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1、棚户区改造项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称 昌吉市棚户区改造项目1.1.2建设地点 昌吉市棚户区改造项目位于昌吉市新域街，规划范围为新域街社区棚户区，规划面积48259.20平方米。1.1.3建设内容根据昌吉市棚户区的分布数量、人口和社会构成、基础设施服务水平，昌吉市新域街棚户区改造项目计划用1年时间基本完成新域街社区集中连片的城市和工矿棚户区604户、1657人的改造任务。具体建设内容有：住房建设主要包括：符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房解危解困房以及公共租赁用房；公共设施：主要包括各项公共服务设施和市政工程设施；交通设施：主要
2、包括城市支路网系统和静态交通设施；环境绿化主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。1.1.4建设规模 昌吉市棚户区改造项目，规划用地范围面积48259.20平方米，总建筑面积44735.9平方米，其中住宅建筑面积40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米。 1.1.5实施单位实施单位：昌吉市人民政府单位性质: 行政 项目负责人: 市长1.1.6项目投资和资金来源1、项目建设总投资10279.8万元，其中，住宅工程建设投资5692.8万元，占建设投资的54.4%，配套公共服务设施建设投资3400万元，占建设投资的33%，工程建设其他费用712.4万元，占建设投资
3、的6.9%，预备费581.9万元，占建设投资的5.7%。 2、筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方式解决。其中国家及自治区专项补助资金约占总投资的30%，地方其他方式筹资约占总投资的70%。1.1.7建设时间项目改造期为1年自2014年至2015年1.1.7项目性质本项目属于新建项目1.2 昌吉市概况 昌吉市是一个维吾尔族为主体的多民族聚集区，地处天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，昌吉州政治、经济、文化的中心。昌吉市集人文景观与自然景观于一体，中原文化与西域文化荟萃于一身，是多民族风情异彩纷呈的历史文化名城和旅游城市，具有独特的自然资源。昌吉市市行政区域总面积8215平方公里，总人口
4、36.33万人，其中汉族人口占72%，下辖八镇、两乡、六个街道办事处和1个国家级高新技术产业开发区，1个国家级农业科技园。昌吉市GDP连续六年保持两位数增长。先后获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、全国环境整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国双拥模范城等10项国家级荣誉。1.3昌吉市住房概况住宅产业在昌吉市是一个发展历史较短的朝阳行业。1998年以来，随着城市住房制度改革不断深入。昌吉市房地产业也慢慢崛起，住宅商品化、社会化程度明显提高，城镇居民住房紧张状况得到有效缓解。截至2008年底，昌吉累计完成房地产开发投资23512万元，城镇户均住房面积由2008年的26.46平
5、万米增加到29.45平万米，房地产业每年拉动当地经济增长1%-2%，已成为当地国民经济发展的重要支柱产业。昌吉市现有房地产开发企业12家，房地产经纪、交易、中介服务、物业管埋等相关产业快速发展，市场秩序持续稳定，住宅环境质量和功能质量明显改善住宅品质大幅提升，一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能完善的住宅小区。 城市住房保障建设也取得积极进展，截至2013年底共完成廉租住房建设投资4303万元，通过实物配租方式保障低收入家庭588户，新增经济适用住房20600平万米以上，可保障412户低收入住房困难家庭，开工建设廉租房2.55万平万米，解决了510户国有企业 “双困”职工家庭的住房问题
6、。城镇住房制度改革全面实施，以出售公房和建立住房公积金制度为例，截至2013年底昌吉市累计出售公有住房7.1万平万米，占可售公房的87%以上，并建立了住房公积金制度，帮助困难职工家庭解决了住房问题。1.4 项目实施单位概况 昌吉市人民政府为全额行政拨款单位，下设党政办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武装部等13个科室，共有在职在编人员228名。其中，管理岗30名，普工50名，工勤岗20名，行政128名。在职人员中党员135名，男性职工150名，女性职工78名，研究生30名，本科生120名，专科50名，其他学历28名。 主要职责： 1、贯
7、彻执行党的基本路线、方针、政策保证宪法、法律、法规在全镇贯彻实施促进社会全面进步不断提高人民群众物质文化生活水平。 2.执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示依法制定行政措施和实施办法。 3.领导所属各工作部门的工作。 4.改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措施。 5.依法任免、培训、考核和奖惩本镇国家行政机关工作人员。 6.制定本镇经济建设和社会发展规划、政策、编制和执行本镇国民经济和社会发展计划领导管理全镇经济、教育、科技、文化、卫生、城镇建设环境保护事业和财政、民政、公安、司法行政行政 5 监察、审计、计划生育等行政工作领导和协助管理中
8、央、省、市、县驻本镇机关和企事业单位。 7.保护国有财产劳动群众集体所有财产和公民私人所有的合法财产维护社会秩序保障公民人身权利民主权利和其它权利。 8.向市人民政府呈报镇政府各工作部门的设置方案。 9.办理人大代表、政协委员提出的与本镇有关的提案、意见、建议、批评等事项。 10.完成上级国家行政机关镇党委和镇人民代表大会及其主席团赋予的其他工作。1.5研究依据和范围1.5.1研究依据1、中华人民共和国城乡规划法2008年1月 2、中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月 3、中华人民共和国土地管理法1999年 4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见【2008】131号文5、
9、国务院办公厅关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见【2007】24号文 6、住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009【295】号 7、xx维吾尔自治区关于城市和国有工矿棚户区改造规划编制指导意见 8、某某市主城区城乡一体化建设总体规划2009-2030年 9、xx廉租住房管理办法 10、投资项目可行性研究指南试用版 11、建设项目经济评价方法与参数第三版 12、国家和地方发布的有关设计规范 13、某某市国民经济社会发展十一五计划和2010年远景目标纲要 14、xx统计年鉴(2009年) 15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。1.5.2研究范围通
10、过对项目背景分析，按照保增长、保民生、保稳定的要求，以改善群众特别是低收入住房困难群众的居住条件为根本目的，结合某某市棚户区改造现状，确定项目规模和建设方案，对项目实施的市场需求、外部条件、环境保护、职业安全、卫生与消防、项目组织管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方面进行综合分析。1.6主要技术经济指标项目主要经济技术指标详见表1-6-1 主要技术经济指标表1-6-1序号项目名称单位指标一建设规模1规划用地面积48259.202总建筑面积44735.9(1)住宅建筑面积40500(2)公用设施建筑面积4235.9二项目投入总资金万元10279.8(1)住宅建设万元5692.8(2)
11、社区服务设施万元210(3)行政管理设施万元470(4)教育设施万元1280(5)医疗卫生设施万元1100(6)文化体育设施万元40(7)商业服务设施万元300(8)道路万元354(9)给水工程万元46(10)排水工程万元46(11)热力工程万元46(12)燃气工程万元46(13)电力工程万元46(14)通讯工程万元46(15)绿化万元134.7三规划指标1容积率0.872建筑密度%17%3绿化率%35%四项目建设期年1五项目固定资产投资万元10279.81建筑工程及安装费用万元8408.22设备购置费万元577.33其他费用万元1294.3第二章 项目建设的必要性和意义2.1项目建设背景棚户
12、区是城市化快速发展进程中一种特有的现象，主要反映在城市建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的片区，并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务艰巨。为此国家发布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，国发【2007】24号文件，积极开展廉租住房建设，2009年，住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009【295】号，加快城市和国有工矿棚户区的改造。 为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。昌吉市为响应国家、自治区号召和政策，也已经将某某市棚户区改造工作提上
13、日程，从2011年起，计划五年内完成棚户区改造任务。 据2010年的初步统计，新疆维吾尔自治区内棚户区总建筑面积约48.33万平万米，还有一些零星混杂在普通居住小区内的棚户区，其中昌吉市新域街棚户区就是其中之一，目前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环境的疮疤。昌吉市新域街棚户区不仅影响城市市容，而且也蕴含着一些深层次的社会问题和矛盾，如社会治安问题、环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏等，对于边疆和多民族地区，还涉及到社会稳定问题。对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作，早在2006年，建设部就在全国推广东北地区棚户区改造的先进经验。昌吉市的棚户区形成历史长久，原因各异。
14、近年来，昌吉市的棚户区改造也取得了一定的成绩。但是鉴于昌吉市已于新疆最大的消费市场和物流集散地乌鲁木齐融为一体，昌吉同时又是一个多民族聚居地区，对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求，当前的一些政策又不配套，仅依靠市场的力量是难以完成这一复杂工作的。 昌吉市的棚户区改造工作任务艰巨，是一项巨大的社会工程和系统工程，为统筹做好昌吉市的棚户区改造工作，应立足长远，将城市的棚户区改造与旧城更新、基础设施建设、城市环境改造结合起来，全面统筹社会需求与城市建设，分期实施，取得社会效益、经济效益和环境效益的统一。为此昌吉市委、市政府高度重视，从实现昌吉地区经济社会大发展、长治久安的高度出发，计划在若干
15、年内完成昌吉辖区内棚户区改造工程。 2.2棚户区改造的必要性改革开放以来，昌吉市经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等 因素的影响，目前昌吉市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此某某市委、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快
