平安不动产有限公司2019信用评级报告

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1、 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 声明声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评 级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公 正的关联关系。 本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级 标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不 当影响改变评级意见。本次评级所依据的评级方法是新世纪评级新世 纪评级方法总论 ，可于新

2、世纪评级官方网站查阅。 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的 资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。 本信用评级报告用于相关决策参考， 并非是某种决策的结论、 建议。 本次评级的信用等级自本评级报告出具之日起一年内有效。本期中 票存续期内，新世纪评级将根据跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级 对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象 信用等级。 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其 版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售 或以任何方式外传。 4 新世纪评级新世纪评级 Brillia

3、nce Ratings 平安不动产平安不动产有限公司有限公司 2018 年度第年度第三三期中期票据期中期票据 信用评级报告信用评级报告 一、 公司概况 平安不动产有限公司1（以下简称“平安不动产” 、 “该公司”或“公 司” ） 成立于 1995 年， 初始注册资本为 0.20 亿元， 系由中国平安保险 （集 团）股份有限公司（以下简称“平安集团” ）间接控股。后经多次股权变 更及股东增资，截至 2014 年末，公司注册资本增至 100 亿元，股东包括 中国平安财产保险股份有限公司（以下简称“平安产险” ） 、中国平安人 寿保险股份有限公司（以下简称“平安寿险” ） 、深圳市平安置业投资有 限

4、公司 （以下简称 “平安置业” ） 和深圳市平安创新资本投资有限公司 （以 下简称“平安创新投” ） ，其分别持股 49%、20%、16%和 15%。 2016 年，平安置业将其所持该公司股权转让予深圳平科信息咨询有 限公司（以下简称“深圳平科” ） 。同期，平安寿险和平安产险合计对公 司增资 103.35 亿元，其中 100 亿元用于增加注册资本，3.35 亿元计入资 本公积。2017 年，平安创新投将其所持该公司股权转让给深圳平科。截 至 2017 年末，公司注册资本为 200 亿元，平安寿险、平安产险和深圳平 科分别持股 49.50%、35%和 15.50%，公司最终控股股东仍为平安集团

5、。 图表图表 1. 截至截至 2017 年末平安不动产股东情况表（单位：年末平安不动产股东情况表（单位：%） 股东股东 持股占比持股占比 中国平安人寿保险股份有限公司 49.50 中国平安财产保险股份有限公司 35.00 深圳平科信息咨询有限公司 15.50 总计总计 100.00 资料来源：平安不动产 作为平安集团核心子公司2，平安不动产是平安集团在不动产领域进 行投资和管理的主要渠道和载体，投资范围覆盖商业地产、工业物流、 养老地产、基金管理和股债权投资等。 1 平安不动产成立之初原名深圳平安物业投资管理有限公司， 后于 2011 年更名为深圳平安不动 产有限公司，于 2014 年更为现名

6、。 2 目前平安不动产的注册资本在平安集团实际控股子公司中排名第四，平安寿险、深圳平安金 融科技咨询有限公司和平安财险分列前三位。 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 截至 2017 年末，平安不动产经审计的合并口径资产总额为 600.73 亿元，总负债 370.44 亿元，所有者权益为 230.29 亿元；2017 年度公司 实现营业总收入 44.58 亿元，实现净利润 13.38 亿元。 截至 2018 年 3 月末，平安不动产未经审计的合并口径资产总额为 624.34 亿元，总负债 392.76 亿元，所有者权益为 231.58 亿元；2018 年一 季度公司

7、实现营业总收入 10.17 亿元，实现净利润 2.83 亿元。 二、 本期债项概况 （一） 债项概况 平安不动产拟注册发行总额度为不超过人民币 20.00 亿元的中期票 据。其中，公司 2018 年度第三期中期票据基础发行金额为 5 亿元，发行 金额上限为 10 亿元。 图表图表 2. 拟发拟发行的行的本期中票本期中票概况概况 中期票据名称：中期票据名称： 平安不动产有限公司2018 年度第三期中期票据 注册额度：注册额度： 20 亿元人民币 本期发行规模：本期发行规模： 基础发行金额5 亿元，发行金额上限 10 亿元 中期票据期限：中期票据期限： 3+N 年（于发行人依照发行条款的约定赎回之

8、前长期存续，并在发行人依据 发行条款的约定赎回时到期） 定价方式：定价方式： 按面值发行 增级安排：增级安排： 无 资料来源：平安不动产 截至 2017 年末，平安不动产已发行尚在存续期的债券合计 13 只， 应付债券余额为 199.69 亿元。截至 2018 年 11 月 8 日，公司已发行债券 本息兑付情况正常，存续期债券合计 21 只，其发行概况如图表 3 所示。 图表图表 3. 平安不动产平安不动产已发行已发行尚在存续期尚在存续期债券概况债券概况 发行主体发行主体 债项名称债项名称/类型类型 发行金额发行金额 （亿元）（亿元） 期限期限 （年）（年） 发行利率发行利率 （%） 发行时间

9、发行时间 本息兑付情本息兑付情 况况 该公司 16平安不动MTN001 20 3 3.27 2016-03 无异常 该公司 16平安不动MTN002 20 3 3.60 2016-05 无异常 该公司 16 不动产 40 5+2 3.28 2016-08 无异常 该公司 17 不动 01 20 3+2 4.88 2017-09 无异常 该公司 17 不动 02 5 3+2 5.27 2017-11 无异常 该公司 18 不动 01 15 3 5.00 2018-04 无异常 该公司 不动产 02 0.81 1.56 5.20 2017-06 无异常 6 新世纪评级新世纪评级 Brillianc

10、e Ratings 发行主体发行主体 债项名称债项名称/类型类型 发行金额发行金额 （亿元）（亿元） 期限期限 （年）（年） 发行利率发行利率 （%） 发行时间发行时间 本息兑付情本息兑付情 况况 该公司 不动产 03 0.83 2.56 5.30 2017-06 无异常 该公司 不动产 04 0.65 3.56 5.35 2017-06 无异常 该公司 18 平安不动 SCP001 8 0.74 4.72 2018-04 无异常 该公司 18 平安不动 SCP002 12 0.74 4.60 2018-04 无异常 该公司 18 平安不动 SCP003 13 0.74 4.75 2018-0

11、4 无异常 该公司 18 平安不动 SCP004 14 0.74 4.85 2018-05 无异常 该公司 18 平安不动 SCP005 8 0.74 5.15 2018-06 无异常 该公司 18 平安不动 SCP006 5 0.74 4.54 2018-07 无异常 该公司 18 平安不动 SCP007 10 0.74 3.80 2018-08 无异常 该公司 18 平安不动 SCP008 10 0.74 3.99 2018-08 无异常 该公司 18平安不动MTN001 20 3.00 5.08 2018-07 无异常 该公司 18平安不动MTN002 20 3.00 4.73 2018

12、-08 无异常 FUXIANG 固定票息高级无抵押 债券 3 亿美元 3 3.625 2016-12 无异常 FUXIANG 固定票息中期票据 15 亿港币 5 3.80 2017-05 无异常 资料来源：平安不动产（截至 2018 年 11 月 8 日） （二） 募集资金用途 本期募集资金全部用于归还平安不动产的银行借款。 三、三、 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2018 年第三季度，全球经济景气度继年第三季度，全球经济景气度继续回落，发达经济体与新兴经续回落，发达经济体与新兴经 济体分化明显。油价上涨助推济体分化明显。油价上涨助推 CPI 走高，美国的关税政策及美联储持续走高，美国

13、的关税政策及美联储持续 收紧的货币政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景收紧的货币政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前景 的担忧，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。我的担忧，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。我 国宏观经济运行总体平稳，尽管受到外部贸易摩擦、内部强监管等因素国宏观经济运行总体平稳，尽管受到外部贸易摩擦、内部强监管等因素 的冲击，但有望在货币政策、财政政策、金融监管政策等宏观政策的协的冲击，但有望在货币政策、财政政策、金融监管政策等宏观政策的协 同合力下得到对冲。随着我国对外开放范围和层次的不断拓展，稳增长、同合力下

14、得到对冲。随着我国对外开放范围和层次的不断拓展，稳增长、 促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作稳步落实，我国经济有望长促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作稳步落实，我国经济有望长 期保持中高速增长。期保持中高速增长。 2018 年第三季度， 全球经济景气度继续回落， 发达经济体与新兴经 济体分化明显。油价上涨助推 CPI 走高，美国的关税政策及美联储持续 收紧的货币政策导致全球金融市场动荡并引起市场对全球经济增长前 景的担忧，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。 7 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 在主要发达经济体中，美国经济、就业表现依然强劲，

15、美联储加息缩表 持续推进，利率水平的上升将加大政府与企业的偿债压力，房地产和资 本市场存在风险，特朗普的关税政策给全球贸易前景带来隐忧；欧盟经 济复苏有所放缓，欧洲央行购债规模进一步缩减并计划于年底结束，英 国央行再度加息，英国与欧盟在脱欧问题上的分歧能否达成一致以及联 盟内部政治风险均是影响其复苏进程的重要因素；日本经济温和复苏， 有所回升的通胀水平依然不高，增长基础仍不稳固，较宽松的货币政策 持续。在除中国外的主要新兴经济体中，强势美元引发的货币贬值及资 本外流压力明显上升；印度经济增长较快，因 CPI 快速回升印度央行年 内再度加息；俄罗斯经济复苏势头有油价上涨支撑，受美国经济制裁影 响

16、或有所波动，卢布贬值迫使俄罗斯央行近四年来首度加息；巴西经济 复苏缓慢，增长压力大，PMI 下滑至收缩区间，消费者信心指数持续下 降；南非经济处于衰退边缘，一系列的国内改革及新的经济刺激计划能 否扭转经济颓势仍有待观察。 2018 年第三季度， 我国宏观经济运行总体平稳的同时， 受外部贸易 战及内部强监管等因素在短期内集中发酵影响而面临一定压力。国内 CPI 上涨有所加快但尚不构成通胀，就业形势仍较好。居民可支配收入 增速放缓拖累消费增长，个税改革带来的税负下降效应一定程度上将会 拉动居民消费增长；投资结构不断优化，基建疲弱导致固定资产投资增 速下降至历史低位，基础设施领域补短板力度的逐步加大、制造业投资 的持续改善以及房地产投资的较快增长将有望支撑整体投资企稳甚至 回升；以人民币计价的进出口贸易增速有所回升但受中美贸易战影响将 面临一定压力。工业生产总体平稳，产能过剩行业经营效益良好，高端 制造业和战略性新兴产业保持较快增长，产业结构持续升级。房地产调 控进一步趋严、市场秩序整治加强，促进房地产市场平稳健康发展的长 效机制正