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1、 ? 2015年公司债券2015年跟踪 信用评级报告 2 入增长势头良好，收入来源更趋多元化。 公司盈利能力强公司盈利能力强。公司 2013 年度和 2014 年度利润总额分别为 44.67 亿元和 41.85 亿元，盈利能力强。 控股股东提供的保证担保能提升本期债券安全性。控股股东提供的保证担保能提升本期债券安全性。本期债券由控股股东提供连带 责任保证担保，控股股东实力较强，其提供的保证担保能提升本期债券的安全性。 关注：关注： 受我国宏观经济下行压力较大、房地产受我国宏观经济下行压力较大、房地产市场市场景气度较低等因素影响，景气度较低等因素影响，公司物流园公司物流园 区区相关相关项目销售速
2、度有所放缓。项目销售速度有所放缓。 2014 年， 公司各地华南城项目合约销售面积 89.84 万平方米，合约销售金额 66.07 亿元，分别较 2013 年下降 33.96%和 35.87% 公司公司在建拟建在建拟建项目项目建设资金需求量建设资金需求量巨巨大大，存在较大的资金压力。存在较大的资金压力。截至 2015 年 3 月 末，公司在建项目尚需投入资金 29.35 亿元，拟建项目总投资规模约 33.9 亿元， 未来公司项目建设资金需求量巨大。 公司项目市场培育需要较长时间，目前公司处于快速扩张期，后续将投入运营项公司项目市场培育需要较长时间，目前公司处于快速扩张期，后续将投入运营项 目规
3、模大，未来项目招商运营情况有待进一步观察目规模大，未来项目招商运营情况有待进一步观察。公司各地华南城项目规模较 大，一般离市中心有一定距离，市场培育需要较长时间。 目前公司盈利有一部分来源于所持商铺物业的升值，目前公司盈利有一部分来源于所持商铺物业的升值， 盈利盈利易易受物业价值受物业价值波动波动影响影响。 2013 年和 2014 年公允价值变动收益分别达到 268,917.94 万元和 251,223.88 万元。 公司有息债务规模增长，偿债压力公司有息债务规模增长，偿债压力有所有所加加大大。截至 2015 年 3 月末，公司有息债务 合计 148.46 亿元，较 2013 年末增长 51
4、.19%，公司偿债压力有所增加。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2015 年年 3 月月 2014 年年 2013 年年 2012 年年 总资产（万元） 4,965,670.58 4,854,703.60 4,346,199.17 2,973,942.49 归属于母公司所有者权益（万元） 1,470,640.82 1,438,462.97 1,247,576.21 999,430.54 有息债务（万元） 1,484,601.89 1,357,405.54 981,950.73 634,571.19 资产负债率 67.51% 67.70% 68.03% 62.58% 流动比率 1.06
5、 1.04 1.10 1.19 速动比率 0.35 0.34 0.50 0.37 营业收入（万元） 248,420.91 1,029,791.83 740,589.94 473,588.50 营业利润（万元） 62,279.13 413,054.14 444,977.08 350,969.35 3 利润总额（万元） 62,331.21 418,505.63 446,678.81 351,489.10 综合毛利率 47.93% 43.13% 52.49% 47.63% 总资产回报率 - 9.32% 12.47% 14.26% EBITDA（万元） - 439,428.94 462,215.13
6、361,774.93 EBITDA 利息保障倍数 - 5.93 7.69 8.35 经营活动现金流净额（万元） -61,588.38 -190,392.99 430,880.81 10,175.23 资料来源：公司 2012-2014 年审计报告及未经审计的 2015 年 1-3 月份财务报表，鹏元整理 4 一、本期债券本息兑付及一、本期债券本息兑付及募集资金募集资金使用情况使用情况 经国家发展和改革委员会“发改财金2015496号文件”批准，公司于2015年4月13日 公开发行15亿元公司债券，募集资金净额14.82亿元，票面利率为7.00%。本期债券每年付 息一次，到期一次还本，最后一期利
7、息随本金的兑付一起支付。本期债券期限6年，附第3 年末公司上调或下调票面利率选择权和投资者回售选择权。截至2015年5月31日，本期债券 尚未到首次付息日。 本期债券募集资金拟全部用于郑州华南城一期工程项目，该项目计划总投资150亿元， 截至2015年5月31日，本期债券募集资金已全部使用完毕。 表表 1 截至截至 2015 年年 5 月月 31 日本期债券日本期债券募集资金使用募集资金使用情况（单位：情况（单位：亿元亿元） 项目名称项目名称 计划总投资计划总投资 拟使用募集资金拟使用募集资金 已使用募集资金已使用募集资金 郑州华南城一期工程项目 150.00 15.00 15.00 资料来源
8、： 公司提供，鹏元整理 二、发行主体概况二、发行主体概况 公司控股股东仍为华南城控股有限公司（以下简称“华南城控股” ） ，为香港联合交易 所主板挂牌的上市公司（股票代号：1668HK） ，于2002年5月在香港注册成立。截至2014 年末，公司注册资本为22亿港元，华南城控股持有公司100%股份，公司股权控制结构图见 附录五。 公司主营业务为开发、运营大型综合商贸物流及商品交易中心，并提供包括综合商业 配套、仓储物流、电子交易平台、会议展览、生活配套及物业管理等综合配套服务。2014 年公司新纳入合并范围的子公司24家，另有12家子公司不再纳入合并范围，具体见附录六。 2015年1-3月，公
9、司新纳入合并范围的子公司2家，另有16家子公司不再纳入合并范围，具 体见附录七。截至2015年3月末，公司纳入合并范围子公司共54家，具体见附录八。 截至2015年3月31日，公司资产总额为496.57亿元，归属于母公司所有者权益合计为 147.06亿元， 资产负债率为67.51%； 2014年度， 公司实现营业收入102.98亿元， 利润总额41.85 亿元，经营活动现金流净额-19.04亿元。 三三、运营环境运营环境 我国商品交易市场规模我国商品交易市场规模保持增长保持增长， 行业竞行业竞争压力加大， 传统商品交易市场面临转型升级压争压力加大， 传统商品交易市场面临转型升级压 5 力力 商
10、品交易市场是一种提供商品交易的组织形态，是经营商户、管理商户、服务商户的一种 经营组织形态。随着经济全球化的发展，我国日益成为国际产品采购中心，商品交易市场继续 发展，2013 年我国亿元以上商品交易市场总成交额为 98,365.10 亿元，较 2012 年增长 5.74%。 近年我国亿元以上商品交易市场呈现出数量下降， 单个市场平均成交额增长的态势， 根据 wind 资讯数据，2013 年末我国亿元以上商品交易市场的数量为 5,089 个，较 2012 年末减少 105 个， 但单个商品交易市场的平均营业面积和平均成交额均保持增长，2013 年分别为 5.67 万平方米 和 19.33 亿元
11、。伴随着经济的持续增长、居民消费能力的持续提升，我国商品交易市场具备良 好的发展前景。 表表 2 近年我国近年我国亿元以上商品交易市场亿元以上商品交易市场情况情况（单位：（单位：万平方米、亿元万平方米、亿元） 年份年份 数量（个）数量（个） 营业面积营业面积 成交额成交额 平均平均营业营业面积面积 平均成交额平均成交额 2009年 4,687 23,230.33 57,963.79 4.96 12.37 2010年 4,940 24,832.31 72,703.53 5.03 14.72 2011年 5,075 26,234.50 82,017.27 5.17 16.16 2012年 5,19
12、4 27,899.37 93,023.77 5.37 17.91 2013年 5,089 28,868.33 98,365.10 5.67 19.33 资料来源： wind 资讯，鹏元整理 但我国商品交易市场快速发展过程中，也逐渐暴露出一些问题。近年全国兴起新一轮兴办 商品交易市场的热潮，但大部分商品交易市场创新不足，同质化竞争激烈；另外随着互联网技 术的发展，电子商务快速崛起，根据商务部电子商务司测算，2014 年中国电子商务交易额达 到约 13 万亿元，同比增长 25%，其中网上零售额 2.8 万亿元，较 2013 年增长 49.7%，电子商 务对传统商品交易市场形成的冲击越来越明显。整体
13、看，我国商品交易市场竞争趋于激烈，传 统的商品交易市场存在转型升级的压力。集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于 一体，以专业市场为基础的产业综合服务平台，将成为商品交易市场未来发展的主流。 物流行业存在进一步提高专业化运作的现实需求， 同时国家对物流行业支持力度较大， 为物流行业存在进一步提高专业化运作的现实需求， 同时国家对物流行业支持力度较大， 为 物流企业提供了物流企业提供了较较好的外部环境好的外部环境 近年我国物流总额保持增长，但受累于我国经济增速有所放缓，2010 年至今我国社会物 流总额增长率持续下滑，导致物流行业整体经营压力有所加大。根据 wind 资讯数据，2014
14、年 我国社会物流总额 213.5 万亿元，较上年增长 7.9%，增速较上年回落 3.62 个百分点。 6 图图 1 近年我国社会物流总额及增长近年我国社会物流总额及增长情况情况 注：图中所示增长率系名义增长率 资料来源：wind 资讯，鹏元整理 根据各发达经济体发展规律，当经济发展到一定程度，物流费用的降低被公认为企业第三 利润源。我国经济总量已跃居世界第二位，而 2014 年我国社会物流总费用占 GDP 的比重仍高 达 16.6%，日本、美国、德国、英国等发达国家仅仅为 5%-10%，我国是发达国家的二至三倍， 全球排名靠后，与经济发展水平极不相称，物流专业化水平有进一步提升空间。 图图 2
15、 近年我国社会物流总费用及其与近年我国社会物流总费用及其与 GDP 的比重的比重 资料来源：wind资讯，鹏元整理 为促进商贸物流产业发展，我国政府出台了一系列政策，其中 2014 年 9 月，国务院发布 了关于印发物流产业中长期规划（20142020 年）的通知，提出我国物流产业到 2020 年 要基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流体系，要求物流 业增加值年均增长 8%，物流业增加值占 GDP 比重达到 7.5%。全社会物流费用占 GDP 比重由 2013 年的 18%降到 2020 年的 16%左右。 大力加强物流基础设施网络建设成为今后一段时期内 7 的发
16、展重点。 整体看，我国物流总额保持增长，物流行业存在进一步提高专业化运作的现实需求，同时 国家对物流行业支持力度较大，为物流企业提供了较好的外部环境。 2014 年我国年我国房地产行业房地产行业景气度下滑，景气度下滑，短期短期内房地产市场仍面临较大不确定性内房地产市场仍面临较大不确定性 随着宏观经济增速的放缓，2014 年我国房地产景气度下滑。从开发投资完成额来看，2014 年我国住宅、办公楼、商业营业用房完成投资额分别较上年增长 9.16%、21.25%和 20.10%， 增速分别较上年回落 10.23、16.94 和 8.17 个百分点。从销售状况看，2014 年我国住宅、办公 楼、商业营业用房销售面积分别较上年下降 9.11%、下降 13.37%、增长 7.15%（增速较上年回 落 2 个百分点）。 表表3 近年我国房地产投资及销售情况近年我国房地产投资及销售情况 年份年份 完成投资额（亿元）完成投资额（亿元） 商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米） 住宅住宅 办公楼
