上海新长宁(集团)有限公司2019第一期中期票据信用评级报告及跟踪评级安排

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1、 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据主要财务数据及指标及指标 项项 目目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 前三季度前三季度 金额单位：人民币亿元 母公司母公司口径口径数据：数据： 货币资金 11.60 12.29 11.69 14.80 刚性债务 29.37 39.08 33.37 32.61 所有者权益 29.14 30.64 31.98 32.94 经营性现金净流入量 16.27 2.70 6.32 8.04 合并合并口径口径数据及指标：数据及指标： 总资产 282.08 320.61 303.92 314.56 总

2、负债 223.34 253.84 233.75 241.15 刚性债务 60.78 61.92 54.17 53.34 所有者权益 58.74 66.77 70.17 73.41 营业收入 27.69 26.42 30.40 28.99 净利润 4.00 3.93 4.11 3.21 经营性现金净流入量 -0.68 13.03 3.18 13.26 EBITDA 10.54 12.27 12.23 资产负债率% 79.18 79.18 76.91 76.66 权益资本与刚性债务 比率% 96.64 107.83 129.54 137.63 流动比率% 135.92 127.83 136.04

3、133.94 现金比率% 17.75 21.99 19.73 22.60 利息保障倍数倍 2.30 2.33 2.79 净资产收益率% 7.29 6.27 6.00 经营性现金净流入量与 流动负债比率% -0.39 6.91 1.67 非筹资性现金净流入量 与负债总额比率% -0.53 4.92 0.71 EBITDA/利息支出倍 3.05 3.57 3.98 EBITDA/刚性债务倍 0.18 0.20 0.21 注：根据新长宁集团经审计的 20152017 年及未经审计 的 2018 年前三季度财务数据整理、计算。 评级观点评级观点 主要主要优势：优势： 区域环境良好。区域环境良好。上海及

4、周边城市产业结构调整 和城市化进程较快，为新长宁集团的园区开发 及房地产项目提供较好的发展空间。 销售资金回笼情况较好。销售资金回笼情况较好。近年来新长宁集团房 地产项目销售情况较好，房地产销售资金回笼 规模较大，目前，公司已销售未结转物业面积 及相应金额均较大，可为其后续业绩提供一定 支撑。同时，新长宁集团物业出租能够实现持 续稳定的现金流入。 部分项目土地获取成本较低。部分项目土地获取成本较低。新长宁集团所开 发部分房地产项目的土地取得时间较早，以原 始成本入账，土地成本较低，项目盈利空间相 对较大，所持有物业相对较高的市值可在一定 程度上增强其财务弹性，并能提高公司在不利 市场情况下，抵

5、御市场波动风险的能力。 主要主要风险：风险： 政府规划与定位带来的项目低收益风险。政府规划与定位带来的项目低收益风险。近年 来新长宁集团对临空经济园区（北临空）逐步 开发并稳步经营，但临空经济园区（北临空） 区域内项目用途受政府规划和功能定位影响 较大，区域内项目回报收益相对较低。 行业环境波动。行业环境波动。房地产行业受国家宏观政策、 经济周期性和货币政策影响较大，行业集中度 较高，行业波动加大，新长宁集团房地产业务 面临一定经营风险，尤其是上海市外的湖州多 媒体产业园项目存在一定项目运作风险。 权益结构稳定性权益结构稳定性。新长宁集团合并口径与本部 口径的账面未分配利润比较大，如遇股东要求

6、 较高的利润分配或将对公司的权益结构、财务 杠杆和资金计划产生一定影响。 编号： 【新世纪债评(2018)011306】 评级评级对象：对象： 上海新长宁（集团）有限公司上海新长宁（集团）有限公司 2019 年度第一期中期票据年度第一期中期票据 主体信用主体信用等级：等级： AA+ 评级展望：评级展望： 稳定稳定 债项信用等级债项信用等级 AA+ 评级时间：评级时间： 2018 年年 12 月月 26 日日 注册额度： 9 亿元 本期发行： 9 亿元 发行目的： 偿还债券融资工具利息、归还银行借款本 息、补充营运资金 存续期限： 3+2 年 偿还方式： 按年付息，到期一次还本 增级安排： 无

7、概述概述 分析师分析师 张佳 王树玲 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 上海新长宁（集团）有限公司上海新长宁（集团）有限公司 2019 年度第一期中期票据年度第一期中期票据 信用评级报告 概况 1. 发行人概况发行人概况 上海新长宁(集团)有限公司（简称“新长宁集团” 、 “该公司”或“公司” ） 成立于 1996 年 3 月，后经上海市长宁区人

8、民政府于 1998 年 7 月发布关于同 意组建上海新长宁集团及成立上海新长宁（集团）有限公司的批复 （长府 199851 号文）核准，由上海长宁投资公司（简称“长宁投资” ） 、上海长宁建 设资产经营有限公司（简称“长宁建设” ）和上海鑫达实业总公司（简称“鑫达 实业” ） 对其联合重组， 成立上海新长宁 （集团） 有限公司 ， 并分别持有其59.00%、 29.78%和 11.22%的股权；2016 年 7 月，根据长国资201632 号关于无偿划 转上海长宁建设资产经营有限公司持有的上海新长宁 （集团） 有限公司 29.78% 股权的决定 ，将长宁建设持有公司 29.78%股权无偿划转至

9、上海长宁国有资产 经营投资有限公司（简称“长宁国资” ） 。截至 2018 年 9 月末，公司注册资本 为 9.24 亿元，实际控制人为上海市长宁区国有资产监督管理委员会（简称“长 宁区国资委” ） 。 该公司业务经营涉及园区开发与经营、 房地产开发、 物业出租、 物业管理、 旧区改造、药品生产及销售、建筑材料等的批发和零售以及装修装饰等，业务 区域主要集中在上海。 2. 债项概况债项概况 （1） 债券条款债券条款 根据该公司于 2018 年 8 月 16 日召开的股东会会议和董事会会议决议，公 司拟发行中期票据，本期中票拟发行规模 9.00 亿元，发行期限 3+2 年，发行 概况如图表 1

10、所示。 图表图表 1. 拟发行的拟发行的本期本期债券概况债券概况 债券名称：债券名称： 上海新长宁（集团）有限公司 2019 年度第一期中期票据 总发行规模：总发行规模： 9.00 亿元人民币 本期发行规模：本期发行规模： 9.00 亿元人民币 本期本期债券期限：债券期限： 3+2 年（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权） 债券利率：债券利率： 根据各期发行时银行间债券市场的市场状况最终确定 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 定价方式：定价方式： 按面值发行 偿还方式：偿还方式： 按年付息，到期一次还本 增级安排：增级安排： 无 资料来源：新

11、长宁集团 该公司 2012 年以来债券市场注册发行债务融资工具情况如图表 1 所示， 截至 2018 年 9 月末，公司债券余额为 19.00 亿元，付息情况正常，均尚未开始 还本。 图表图表 2. 公司公司已发行债券概况已发行债券概况（单位：亿元）（单位：亿元） 债项名称债项名称 发行金额发行金额 期限期限 （天（天/年）年） 发行利率发行利率 （%） 起息日期起息日期 注册额度注册额度/注册时间注册时间 本息兑付情况本息兑付情况 12 长宁债 7.00 7 年 6.08 2012-8-16 7 亿元/- 未到期，付 息正常 16 新长宁 MTN001 8.00 5 年 3.78 2016-

12、4-20 中市协注2016MTN148 号 （12 亿元/2016 年 3 月） 16 新长宁 MTN002 4.00 5 年 4.00 2016-6-6 合计合计 19.00 - - - - - 资料来源：新长宁集团 （2） 募集资金用途募集资金用途 A. 偿还偿还债券融资工具利息债券融资工具利息，归还银行借款归还银行借款本息本息 该公司拟将本期中票募集资金 0.46 亿元用于偿还债券融资工具利息、5.84 亿元用于偿还银行借款本息，以优化债务结构。 B. 补充营运资金补充营运资金 该公司拟将本期中票募集资金剩余 2.70 亿元补充营运资金。 （3） 信用增进安排信用增进安排 本期中票未安排

13、信用增级。 业务 1. 外部环境 （1） 宏观宏观因素因素 2018 年第三季度， 全球经济景气度继续回落， 发达经济体与新兴经济体分年第三季度， 全球经济景气度继续回落， 发达经济体与新兴经济体分 化明显。 油价上涨助推化明显。 油价上涨助推 CPI 走高， 美国的关税政策及美联储持续收紧的货币政走高， 美国的关税政策及美联储持续收紧的货币政 策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景的担忧， 热点地缘政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景的担忧， 热点地缘政 治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。我国宏观经济运行总体平稳，治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。

14、我国宏观经济运行总体平稳， 尽管受到外部贸易摩擦、内部强监管等因素的冲击，但有望在货币政策、财政尽管受到外部贸易摩擦、内部强监管等因素的冲击，但有望在货币政策、财政 政策、金融监管政策等宏观政策的协同合力下得到对冲。随着我国对外开放范政策、金融监管政策等宏观政策的协同合力下得到对冲。随着我国对外开放范 围和层次的不断拓展，稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作稳围和层次的不断拓展，稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作稳 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 步落实，我国经济有望长期保持中高速增长。步落实，我国经济有望长期保持中高速增长。 2018 年

15、第三季度，全球经济景气度继续回落，发达经济体与新兴经济体分 化明显。油价上涨助推 CPI 走高，美国的关税政策及美联储持续收紧的货币政 策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景的担忧， 热点地缘政 治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。在主要发达经济体中，美国经 济、就业表现依然强劲，美联储加息缩表持续推进，利率水平的上升将加大政 府与企业的偿债压力，房地产和资本市场存在风险，特朗普的关税政策给全球 贸易前景带来隐忧；欧盟经济复苏有所放缓，欧洲央行购债规模进一步缩减并 计划于年底结束，英国央行再度加息，英国与欧盟在脱欧问题上的分歧能否达 成一致以及联盟内部政治风险均是影响其复苏进

16、程的重要因素； 日本经济温和 复苏，有所回升的通胀水平依然不高，增长基础仍不稳固，较宽松的货币政策 持续。在除中国外的主要新兴经济体中，强势美元引发的货币贬值及资本外流 压力明显上升；印度经济增长较快，因 CPI 快速回升印度央行年内再度加息； 俄罗斯经济复苏势头有油价上涨支撑，受美国经济制裁影响或有所波动，卢布 贬值迫使俄罗斯央行近四年来首度加息； 巴西经济复苏缓慢， 增长压力大， PMI 下滑至收缩区间，消费者信心指数持续下降；南非经济处于衰退边缘，一系列 的国内改革及新的经济刺激计划能否扭转经济颓势仍有待观察。 2018 年第三季度，我国宏观经济运行总体平稳的同时，受外部贸易战及内 部强监管等因素在短期内集中发酵影响而面临一定压力。 国内 CPI 上涨有所加 快但尚不构成通胀， 就业形势仍较好。 居民可支配