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1、上海养老市场调研分析,营销部,二零一五年六月,天地健康城,项目规划图,项目区位图,天地健康城-基本信息,B:服务式公寓 E:德颐医院 D:健康食堂 G:邻里中心 A:风情商业街 C:恬愉学院 F: 养生公园,提供从自理、介护到全护理等一站式健康服务 项目配套完备、“医、食、娱、学”样样俱全 天地健康城配套比例超过20%，除一千多平米的中型超市等基本商业配套外，医院、邻里中心、怡乐学堂、食堂、教室、图书馆、活动室、体育馆等 风雨连廊、人车分流与园区无障碍设计，方便老人出行交流 内部建有无障碍的风雨连廊，将园区各个功能组团有限的连接起来，方便老人出行与交流；同时项目交通采取严格的人车分流，在确保行
2、走安全的同时也带来了更多的空间自由,天地健康城建筑面积15万平方米，是一座由自理、介护、全护理公寓以及医院、邻里中心、怡乐学堂、食堂等养老配套共同组成的大学校园般的高端退休综合社区,天地健康城-整体规划,天地健康城-功能布局,项目规划建设了养生公园、商业景观、中轴景观以及组团景观四个景观分区，通过科学的分区规划，以达到养生、养心、养性的作用,天地健康城-功能布局,养生公园、健康步道 运动场 健康食堂 德颐护理医院 垂钓区 恬愉学堂 游泳池/SPA 娱乐设施 适老健身区 社区商业 邻里中心 图书馆,天地健康城-配套,产权式 99m2两室两厅双阳台,产权式 123m2两室两厅双阳台,产权式 143
3、m2两室两厅双阳台,产权式60m2一室一厅一阳台,产权式 103m2两室两厅双阳台,天地健康城-户型设计,项目基本以两房为主，面积基本都在100以上为主，精装修交付，精装标准3500元/m2，保证了老人们安全舒适的生活空间,电梯设置 60m2 ：一梯四户 99m2、103m2 ：一梯三户 123m2、143m2：一梯两户 电梯全部采用适老设计、轮椅的拐弯半径、扶手较低,无产权服务式公寓户型，暂未开放,天地健康城-户型设计,天地健康城-销售前准备,1、会所（8400m2）功能设计主要为常规化会所配置和适老化展示。其常规化配置为地下恒温游泳池（500m2），健身房，兵乓馆等运动场馆，瑜伽馆，室内高
4、尔夫馆，老年大学等 2、适老化展示区由适老生活用品、样板房（充分做足适老化细节）、半自理老人和全护理老人的护理设备展示,天地健康城在示范区打造竣工后进行销售。其示范区主要包括健康会所（销售期起售楼处功能），样板房，适老化展示区。,天地健康城-销售模式,天地健康城为商业性质产权，其销售模式即为常规产权房销售模式。,核心卖点：源自澳洲的，高端退休综合社区，项目作为市场稀缺的产权式养老社区填补了市场空白，提供全方位的健康管理养老服务，同时与九大三级甲等医院无缝对接，以大学校园般的退休生活理念引爆市场,项目从2014年4月开盘。已累计成交337套，共36057，成交总额4.4亿，成交均价12390元/
5、,2015年销售情况,天地健康城-销售情况,天地健康城-会员服务,天地健康城作为其第一个项目，服务内容和收费标准目前未最终确定,会员费： 模式一69000元/年两人，单人价格未定 模式二45000元/年两人， 30000元/年人（与模式一服务差别暂未定） 模式三110万/两人，终身全服务免费会员，每年享有6%固定收益。且可随时退。,享受服务: 1.自理老人主要享受免费三餐，免费外出旅游（满20人），专家讲座，家政服务 2.半自理老人主要享受24小时护工服务以及部分娱乐活动 3.全护理老人主要享受护理医院的全方位贴身服务 护理医院由华东医院老医生为主要骨干 4.每年享受一次体检服务，并建立健康档
6、案 5.每4幢楼配一护理点，配1医生，2护士，4贴身护理，可照料120名老人。该区域也是娱乐活动区 6.每周一次去3甲医院就医免费班车，单身老人由护工陪同。就医无需排队，药物配送由相关工作人员直接送至家。就医费用个人负责 7.会员费包含物业费，但水电煤由住户自理，按商业标准 8.对饮食不满意每年可交8000元/人，提高饮食质量,亲和源,浦东亲和源是中国式养老地产开发的典型实践案例，已在全国行业内产生较大影响力,区位交通,东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。社区东临申江路外环匝道1公里。,
7、亲和源-基本信息,特点一功能集中，主题突出，空间格局清晰，和而不同。 特点二重点配套集中，辅助设施均好。 特点三整体密度较低，以生态为导向，交通动线合理。,亲和源-整体规划,整体规划设计,亲和源-配套,医院 颐养院 餐厅 亲和学院 健康会所 度假酒店 商业街 常规运动室,支撑配套,重点配套,亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营。 医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠 现在亲和源医院是原一栋公寓改建而成。,颐养院专为需要特殊护理的老人提供服务，主要包括医疗、生活、活动、特需服务,建筑面积：2574.6平米，分为上下2层。 由专
8、业餐饮管理公司管理，管理公司按营业额与亲和源分成。 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅吃。 1楼餐厅正在扩充座位，以方便老人就餐。,健康会所 建筑面积8000 目前国内规模最大最先进，以健康为主题的会所 聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理 提供的服务包括健身、水疗、康复护理等 老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理,现有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内老人，也对外开放。 1楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台。 2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。 3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康
9、复理疗区、运动器械区、更衣室。 4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。 5楼为多功能会议厅。,亲和源-配套,亲和学院 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资、提供课程，实现优质资源辐射。亲和学院设在办公楼（管理及活动中心）内，二楼设7个教室，其中2间钢琴房。 亲和学院面向亲和源养老社区内的会员进行招生，全面满足会员对“老有所学”的追求。 亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等共 6 大类 15 个学习班，每门课程将设计循序渐进的系列课时，旨在让亲和源的会员们充分享受到老年学习的乐趣与魅力。 亲和学院在开设学习班的同时，也计划将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使会员们的自主活动更加规范和
10、丰富。,度假酒店 酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务。 亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头。,亲和源度假酒店收费标准,亲和源-配套,商业街 建筑面积1450.3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，店面还剩下中间位置2间小店铺，其他均以出租。 沿街店铺包括，美容美发、饭店、超市、药店等。 主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。,常规运动配套 公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。 户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。,亲和源-配套,小套 一室
11、一厅一卫一厨 套内面积约58，适合独居老人居住,中套 一室一厅一卫一厨 套内面积约75， 适合两个老人居住,大套（不足20%） 三室一厅一卫一厨 套内面积约120，考虑子女短期居住,老年公寓房型配比上，以75的一房为主，满足两位老人的居住需求，在设计上均考虑到了老年人室内轮椅通行的需求，室内公共空间配置合理,亲和源-户型设计,室内全精装，包括床、衣柜、冰箱、洗衣机、桌椅、电视、床上用品、基本厨具等，实现“拎包入住”,采用拎包入住精装修配置，整个的室内装修以黑胡桃色为主色调，整体观感居家，且装修配置上考虑到了入住老人怀旧的需求,亲和源-装修状况,收费标准：初始以80%使用权出租为主，约20%部分
12、产权式销售为辅；现采取租金模式；公共事业用地，产权无法分割，销售产权造成产权模糊，后期纠纷不断，仅销售70余套，便停止销售，A卡和B卡的接受度基本相同,亲和源-销售模式,亲和源-销售情况,待配套完善及运营近10年后，亲和源口碑及市场接受度明显提高,亲和源主要以会员卡销售，目前销售较为理想，很多客户在等待空位,泰康之家申园,项目区位示意图,泰康上海养老社区按照居民年龄和身体状况划分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍等不同功能的居住单元。,泰康之家申园-基本信息,泰康申园地处佘山板块，是由泰康人寿投资建设的养老社区,泰康之家申园-配套,二甲级康复医院 食堂 影院 老年大学 老人活动中心 理财
13、中心 泳池 健身房 SPA馆,共113张床位。其中的照护区域有334张床位，为不能自理老人提供,提供一日三餐,老年兴趣课程，健康教程,老人文娱活动，康乐活动,依托泰康专业理财师，为老人提供低风险稳健的理财服务,运动休闲活动,泰康之家申园-销售前准备,生活体验馆主要有以下功能区： 1、样板房 2、医疗体验区 3、康复理疗区 4、棋牌活动室 5、老年大学 6、高端理财室 7、专业护理区 8、运动休闲区,泰康之家申园在销售前耗资3000万打造了生活体验馆。,泰康之家申园-销售模式,销售模式一：会员卡,销售模式二：购买保险 一次性购买总值200万元保险，直系亲属可入住，需按上述标准+3000元左右交月
14、费 分十年购买（每年20万元）保险，直系亲属可入住，需按上述标准+3000交月费,备注：模式一中的押金和会员费可在3年后全款退还，押金还起突发治疗保证金的功能,按75%得房率计算,泰康之家申园-会员服务,提供一日三餐的营养套餐供餐服务 提供满足日常使用的生活用电，24小时热水供应 新风系统、中央空调及每年5个月的地暖服务 社区24小时安保服务，提供紧急呼救，无线定位，生命感应安全 提供公共设施维护及室内家用设施设备的检测检修服务 每周一次入户保洁，定期换洗床单被套窗帘等 提供免费班车、代购代办、就医陪同等服务 提供每年一次的大型体检 提供常规身体检测和心理疏导服务 提供个人化饮食、活动、康复、
15、健康管理服务，建立专属档案 提供公共的会所、游泳池、健身房、小剧场等服务 提供老年大学课程以及免费养生健康讲座 组织社区康乐活动已经近郊旅游等 园区wifi覆盖，免费上网,泰康之家会员可享受亿下服务：,适老化总结 （对以上三个项目）,电梯、主过道加宽易行 入户门加宽 无高差淋浴房 玄关收纳 多台面设计 防滑地砖 地面无高差 主卧床头柜增大加高 插座高度人性化设计 升降晾衣架 安全扶手 淋浴房坐浴设计 卧室朝南 平开窗把手降低高度 分床设计 门板防撞条,中柜设计，增大收纳空间 客厅风管式空调 嵌入式储物，增加收纳空间 优质门窗系统 直饮水入户 座椅增高设计 地暖 开关附使用说明且文字放大 大按键
16、智能电话 电热毛巾杆 智能马桶 卧室分体空调 浴室暖风机 双地漏排水 隔板置物 卧室、卫生间起夜地灯,玄关智能感应灯 客厅一键紧急呼叫 一键电源开关 门禁一卡通 卫生间未活动通知 浴室一键紧急呼叫 卧室一键紧急呼叫,适老化总结,适老化设计,适老化配套,智能化设计,本项目可对以上适老化要点进行选择性配置,适老化总结,部分适老化设计展示,1、无需跨过缸栏，便于老人进入的浴缸 2、带橡胶扶手的马桶 3、紧急呼叫器加设拉绳，并采用红色的中国结，方便且醒目 4、有上下两个门镜便于身体特殊的老人观察,1,2,3,4,4,3,1,2,部分适老化设计展示,适老化总结,学习与借鉴,建筑的楼层设计同样需符合老年人客群的需求，通常以3-5层的多层建筑。中、高端的产品为80-108平米的两房及三房， 景观设计在养老项目中的要求可相应弱化，老年人对日照的需求远高于对景观的需求，超大栋距，解决了采光和楼宇私密性的问题，同时可以提供更多的绿化和活动空间 室内设计除了突出舒适度外，更重要的适老化设计和
