《某综合开发项目规划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某综合开发项目规划方案（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第 1 页 共 71 页 目目 录录 第一章第一章 总论总论4 4 1.1 项目概况.4 1.2 可行性研究目的.8 1.3 可行性研究的依据.8 1.4 可行性研究的主要结论.9 第二章第二章 项目建设的必要性与意义项目建设的必要性与意义1313 2.1 创造独特城市优势，提升中心城市地位13 2.2 增强中心城市功能，推进区域城市化15 2.3 改善人居环境，实施民心工程16 2.4 实现土地价值最大化，筹措城市建设资金17 2.5 优化城市布局，改善城市功能19 2.6 传承历史文化，提升城市品位20 2.7 建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游21 2.8 增加就业机会，拉动经济增长22
2、 2.9 产生示范效应，推动招商引资23 第三章第三章 建设建设方方案案2424 3.1 建设目标24 3.2 建设原则24 3.3 城市休闲公园建设方案24 3.4 蒸水河大桥建设方案27 第 2 页 共 71 页 3.5 山水苑房地产项目建设方案29 3.6 望城路改造工程建设方案33 3.7 说明36 第四章第四章 项目配套条件项目配套条件3737 4.1 交通37 4.2 天然气37 4.3 自来水37 4.4 供电37 4.5 排污38 4.6 通讯系统38 4.7 广播系统38 第五章第五章 投资单位概况与项目组投资单位概况与项目组织织管理管理3939 5.1 耀江集团概况39 5
3、.2 耀江集团开发优势39 5.3 典型开发楼盘40 5.4 项目组织管理43 第六章第六章 项目投资估算与筹措项目投资估算与筹措4545 6.1 项目总投资估算45 6.2 建设进程安排47 6.3 资金筹措48 第七章第七章 财务效益分析财务效益分析4949 第 3 页 共 71 页 7.1 经济评价依据49 7.2 单项开发项目的效益49 7.3 综合开发项目经济效益测算50 第八章第八章 项目风险分析项目风险分析5959 8.1 定性分析59 8.2 定量分析60 附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题 的批
4、复的批复 附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函 ( (衡政办函衡政办函200353200353 号号) ) 附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法 附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书附件四：东方红渔场团结湖项目合作意向书 第 4 页 共 71 页 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称：雁栖湖：雁栖湖综合开发项目综合开发项目 1.1.21.1.2 项目位置项目位置 雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和 团结村
5、所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临 107 国道（见下 图 1.1） 。项目总占地 2854 亩（规划用地面积 3344 亩，含古河道水 域） ，城市规划确定此地块作为城市“绿心” ，拟打造为具有生态、 景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项 目包括：1000 亩人工湖、800 亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大 桥以及房地产综合开发用地计 1054 亩。 第 5 页 共 71 页 1.1.31.1.3 项目背景项目背景 改革开放 20 多年来，特别是最近几年衡阳经济有了较快发展。 1998 年到 2002 年，国内生产总值由 289 亿元增加到 419 亿元，年 均增长
6、 8.5%。2002 年全市实现财政总收入 19.3 亿元，按可比口径 较 2001 年增长 7%；城镇居民人均可支配收入 6525 元，农民人均可 支配收入 2863 元，分别比 2001 年增长 10.8%和 4.9%；全市金融机 构存款余额 345.46 亿元，比年初增加 47.45 亿元。 在衡阳经济发展取得较大成绩的同时，城市化水平低，城市建 设落后，老城居住环境差，阻碍了区域经济要素聚集与发展，弱化 了其作为中心城市所应有的吸引力与辐射功能,以致其在全省经济中 的地位正面临下降之风险。新一届政府清醒地认识到城市发展的瓶 颈，在 2002 年 12 月 28 日衡阳市人大十二届一次会
7、议的政府工作报 告中确定了城市的发展战略：“极化一点，构筑一圈” ，着力打造中 心城区，争创国家园林城市，国家卫生优秀城市，全国优秀旅游城 市和优秀环保城市，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百” 城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜 游的中心城市，形成全市经济的增长极。为了实现这一目标，政府 加大了城市建设力度，本项目是市政府重点规划建设和重点招商引 资项目。 2003 年 9 月 19 日在温洽会上衡阳市石鼓区人民政府与浙江省 耀江实业集团有限公司（下简称“耀江集团” ）签订“合作开发东方 红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” ，随后耀江集团多次到衡阳 第 6 页
8、 共 71 页 市实地考察论证。在双方高层领导充分重视下，项目快速进入前期 阶段。2003 年 12 月 1 日，衡阳市政府召开该项目的规划与景观概 念设计方案汇报及项目论证会，并下发衡阳市人民政府关于东方 红渔场团结湖项目建设有关问题的批复 ，项目进入实质性阶段。 1.1.41.1.4 开发的基本思路开发的基本思路 根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” 内容，将雁栖湖房地产开发项目同建造蒸水河大桥、人工湖、园林、 望城路改造等结合，由耀江集团实行一揽子打包式整体开发。 由于蒸水河大桥、人工湖、园林公园、望城路改造均属于基础 设施建设范围，可享受城市基础设施投资优惠政策，根据
9、衡阳市 城市基础设施建设优惠办法 、 衡阳市人民政府办公室关于衡阳东 方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函 、 衡阳市人民政府 关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复有关内容，衡阳 市政府按每 1000 万元人民币投资额，以 13.5 万元/亩价格出让市场 挂牌价格为 28 万元/亩的房地产开发用地 85 亩作为对浙江省耀江集 团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场 1054 亩 土地（山水苑房地产开发项目） ，不足部分用望城路两侧未征用的土 地。 故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而 言，房地产开发项目的土地综合成本为 25.26 万元/亩，土地每亩
10、28 万元市场挂牌价与 25.26 万元土地综合成本的差额为政府对企业 第 7 页 共 71 页 从事城市基础设施的投资收益回报。 1.1.51.1.5 项目建设内容项目建设内容 根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书” 内容，本项目建设包括： （1）人工湖（1000 亩） （2）园林（800 亩） （3）蒸水河大桥 （4）望城路改造 （5）经营性房地产开发项目 考虑到 1000 亩人工湖、800 亩园林、一座蒸水河大桥的建设投 资总额已达到 13889.5 万元，按每投资 1000 亩可获得 85 亩土地补 偿的政策，应获得的补偿土地为 1180.6 亩，已超出了目前东方红鱼
11、场 1054 亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补 偿与回报已不可能在雁栖湖山水苑房地产开发项目中得到落实， 需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效 益评价不包括望城路改造工程项目。 根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、 园林建设项目合一为“城市休闲公园” ，因此雁栖湖综合开发项目由 以下三部分组成： （1 1）城市休闲公园）城市休闲公园 （2 2）蒸水河大桥）蒸水河大桥 第 8 页 共 71 页 （3 3）山水苑房地产项目）山水苑房地产项目 1.21.2 可行性研究目的可行性研究目的 从城市社会经济发展的高度、从项目自身的社会效益与经济效
12、 益角度论证雁栖湖项目建设的必要性、方案的合理性以及经济的可 行性，确保项目决策的准确性，实现社会效益、生态效益、经济效 益“三赢” 。 1.31.3 可行性研究的依据可行性研究的依据 （1）衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题 的批复； （2）关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函 (衡政办函200353 号)； （3）东方红渔场团结湖项目合作意向书； （4）衡阳市基础设施建设优惠办法； （5）衡阳雁栖湖规划与景观概念设计方案(美国 Tontsen 建 筑设计事务所)； （6）衡阳市城市总体规划（2003 年版） ； （7）衡阳市控制性详细性规划； （8）国家当前有
13、关产业及社会、经济发展的方针政策； （9）衡阳历年统计年鉴； （10）衡阳市志。 第 9 页 共 71 页 1.41.4 可行性研究的主要结论可行性研究的主要结论 1.4.11.4.1 项目建设意义重大，具有建设必要性项目建设意义重大，具有建设必要性 （1 1）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。）对推进城市化进程，提升中心城市地位有重大意义。雁栖 湖综合开发项目对打造优良的投资环境和人居环境，创造城市独特 的竞争优势，改变衡阳市目前在城市竞争中处于相对不利地位，增 强城市吸引力和幅射功能，推进城市化进程，提升其作为中心城市 地位有十分重要意义。 （2 2）对改善人居环境，加快建设小
14、康社会步伐有重要作用。）对改善人居环境，加快建设小康社会步伐有重要作用。目 前，衡阳市城市建设滞后，人居环境差，与区域城市地位和建设小 康社会的发展目标不相称。雁栖湖综合开发项目对改善目前现状有 重要作用；对满足人们对自然、生态、人文、休闲和生活空间的需 求，提高居民生活质量有十分重要的意义；是一项民心工程民心工程。 （3 3）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。）实现土地利用价值最大化，为城市建设筹措资金。城市休 闲公园和蒸水河大桥建成后带来巨大外溢效益（生态效益、景观效 益、周边土地升值效益） ，若没有雁栖湖山水苑房地产项目的开发， 将造成效益的巨大浪费。同时房地产开发又为城市生态
15、环境和城市 基础设施建设提供了资金保障。这种公益性项目与经营性房地产开 发项目良性互动，为实现城市土地综合利用价值最大化找到了一条 具可操作的途径。 （4 4）传承衡阳历史文化，提升城市品位。）传承衡阳历史文化，提升城市品位。项目开发充分尊重衡 阳历史文化传统，巧妙运用建筑语言反映当地的历史文化。如：围 第 10 页 共 71 页 绕历史文脉构思“历史藤叶”景观， “七星拱月”景点设计，对古河 道采取保护性开发等都将极大地传承衡阳灿烂历史文化，提升了城 市文化品位。 （5 5）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。）拉动经济快速发展，社会经济效益显著。巨大的投资（12.8 亿）创造大量的就业机会
16、，并直接带动衡阳市建筑业、建筑材料业、 装修业、金融业等许多相关产业进入良性发展阶段，间接带动其他 产业发展。 （6 6）产生示范效应，推动招商引资进程。）产生示范效应，推动招商引资进程。雁栖湖项目是首个衡 阳市政府与江浙大企业在城建领域的合作项目，其成功建设将对衡 阳市城市建设领域产生不可估量的带动作用，对衡阳市的招商引资 产生巨大的示范效应。 （7 7）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。）拓展城市发展空间，优化城市整体功能。雁栖湖项目位于 城北，是城市往北拓展的第一个桥头堡。该项目的建设对扩展城市 发展空间，拉开城市建设框架，壮大城市整体骨架，优化城市空间 结构，提升城市整体功能，都具有重要意义。 （8 8）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。）建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游发展。雁栖湖城市 休闲公园是衡阳城市化进程的必然产物，是城市居民日常休闲、娱 乐、健身不可或缺的活动空间，这对完善衡阳城市功能结构和空间 布局，促进都市休闲旅游的发展，提高居民生活品位，将发挥关键 作用。 （9 9）实现社会生态
