啡、商务廊89折青岛汇泉王朝大酒店豪华单人房豪华双人房行政套房高级度假套房豪华度假套房餐厅、商务中心、KTV包房长途电话服务厨房冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸歌舞厅、恒温游泳池多功能会议室）中餐厅、西餐厅、日餐厅、咖啡厅、酒吧、限时送餐服务、迪斯科舞厅、桌球室、健身室、保龄球场、网球场、模拟高尔夫球场、室内游泳池、桑拿浴室2-2、青岛酒店式公寓特点A、房型突破平面结构个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计，利用5.4米左右的层高分割成上下两层，扩大
