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1、锦绣家园项目开发可行性分析报告项目编号：锦绣估字2004198号项目名称：锦绣家园总造价：.64元 楼面造价：1578.82元/M2土地面积：22127M2 建筑面积：49268.1M2建筑密度：30% 容积率：3 绿化率：30%建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司项目负责人：李富华编制单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司编制负责人：李富华 编制审核人：黄永春编制人：欧阳白雪 编制日期：2004-9-12目录 一、项目概况1 1、项目名称 2、开发地点 3、项目性质 4、项目规模 5、投资方式 6、项目建设单位 7、项目使用功能设置 8、项目的实施 二、编制说明1 三、锦锈家园成本计算表2
2、 四、锦锈家园面积和销售收入表5 五、锦锈家园经济分析表6 六、锦绣家园敏感性分析表7 一、项目概况 1、项目名称：锦绣家园 2、开发地点：锦绣家园路 3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩） （2）住宅总套数：621套 （3）总建筑面积：49268.1 平方米 其中：单车库1197.1平方米 商业铺面8474平方米 住宅38397平方米 公建1200平方米 （4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米 5、投资方式：自筹资金 6、项目建设单位：锦绣家园房地产开发
3、有限责任公司 7、项目使用功能设置 （1）1、2、3号楼地层为商业铺面 （2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房 （3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房 8、项目的实施 项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。 二、编制说明 1、部分项目造价为概算数据。 2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。 三、锦锈家园成本计算表 四、锦锈家园面积和销售收入表 五、锦锈家园经济分析表 六、锦绣家园敏感性分析表锦绣家园成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(元)楼面造价(元/M2)百分比(%)计算公式或说明1.一、征地、拆迁补偿
4、费00243.2415.41%1-1-1征地费（拍卖价）亩33.19235.7814.94%按实际发生1-1-1土地契税元、%37.070.45%1-1-1土地登记公证费笔119000190000.390.03%2.二、斟察、设计和前期费00.9150.679.55%2-1-1地形图测绘费平方米221270.143097.780.060.01%按土地面积0.14元/平方米2-1-2总体规划设计费（定点费）平方米221272442540.90.06%土地面积2元/平方米2-2-1地质勘察费米120055660001.340.09%按钻深55元/米2-2-2建筑设计费平方米49268.110100
5、.64%按10元/平方米（建筑面积）2-3-1城市市政建设配套费（一级地段）平方米48068.175.573.174.64%按75元/平方米（建筑面积）2-4-1规划管理费元、379312.371.610.11%土建造价的32-6-1放线费点60326195600.40.03%放线点326元/点2-11-1招标费元、126437.460.540.04%按土建工程造价的1计算2-13-1监理费元、252874.911.070.07%按土建工程造价的2计算2-14-1预结算审计费元、379312.371.610.11%按土建工程造价的3计算2-15-1消防配套费平方米48068.13.32.930
6、.19%按3元/平方米计算（非营业公共配套免）2-16-1施工合同鉴证费元、126437.460.540.04%按土建工程造价的1计算2-17-1噪音费月501600800001.620.11%1600元/月.幢2-18-1建设项目环境影响评价收费元、379312.371.610.11%按土建工程造价的3计算2-19-1避雷安装检测费支485526400.050.01%检测避雷针55元/支2-20-1防洪堤工程建设管理费平方米48068.13.32.930.19%按竣工面积3元/平方米计算2-21-1人防管理费平方米49268.110100.64%按建筑面积10元/平方米计算2-22-1防空地
7、下室易地建设费平方米200080032.482.06%按地层面积800元/平方米计算2-24-1工地管理费项105000500001.010.07%按5000元/项2-26-2墙改费（民用）平方米49268.14.6.264.60.3%民用建筑4.6元/平方米2-27-1建筑方案评审费平方米49268.10.29853.620.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蚁预防费平方米49268.1298536.220.13%按3元/平方米(建筑面积)3.三、建筑安装工程费00.5691.4343.8%3-1-1桩工程平方米48068.15048.783.09%按概算造价3-1-3土建工程平方米
8、48068.1550536.633.99%按概算造价3-2-1室内供水供电、线路安装工程平方米49268.135.5352.22%按概算造价3-2-2电梯安装工程项1071.044.5%按概算造价4.四、（小区）配套建设费00118.717.52%4-1-1道路工程平方米1000010020.31.29%按概算造价4-1-2室外排污排水工程米5004104.160.27%按概算造价4-2-1围墙工程项12.030.13%按概算造价4-3-1室外供电安装工程项118.271.16%按概算造价4-4-1绿化工程平方米6600608.040.51%按概算造价4-5-1路灯安装工程盏503501750
9、00.360.03%按概算造价4-8-1供配电增容费（贴费）千瓦300075045.672.9%按750元/千瓦4-13-1公共配套设施费（托儿所）平方米120070017.051.08%按概算造价4-13-4公共配套设施费（文化活动站）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-7公共配套设施费（居委会）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-11公共配套设施费（单车棚）平方米60700420000.850.06%按概算造价4-13-12公共配套设施费（垃圾中转站）平方米20700140000.280.02%按概算造价ZJF直接费00.41204.
10、0476.27%1.+2.+3.+4.共4项的和5.五、管理费00.7939.182.49%5-1-1建设管理费（1.65%）元、%.41.65.4919.871.26%直接费的1.65%5-2-1销售管理费元、%1.319.321.23%6.六、税费00.05145.759.24%6-2-1营业税及附加（5.5%）元、%5.5.65106.246.73%按出售房屋总价款的5.5%6-2-2带征所得税元、%1.5.4528.971.84%6-2-3印花税元、195163.631.930.13%销售额的16-5-1建筑面积测量费平方米49268.11.783755.771.70.11%6-4-3房屋竣工总登记费元、1760201.540.1%按评估价的16-5-1教育附加费元、%1.555.370.34%按土建造价的1%计算7.七、利息00.05153.729.74%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%.45.85.05153.729.74%按直接费，年利率5.85%计算8.八、不可预见费00.3536.122.29%8-1-1不可预见费（按直接费计）元、%.43.3536.122.29%JJF间接费00.24374.7823.74%5.+6.+7.+8.共4项的和ZZJ总造价
