《朱明zhubob资产评估 2章资产评估程序与基本方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《朱明zhubob资产评估 2章资产评估程序与基本方法（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第二章 资产评估程序与基本方法,主讲：朱明 高级工程师、高级技师、国家经济师 高级国家职业技能鉴定考评员 高级技能专业教师,知足常乐，历经兵农工商学。 历经：兵团开车，地方修车，企业管理：技术、运营、 物流、安全、保卫， 职任：客运站长、 公司经理， 集团技术总监， 总经理及法人代表。 学历：本科、MBA， 专业：汽车维修与使用、企业管理、经济管理。 职业资格与职称：高级工程师、高级技师、国家经济师、高级技能专业教师、高级国家职业资格考评员。 管理科学研究院特约讲师、 管理顾问有限公司高级讲师。客座任教：大学、 技师学院、国家职业资格培训与考评及企业内部职业培训。Q号657555589,朱明
2、百度个人主页,(本人教学资料搜索:朱明zhubob(需要资料内容),朱明工作室,第二章 资产评估程序与基本方法,教学要求：,1、了解资产评估的程序,2、掌握资产评估的基本方法,3、明确选择不同评估方法的原则,第一节 资产评估的程序,一、资产评估程序的定义 资产评估程序是评估机构及其评估人员执行资产评估业务所履行的系统发性工作步骤。,二、资产评估程序的作用 （1）资产评估程序是规范资产评估行为，提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证； （2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据； （3）资产评估程序是资产评估机构和评估人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重
3、要手段之一。,三、资产评估程序的具体内容 (一)明确评估业务的基本事项 (二)签订资产评估业务约定书 (三)编制资产评估计划 (四)现场调查 (五)收集评估资料 (六)评定估算 (七)编制和提交评估报告 (八)资产评估工作底稿归档,四、明确资产评估业务的基本事项内容 1、委托方及相关当事人基本情况； 2、评估目的； 3、估价对象基本情况； 4、评估价值类型及定义； 5、评估基准日； 6、评估资产限制条件和重要评估假设；,五、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（了解） 例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有( ) A.资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评
4、估基准日 D.资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任 答案：ACDE,第二节 资产评估的基本方法,评估方法按照分析原理和技术方法不同可以分为市场法、成本法、收益法、清算价格和历史成本法。 一、市场法 (一)市场法的含义 市场法也叫市场比较法，是一种利用市场上同样或类似资产的按近期交易价格，通过直接比较或类似分析来估测资产价值的评估技术方法。,(二)市场法的基本前提 1、有一个活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性具体体现在以下几方面： (1)参照物交易时间与评估基准日间隔不应过长，应在一个适当时间范围内； (2)参照物与评估对象在个体特征上有可比性，包
5、括用途、性能上要相同或相似； (3)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括供求关系、竞争状况和交易条件。,(三)市场法的使用范围 市场法主要用于单项生产要素的评估，如生产设备、原材料等的评估以及投资参股、合作经营、确定遗产税和财税财产税基时的评估等。 在对整体资产评估时，一般不用市场法。,(四)市场法的基本程序 1、搜集市场交易资料 2、从市场上选择参照物 3、在参照物与评估对象之间进行比较，确定调整因素 4、对调整因素进行量化 5、以评估对象为标准进行差异调整 6、计算被评估资产价值 可以采用：简单算术平均、加权平均、中位数法(以多个参照物 正后比准丛林物中间值),(五)市场法应用
6、的条件、方法及要求 （选择可比性强的参照物） 1、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例； （市场要求） 2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），这样，才更准确； （交易时间要求）,3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，修正后结果越接近估价对象价值； 这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！,例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在选择参照物上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价
7、对象价值。,例题： 资产评估和市场的关系是（ ) A. 以市场为基础但高于市场 B. 模拟市场条件有时接受市场检验 C. 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D. 和市场无关 答案：C 例题：最大最佳效用是基于资产评估的( ) A继续使用假设 B持续经营假设 C公开市场假设 D清算(清偿)假设 答案：C,例题：在资产评估中，市场法较适用于( ) A、专用设备 B、大部分无形资产 C、通用性较强的资产 D、受地域、环境等严格限制的资产 答案：C 例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地 案：B,(六)市场法比较参照物修正因素的选择
8、就是比较评估对象与比较参照物参照物之间差异因素，将其调整为评估对象的情况！ 1、时间因素（比较参照物、评估基准日） 比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响。 2、区域因素（区位因素） 比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺作为比较参照物。,3、功能因素 比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同，提高可比性；如商铺价值评估！ 例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列不包括在参照物调整主要因素中的是（ ） A、时间因素 B、资
9、产的型号、规格因素 C、地域因素 D、功能因素 答案：B,(七)市场法应用中的具体评估方法 市场法基本公式： 参照物调整后价格=参照物价格*交易因素修正系数*时间因素修正系数*个体因素修正系数*区域因素修正系数*其他 例：某企业拟对一块商业用地进行评估，该地块面积3000平方米，基本情况见课本P26表2-1所示。试用市场法评估该商业用地2007年12月的价值。 (见课本P26例2-1解答),二、成本法 (一)成本法的含义 在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。 对概念的理解（掌握）： 1、评估资产价值=评估时点重置成本各种损耗（即贬值）
10、2、成本法评估价值，时点也是评估基准日； 3、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值（即非全新资产）；,4、成本法评估价值，用估价时点的“重置成本”减去其已使用期限的损耗（即类似折旧，也称“贬值”）； 5、重置成本、贬值的含义 （1）重置成本是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产所耗费的价值；它是资产全新状态下的价值； （2）贬值指资产从取得到时点（全新）到评估时点期间发生的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值。,(二)成本法的基本前提和适用范围 1、成本法的基本前提 (1)被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 (2
11、)应当具备可利用的历史资料，并且被 评估资产与历史资产具有相同性或可比性。 (3)形成资产价值的耗费是必须的。 2、成本使用范围 对一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。,例题：成本法应用的前提条件有( )(多项) A、应当具备可利用的历史资料 B、需要一个充分发育、活跃的资本市场 C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产 D、形成资产价值的耗费是必需的 E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 答案：AD,(三)成本法中各参数的估算方法 1、重置成本及其估算方法 (1)重置成本的含义 是指资产的现行再取得成本，包括取得资产所耗费的合理必须费用、资金成本和利润，具体分
12、为复原重置成本和更新重置成本。,复原重置成本 运用原来相同的材料、建造或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本 利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以显示价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。 一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高；如电脑重置！,例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为( )(单项) A前者大于后者 B前者小于后者 C前者等于后者 D前者与后者在金额大小上关系不确定 答案：A,(2)重置成本的估算方法 重置核算法 是利用成本核算的原理，根据重
13、新取得资产所需要的费用项目逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。 见课本P30例2-2。 价格指数法 是利用与资产有关的价格变指数，将被 估资产的历史成本(账面价值)调整为成本的一种方法。,其计算公式： 重置成本=资产的账面原值*(1+价格变动指数) 或： 重置成本=资产的账面原值*（1+价格变动指数） 式中，可以是定基价格指数或环比价格指数。,定基价格指数=评估时点的价格指数/资产构建时点的价格指数*100% 环比价格指数的计算方法为： X=(1+a1)*(1+a2) *(1+a3)*(1+an)*100% 式中：X环比价格指数 an第n年环比价格变动指数。,例题：某资产购置于2005年底，
14、历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005、2007年底定基指数110、171.6%，则评估时该资产的重置成本为( ) A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元 答案：C 解析：重置成本=100*（171.6%/110%）=156万。,例题：某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为( )。 A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元 答案：D 解析：评估对象购置时间2002
15、年，t+1年为2003年环比物价指数120%，2004年环比物价指数125%，2005年环比物价指数127%，则评估基准日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；,例题 某评估资产构建于2004年，账面原值为100000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，2007年评估时该类资产的定基价格指数为190%。 1、试按定基指数确定该资产的重置成本。 2、如果同类资产的环比价格指数分别为：2005年为20%、2006年为25%、2007年30%，试确定2007年该资产的重置成本。,解： 1、按照定基价格指数：被估资产重置成本=100000*190% /
16、95%=200000(元) 2、按照环比价格指数： 被估资产重置成本=100000*(1+20%)*(1+25%)*(1+30%) =100000*1.2*1.25*1.3=195000(元),生产能力比例法 生产能力比例法是寻找一个与被 评估资产相同或相似的资产作为参照物，根据参照和的重置成本及参照被评估资产生产能力的比例，估算被 估资产的重置成本。 其计算公式为： 被评估资产重置成本=参照物重置成本*被评估资产的生产能力/参照物生产能力,例题：已知某机器设备的全新购置价格为50000元，年产量为5000件。若被评估资产年产量为4000件，试确定其重置成本。 解： 评估资产重置=50000*4000/5000=40000(元) 生产能力比例法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且成正比例变化。,规模经济效益指数 许多资产的成本与其生产能力之间并不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大1倍时，其成本却不一定大1倍。也就
