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1、江 苏 省 城 市 筛 选 报 告,地产研究所出品 2012年9月4日,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第三章 各城市房地产市场状况分析,第二章 各城市宏观经济分析,第四章 结论,进驻江苏省,首先要了解江苏省整体战略布局,清楚认识江苏省重点发展区域,做到有的放矢;其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度,从竞争企业的行为发现热点区域。,1、江苏省城市布局,江苏省作为中国经济最发达的长三角区域中的一个大省,它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略布局的三大轴线。现在沿长江轴线(红色)已经发展成熟,苏南经济富可敌国,美中不足的是缺少一线城市;沿海轴线(蓝色)已经上升为国家战略,这条轴线的发展
2、必将激活江苏省的全盘经济,至十二五结束将初具规模;唯一发展的不瘟不火的便是陇海兰新线(黑色),这条轴线的发展将为沿海开发提供充足的后备力量。,以经济指标综合衡量,可以将江苏省分为四个方阵,第一方阵传统经济发达地:苏州、南京、无锡;第二方阵经济较为发达区:常州、南通、徐州;第三方阵:扬州、泰州、镇江、盐城;第四方阵:淮安、连云港、宿迁。,2、江苏省经济战略布局,3、江苏省各城市房企进驻情况,从江苏省的战略布局来看,宿迁、连云港、盐城、南通、苏州、无锡位于江苏省发展主线上; 通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况,我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重点监测房企吸引力较强。,4、总 结,
3、第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产投资状况进行综合对比分析,并通过以下方法进行评分,最终将分数汇总,得出城市综合排名。具体评分标准如下所示:,评分标准: 1、每两个指标(相关性强)分为一组。 2、从左到右、自下而上分别为1-10分。 3、以X/Y轴最小值定位1分,最大值定位10分。 4、总分为X、Y轴相乘结果,例如A得分48分,B得分36分。,评判标准,本节将对以下指标进行分析: 1、人口密度及人口增长率 2、GDP及增长率 3、人均GDP及增长率 4、
4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速 5、人均可支配收入及增长率,得分情况 南京:70,徐州:64 苏州:42,连云港:40 无锡:40,宿迁:36 泰州:32,常州:28 镇江:20,盐城:8 扬州:8,南通:8 淮安:5,明星城市(数量大,增速高):南京、徐州、苏州; 幼童城市(数量小,增速高):连云港、宿迁; 金牛城市(数量大,增速小):南通、无锡、泰州、常州; 瘦狗城市(数量小,增速小):扬州、镇江、盐城、淮安,1、宏观经济指标人口,数据来源:统计局,注:统计口径为全市。,得分情况 苏州:20,南京:18 徐州:18,南通:12 盐城:10,泰州:10 扬州:10,宿迁:10 常州
5、:9,连云港:8 淮安:7,无锡:6 镇江:6,明星城市(数量大,增速高):无; 幼童城市(数量小,增速高):宿迁、连云港、淮安、徐州; 金牛城市(数量大,增速小):南京、无锡、苏州; 瘦狗城市(数量小,增速小):泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。,2、宏观经济指标GDP,数据来源:统计局,注:统计口径为全市。,得分情况 常州:18,镇江:15 扬州:15,南京:12 南通:12,徐州:10 泰州:10,苏州:10 宿迁:10,无锡:9 连云港:8,淮安:8 盐城:5,明星城市(数量大,增速高):无; 幼童城市(数量小,增速高):宿迁、连云港、淮安、徐州; 金牛城市(数量大,增速小):南京、
6、无锡、苏州、常州 瘦狗城市(数量小,增速小):泰州、盐城、扬州、镇江、南通。,3、宏观经济指标人均GDP,数据来源:统计局,注:统计口径为全市。,得分情况 淮安:90,宿迁:72 盐城:70,常州:64 苏州:60,泰州:48 南通:40,南京:28 无锡:14,连云港:10 徐州:8,扬州:6 镇江:1,明星城市(数量大,增速高):淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州; 幼童城市(数量小,增速高):南通、徐州、无锡; 金牛城市(数量大,增速小):南京 瘦狗城市(数量小,增速小):连云港、扬州、镇江。,4、宏观经济指标房固投资占比,数据来源:统计局,注:统计口径为全市。,得分情况 南京:50,苏
7、州:50 南通:42,淮安:40 常州:40,无锡:36 扬州:36,镇江:35 泰州:25,连云港:24 盐城:6,宿迁:5 徐州:3,明星城市(数量大,增速高):扬州、南通; 幼童城市(数量小,增速高):淮安、连云港; 金牛城市(数量大,增速小):南京、苏州、常州、无锡、镇江 瘦狗城市(数量小,增速小):泰州、宿迁、盐城、常州。,5、宏观经济指标人均可支配收入,数据来源:统计局,注:统计口径为全市。,6、宏观经济指标综合得分,从宏观数据来看,综合实力较好的5个城市有:苏州、南京、常州、淮安、宿迁 综合实力较弱的5个城市是:扬州、镇江、连云港、盐城、徐州,7、宏观经济指标城市综合分类,经统计
8、,最终城市分类如下:,明星型城市:目前经济状况良好,未来发展潜力巨大。,幼童型城市:目前经济状况一般,未来发展潜力巨大。,金牛型城市:目前经济状况较好,未来发展潜力一般。,瘦狗型城市:目前经济状况一般,未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本节将对以下指标进行分析: 1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率 2、房价收入比及土地储备去化 3、土地、商品房去化年限 4、销售面积及年均增长率,数据来源:中指库、统计局,明星城市(对全市覆盖小,对市区覆盖小):苏州、南京、南通、徐州、宿迁; 幼童城市(对全市覆盖
9、小,对市区覆盖大):扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城; 金牛城市(对全市覆盖大,对市区覆盖小):无; 瘦狗城市(对全市覆盖大,对市区覆盖大):连云港。,1、房地产市场状况土地储备对人口覆盖率,得分情况 苏州:100,徐州:100 南通:90,宿迁:90 南京:90,盐城:50 镇江:35,扬州:30 无锡:10,常州:8 淮安:7,连云港:1,注:土地储备统计口径为市区;人口分为市区和全市两种口径;缺少泰州数据。,明星城市(房价收入比小,去化时间短):南京、无锡、常州、镇江; 幼童城市(房价收入比大,去化时间短):南通、宿迁、徐州、苏州; 金牛城市(房价收入比小,去化时间长):盐城、淮安、连
10、云港、扬州、泰州: 瘦狗城市(房价收入比小,去化时间长):无。,数据来源:中指库、统计局,2、房地产市场状况房价收入比及土地储备去化,得分情况 常州:72,南京:70 无锡:54,苏州:50 镇江:48,徐州:40 盐城:40,淮安:40 宿迁:30,连云港:24 南通:9,扬州:9,注:泰州房价收入比为8.9年,无土地储备去化数据;房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5;统计口径为市区。,数据来源:中指库、统计局,注:市区数据;部分城市数据缺失。,明星城市(土地去化时间短,商品房存量去化时间短):苏州、徐州、无锡、南通、宿迁; 幼童城市(土地去化时间短,商品房存量去化时间长):常州、
11、南京、镇江、; 金牛城市(土地去化时间长,商品房存量去化时间短):淮安、连云港、盐城; 瘦狗城市(土地去花时间长,商品房存量去化时间长):扬州。,3、房地产市场状况土地储备去化和商品房存量去化,注:统计口径为市区;南通、连云港、盐城、宿迁土地储备去化年限分别为:1.4、7.0、4.8、0.8,这几个城市无商品房去化年限数据,故以均值1.5计算,泰州数据全部缺失。,得分情况 苏州:80,徐州:60 宿迁:60,无锡:54 南通:54,南京:50 常州:40,淮安:36 盐城:30,连云港:16 镇江:6,扬州:3,明星城市(成交量大,增长速度为大):苏州、南京; 幼童城市(成交量小,增长速度为大
12、):徐州、盐城、连云港、镇江、淮安、无锡、常州; 金牛城市(成交量大,增长速度为小):无; 瘦狗城市(成交量小,增长速度为小):扬州、宿迁、南通。,4、房地产市场状况销售面积及其增长率,注:泰州无数据,得分情况 苏州:80,南京:42 徐州:36,淮安:28 盐城:24,连云港:24 无锡:24,常州:24 镇江:24,宿迁:4 扬州:4,南通:1,从市场数据来看,综合实力较好的5个城市有:苏州、南京、徐州、南通、宿迁 综合实力较弱的5个城市是:扬州、淮安、镇江、连云港、常州,5、房地产市场状况综合得分,6、房地产市场状况综合分类,经统计,未来潜力城市分类如下:,明星型城市:目前经济状况良好,
13、未来发展潜力巨大。,幼童型城市:目前经济状况一般,未来发展潜力巨大。,金牛型城市:目前经济状况较好,未来发展潜力一般。,瘦狗型城市:目前经济状况一般,未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,结合宏观经济与房地产市场状况得出最终结果 综合实力较好的3个城市有:苏州、南京、徐州。 综合实力较弱的3个城市是:扬州、淮安、镇江。,1、宏观经济和房地产市场综合排名,依据城市战略布局、房企关注度、宏观经济指标、房地产市场指标四方面内容最终将城市划分为以下几类: 1、经济好、潜力大型城市:苏州 、南京、无锡 2、经济一般、潜力巨大型城市:南通、镇江、徐州、盐城、宿迁、常州、淮安。 3、经济好、潜力一般型城市:无 4、经济一般、潜力一般型城市:扬州、连云港泰州 建议公司重点关注苏州、无锡、南通三城市。,2、总 结,