《某楼盘的估价策划设计方案》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某楼盘的估价策划设计方案(52页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。
1、关于“蓝山郡”楼盘的定价方案设计,叶亮亮 高泱 苏雁鸿,目录,一 “蓝山郡”楼盘的背景介绍 (p4-p8) 二 “蓝山郡”定价评估的整体示意图 (p9) 三 “蓝山郡”定价的数据支持定量分析 (p11-p22) 五 “蓝山郡”政策与历年经验定性分析 (p23-p44) 六 “蓝山郡”的定价方法选择 七“蓝山郡”的可行性评估,一 “蓝山郡”楼盘的背景简介,1蓝山郡简介 2蓝山郡楼盘定位情况 3蓝山郡楼盘特点介绍 4蓝山郡周边楼盘情况,蓝山郡简介,长沙蓝山郡项目坐落于长沙市星沙核心区域的东海岸,地处城市次级中心长沙经开区(星沙)最中心、最便捷的位置,城市主干道开元路与星沙大道交汇处往北300米,北
2、面紧邻原生态湿地公园松雅湖,是长沙经开区(星沙)乃至城东中央居住区的核心区域。 蓝山郡是由地产综合实力雄厚的乐万邦地产精心打造的,开发理念是依托优越的地理位置(配套齐全)、自然资源(松雅湖)和高端的小区规划打造健康、生态、舒适的大型社区。,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,项目建筑立面采用现代都会风格,外墙贴砖彰显品质感户型设计创新,40-150平米N+1零公摊,赠送面积大,性价比高。采用内墙内保温,565中空玻璃,极大的保证了房屋的节能性和舒适性精心设计的入户大堂,打造融汇大气与精致、豪华与人性化的现代理想生活空间。 区位介绍:蓝山郡项目位于长沙第六区的经济开发区星沙核心区域,项目紧邻中国第一高速动
3、脉京珠高速,而长沙未来规划建设的地铁4号线以及地铁2A线都将通达次区域。从本区域出发数分钟内将通达城市主动脉万家丽大道,另外星沙大道贯穿全区,使得此区域路网愈加发达。,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,景观特色:项目紧邻湖南省乃至整个东南区域最大的原生态湿地公园松雅湖,让您的生活进享繁华、退享宁静,在蓝山郡社区,您将见证居家、经济、生态效益最完美的结合,40%的绿化率为您带来东南亚风情园林和数个超大游泳池,为您的都会生活迎来假日时光。小区根据地势布局及建筑规划,形成集中与分散相结合的园艺系统,各个组团内园艺交相辉映,各具风格。建筑形式采用典雅的现代风格,以满足21世纪新人居要求为精神进行设计,户型多样
4、、品味各异;入户花园的设计使得室内景观与小区园艺内外呼应,坐在家中欣赏花草繁茂不仅是一处美景,更是家庭生活的别致享受。 建筑风格:现代都会风格,目录,蓝山郡楼盘特点介绍,规划设计:项目占地面积约10公顷,由知名地产集团乐万邦地产投资开发建设。户型设计创新,40-150平米N+1零公摊,赠送面积大,性价比高。采用内墙内保温,565中空玻璃,极大的保证了房屋的节能性和舒适性。 楼盘特色:景观居所,投资地产,打折优惠楼盘 项目小区拥有游泳池、篮球场、羽毛球场等配套,小区内配有幼儿园,由于项目地处最繁华区域,衣吃住行应有尽有,休闲娱乐一应俱全。,目录,蓝山郡周边情况,配套信息商场:易初莲花超市、通程商
5、业广场、新一佳、步步高超市 学校:维汉中学、松雅湖中学、星沙中学、湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等 医院:长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构 公园:松雅湖公园、特立公园、星沙公园等 其他:长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关 周边公共交通:乘坐808、501线路公交直达本项目,乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初莲花站下往北300米即可到达项目 目录,目录,蓝山郡楼盘定位情况,区域板块:星沙 建筑类型:板楼,塔楼,小高层,高层 物业类别:普通住宅 开发商:湖南鸿俊房地产开发有限公司 物业公司:长沙市永倡物业管理有限公司 容积率:5.00 绿
6、化率:40 总户数:4200 建筑面积:490147平方米,目录,调研,形势政策,经验,估计价值,二 蓝山郡定价评估的分析,1国家政策 2长沙政策 。,1居民购买率的调研 2住房自有率 。,1平级城市n年住房价格数据 2一二三线城市住房统计数据,调研定量分析,1调查问卷设计 2房价收入比计算 3住房百分比率,目录,调查问卷设计,1.居民购买力的调查问卷设计 关于长沙居民购买力的调查问卷 女士/先生,您好! 我是湖南信息科学职业学院的访问员,想耽误您一点时间,了解一下您是否愿意购买“蓝山郡”相关住房的情况,您是我们通过科学抽样方法抽中的受访对象,您的意见对我们的研究非常重要,希望您能配合我们的
7、访问,谢谢!,目录,访问员注意:本页以下资料在访问结束后填写,被访对象资料必须真实、有效。 项目代号: 问卷编号: 被访者的基本情况: 姓名: 联系地址:市 区 路 (小区) 楼 号 联系电话: 邮政编码: 访问时间:年 月 日 时 分至 时分 审核员姓名: 审核时间:年 月 日 时 分至 时分 复核员姓名: 复核时间:年 月 日 时 分至 时分,调查问卷设计,目录,第一部分 甄别问卷 访问说明:以下甄别问卷部分的六个方面,被访者全部合格才能继续访问正式问卷部分,只要被访者有一项不符合要求即终止访问。 A1. 请问您是否是本市居民或在本市居住三年或以上?(单选) 是1 (继续访问) 否2 (终
8、止访问) A2. 请问您本人或家人是否在房产或调查行业工作?(单选) 否1 (继续访问) 是2 (终止访问) A3. 请问您在过去的四个月是否接受过市场调查人员的访问? (单选) 否1 (继续访问) 是2 (终止访问),调查问卷设计,目录,调查问卷设计,A4. 请问你是否有已经有房产或最近刚买房?(单选) 否1 (继续访问) 是2 (终止访问) A5. 请问您的年龄?(单选) 20-30岁1 (继续访问) 31-40岁2 41-50岁3 其他年龄4(终止访问),目录,调查问卷设计,A6. 您的家庭月总收入?(单选) 2000-3000元 1 (继续访问) 3000-5000元 2 5000-1
9、0000元3 10000元以上 4 其他 5 (终止访问) 注意事项: 访员应根据年龄、学历等问卷的配额要求访问,对于已完成的配额, 必须终止访问该类消费者。,目录,调查问卷设计,第二部分 正式调查 B1. 请问您最喜欢的颜色是什么? (单选) 红1 黄2 蓝3 其他4 B2. 请问您最喜欢的什么样的风景?(单选) 山多点的1 海多点的2 建筑多点的3 其他 4,目录,调查问卷设计,B3.请问您心里能接受的最高房价是多少?(单选) 3000/平1 4000/平2 5000/平3 其他 4 B4.请问您家庭现有几口人?(单选) 三口1 四口2 五口3 其他4,目录,调查问卷设计,B5.请问您对长
10、沙现有的住房形式持什么态度?(最多选两项) 乐观 1 积极 悲观 不看好 一般 随便 B6.请问你是否满意自己现在的收入情况?你想要买怎么样的房子? B7.请问你是否了解房地产?是否经常有逛房地产营销大厅?对房地产市场前景的看法?,目录,调研结果,目录,住房收入比,房价收入比=住宅平均价格/居民平均年收入,目录,住房自有比率,目录,国家政策与形式定性分析,1国际整体气候 2国家几年内的政策环境 3长沙市政府的相关规定,目录,国际整体气候,按购买力平价法计算的国民经济核算主要指标(2010年),目录,国际整体气候,通过购买力平价法计算的国民经济核算主要指标来看美国 日本 印度 中国四个国家的比较
11、情况看出我国的国内生产总值仅次于美国,排在第二。而我国的人均国内生产总值却只比印度要高,并且离美国和日本相差甚远。又通过我国的国民总收入来看,我国也是仅次于美国,排在第二位。而人均国民总收入也只是比印度略高。,目录,国际整体气候,目录,国际整体气候,通过中国工业主要产品产量居世界的位次数据来看:我国的粗钢产量08 09 10年连续三年居世界首位,而78 80年我国还只是居世界第五位;我国的水泥产量在90 00 08 09 10年也是居世界首位,而78 80年我国还只是居世界第四位。,目录,国际整体气候,国际贫困率 资料来源:世界银行WDI 数据库。Source: World Bank WDI
12、Database. 单位:% (%),目录,国际整体气候,通过国际贫困率的相关数据:中国 印度 俄罗斯联邦 菲律宾 蒙古 中非六国的比较,中国在2005年的“日均生活费不足1.25美元的贫困人口比重”仅高于俄罗斯联邦;“而日均生活费不足2美元的贫困人口比重”也仅高于俄罗斯联邦,蒙古则与之相近分别是49.1%和39.3%。,目录,国内几年内的情况,国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据,国家统计局发布的70个大中城市6月份房价统计数据:,目录,国内几年内的情况,6月份,70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加,但环比上涨的城市个数也增加较多。 从同比数据看,大部分城市房价仍然低于去
13、年同期水平。 70个大中城市中,新建商品住宅销售价格下降的城市有57个,比5月份增加2个 一线城市中,北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5% 表明,经过艰苦不懈的努力,房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制,房地产市场调控取得了明显成效。,目录,国内几年内的情况,环比数据:,目录,长沙县2013年1-2月主要经济指标完成情况,目录,国内几年内的情况,新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。 新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个,持平的城市有24个,下降的城市有21个,环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上
14、涨的城市有31个,持平的城市有20个,下降的城市有19个,环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。 一线城市中,北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%,但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。,目录,国内几年内的情况,国家统计局发布的70个大中城市4月份房价统计数据:,目录,国内几年内的情况,数据显示,70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。 从同比数据看,3月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个,比2月份增加了11个,是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来,下降城市个数最多的月份。 在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中,有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中,21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。 北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大,3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。房地产市场宏观调控成效继续显现。,目录,国内几年内的情况,目录,国内几年内的情况,从环比数据看,3月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格环