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1、江 苏 省 城 市 筛 选 报 告,地产研究所出品 2012年9月4日,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第三章 各城市房地产市场状况分析,第二章 各城市宏观经济分析,第四章 结论,进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略布局，清楚认识江苏省重点发展区域，做到有的放矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。,1、江苏省城市布局,江苏省作为中国经济最发达的长三角区域中的一个大省，它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略布局的三大轴线。现在沿长江轴线（红色）已经发展成熟，苏南经济富可敌国，美中不足的是缺少一线城市；沿海轴线（蓝色）已经上升为国家战略，这条轴线的发展
2、必将激活江苏省的全盘经济，至十二五结束将初具规模；唯一发展的不瘟不火的便是陇海兰新线（黑色），这条轴线的发展将为沿海开发提供充足的后备力量。,以经济指标综合衡量，可以将江苏省分为四个方阵，第一方阵传统经济发达地：苏州、南京、无锡；第二方阵经济较为发达区：常州、南通、徐州；第三方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、连云港、宿迁。,2、江苏省经济战略布局,3、江苏省各城市房企进驻情况,从江苏省的战略布局来看，宿迁、连云港、盐城、南通、苏州、无锡位于江苏省发展主线上； 通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况，我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重点监测房企吸引力较强。,4、总 结,
3、第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产投资状况进行综合对比分析，并通过以下方法进行评分，最终将分数汇总，得出城市综合排名。具体评分标准如下所示：,评分标准： 1、每两个指标（相关性强）分为一组。 2、从左到右、自下而上分别为1-10分。 3、以X/Y轴最小值定位1分，最大值定位10分。 4、总分为X、Y轴相乘结果，例如A得分48分，B得分36分。,评判标准,本节将对以下指标进行分析： 1、人口密度及人口增长率 2、GDP及增长率 3、人均GDP及增长率 4、
4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速 5、人均可支配收入及增长率,得分情况 南京：70，徐州：64 苏州：42，连云港：40 无锡：40，宿迁：36 泰州：32，常州：28 镇江：20，盐城：8 扬州：8，南通：8 淮安：5,明星城市（数量大，增速高）：南京、徐州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：连云港、宿迁； 金牛城市（数量大，增速小）：南通、无锡、泰州、常州； 瘦狗城市（数量小，增速小）：扬州、镇江、盐城、淮安,1、宏观经济指标人口,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况 苏州：20，南京：18 徐州：18，南通：12 盐城：10，泰州：10 扬州：10，宿迁：10 常州
5、：9，连云港：8 淮安：7，无锡：6 镇江：6,明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州； 瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。,2、宏观经济指标GDP,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况 常州：18，镇江：15 扬州：15，南京：12 南通：12，徐州：10 泰州：10，苏州：10 宿迁：10，无锡：9 连云港：8,淮安：8 盐城：5,明星城市（数量大，增速高）：无； 幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、
6、无锡、苏州、常州 瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。,3、宏观经济指标人均GDP,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况 淮安：90，宿迁：72 盐城：70，常州：64 苏州：60，泰州：48 南通：40，南京：28 无锡：14，连云港：10 徐州：8，扬州：6 镇江：1,明星城市（数量大，增速高）：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州； 幼童城市（数量小，增速高）：南通、徐州、无锡； 金牛城市（数量大，增速小）：南京 瘦狗城市（数量小，增速小）：连云港、扬州、镇江。,4、宏观经济指标房固投资占比,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,得分情况 南京：50，苏
7、州：50 南通：42，淮安：40 常州：40，无锡：36 扬州：36，镇江：35 泰州：25，连云港：24 盐城：6，宿迁：5 徐州：3,明星城市（数量大，增速高）：扬州、南通； 幼童城市（数量小，增速高）：淮安、连云港； 金牛城市（数量大，增速小）：南京、苏州、常州、无锡、镇江 瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、宿迁、盐城、常州。,5、宏观经济指标人均可支配收入,数据来源：统计局,注：统计口径为全市。,6、宏观经济指标综合得分,从宏观数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁 综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州,7、宏观经济指标城市综合分类,经统计
8、，最终城市分类如下：,明星型城市：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。,幼童型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。,金牛型城市：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。,瘦狗型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,本节将对以下指标进行分析： 1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率 2、房价收入比及土地储备去化 3、土地、商品房去化年限 4、销售面积及年均增长率,数据来源：中指库、统计局,明星城市（对全市覆盖小，对市区覆盖小）：苏州、南京、南通、徐州、宿迁； 幼童城市（对全市覆盖
9、小，对市区覆盖大）：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城； 金牛城市（对全市覆盖大，对市区覆盖小）：无； 瘦狗城市（对全市覆盖大，对市区覆盖大）：连云港。,1、房地产市场状况土地储备对人口覆盖率,得分情况 苏州：100，徐州：100 南通：90，宿迁：90 南京：90，盐城：50 镇江：35，扬州：30 无锡：10，常州：8 淮安：7，连云港：1,注：土地储备统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；缺少泰州数据。,明星城市（房价收入比小，去化时间短）：南京、无锡、常州、镇江； 幼童城市（房价收入比大，去化时间短）：南通、宿迁、徐州、苏州； 金牛城市（房价收入比小，去化时间长）：盐城、淮安、连
10、云港、扬州、泰州： 瘦狗城市（房价收入比小，去化时间长）：无。,数据来源：中指库、统计局,2、房地产市场状况房价收入比及土地储备去化,得分情况 常州：72，南京：70 无锡：54，苏州：50 镇江：48，徐州：40 盐城：40，淮安：40 宿迁：30，连云港：24 南通：9，扬州：9,注：泰州房价收入比为8.9年，无土地储备去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为市区。,数据来源：中指库、统计局,注：市区数据；部分城市数据缺失。,明星城市（土地去化时间短，商品房存量去化时间短）：苏州、徐州、无锡、南通、宿迁； 幼童城市（土地去化时间短，商品房存量去化时间长）：常州、
11、南京、镇江、； 金牛城市（土地去化时间长，商品房存量去化时间短）：淮安、连云港、盐城； 瘦狗城市（土地去花时间长，商品房存量去化时间长）：扬州。,3、房地产市场状况土地储备去化和商品房存量去化,注：统计口径为市区；南通、连云港、盐城、宿迁土地储备去化年限分别为：1.4、7.0、4.8、0.8，这几个城市无商品房去化年限数据，故以均值1.5计算，泰州数据全部缺失。,得分情况 苏州：80，徐州：60 宿迁：60，无锡：54 南通：54，南京：50 常州：40，淮安：36 盐城：30，连云港：16 镇江：6，扬州：3,明星城市（成交量大，增长速度为大）：苏州、南京； 幼童城市（成交量小，增长速度为大
12、）：徐州、盐城、连云港、镇江、淮安、无锡、常州； 金牛城市（成交量大，增长速度为小）：无； 瘦狗城市（成交量小，增长速度为小）：扬州、宿迁、南通。,4、房地产市场状况销售面积及其增长率,注：泰州无数据,得分情况 苏州：80，南京：42 徐州：36，淮安：28 盐城：24，连云港：24 无锡：24，常州：24 镇江：24，宿迁：4 扬州：4，南通：1,从市场数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、徐州、南通、宿迁 综合实力较弱的5个城市是：扬州、淮安、镇江、连云港、常州,5、房地产市场状况综合得分,6、房地产市场状况综合分类,经统计，未来潜力城市分类如下：,明星型城市：目前经济状况良好，
13、未来发展潜力巨大。,幼童型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。,金牛型城市：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。,瘦狗型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。,第二章 各城市宏观经济分析,第三章 各城市房地产市场状况分析,第一章 江苏省战略布局及房企分布,第四章 结论,结合宏观经济与房地产市场状况得出最终结果 综合实力较好的3个城市有：苏州、南京、徐州。 综合实力较弱的3个城市是：扬州、淮安、镇江。,1、宏观经济和房地产市场综合排名,依据城市战略布局、房企关注度、宏观经济指标、房地产市场指标四方面内容最终将城市划分为以下几类： 1、经济好、潜力大型城市：苏州 、南京、无锡 2、经济一般、潜力巨大型城市：南通、镇江、徐州、盐城、宿迁、常州、淮安。 3、经济好、潜力一般型城市：无 4、经济一般、潜力一般型城市：扬州、连云港泰州 建议公司重点关注苏州、无锡、南通三城市。,2、总 结,
