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1、 目录1项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查1.2项目用地周边环境调查1.3地块交通条件调查1.4周边市政配套设施调查2区域市场现状及其趋势判断2.1宏观经济运行状况2.1.1国内生产总值 2.1.2房地产开发景气指数 2.1.3国家宏观金融政策 2.1.4 固定资产投资总额 2.1.5社会消费品零售总额2.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规2.3项目所在地房地产市场总体供求现状2.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异2.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现2.6商品住宅客户构成及购买实态分析3土地SWOT（深层次）分析3.1项目地块的优势3.2项目地块的劣势
2、 3.3项目地块的机会点3.4项目地块的威胁及困难点4 项目市场定位4.1 类比竞争楼盘调研4.2项目定位5 项目价值分析5.1商品住宅价值分析法5.2类比可实现价值决定因素5.3项目可提升价值判断5.4价值实现的经济因素5.5项目可实现价值分析6项目定价模拟分析6.1均价的确定6.2项目中具体单位的定价模拟7项目开发周期的确定8项目投资及成本估算9项目风险分析 10社会效益和环境效益评价 11结论及建议 正文1 项目用地周边环境分析1.1项目土地性质调查宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字桥南路，南临机场三路，
3、北临机场二路，总开发面积25万方。分三期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、6米挑高奇偶错层阳台等优质元素。1.2项目用地周边环境调查周边商业：中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福周边银行:招行、交行、中信、工行、农行、建行周边公园：南湖水上公园周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、武大口腔医院周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学1.3地
4、块交通条件调查 附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近车站有丁家桥南路北港村、建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁字桥南路北港村。 1.4周边市政配套设施调查 在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、便利店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、24小时社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端特
5、色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私人会客室等一应俱全。2 区域市场现状及其趋势判断2 .1 宏观经济运行状况2.1.1 国内生产总值国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。四季度增长8.9%。此前，专家普遍预测2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的数据基本符合预期。此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工业生产者购进价格比上年上涨9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。2
6、011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%，环比增长1.1%。2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，扣除价格因素实际增长20.0%。2011年全年社会消费品零售总额亿元，比2010年名义增长17.1%，扣除价格因素实际增长11.6%。其中，12月份社会消费品零售总额名义增长18.1%，环比增长1.41%。2010年全年进出口总额36421亿美元，比2009年增长22.5%；出口18986亿美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美
7、元。 2.1.2 房地产开发景气指数5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.90，比上月回落0.72点。表 1 2012 年 1-5 月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）2221318.5其中：住宅1509813.6办公楼108244.7商业营业用房288731.6房屋施工面积（万平方米）19.6其中：住宅17.3办公楼1537727.6商业营业用房5078821.2房屋新开工面积（万平方米）72859-4.3其中：住宅53882-8.2办公楼236212.4商业营业用房89899.7土地购置面积（万平方米）13532-18.7土地成交价
8、款（亿元）2620-10.0房屋竣工面积（万平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5办公楼598-2.7商业营业用房293130.7商品房销售面积（万平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5办公楼6413.6商业营业用房1996-1.4商品房销售额（亿元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6办公楼772-8.7商业营业用房18633.9商品房待售面积（万平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7办公楼130416.6商业营业用房621316.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）341715.7其中：国内贷款62968.5利用外资168-3
9、6.8自筹资金1451816.3其他资金13188-4.3其中：定金及预收款7926-4.0个人按揭贷款3343-2.9表 2 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计222131509818.513.6东部地区13036880316.011.4中部地区4472308622.315.9西部地区4705320822.517.7表 3 2012 年 1-5 月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计28852-12.416932-9.1东部地区140
10、98-14.110259-12.1中部地区6962-10.23072-2.9西部地区7792-11.13601-5.02.1.3国家宏观金融政策促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡2.1.4固定资产投资总额2.1.5中国15月份社会消费品零售总额81637亿元武汉房地产供需情况调查：目前武汉市房地产需求情况还是相当可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较多，有少部分人买房投资。从事居
11、住为主的占绝大多数。2.2.1武汉房地产市场概况：据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开发项目的房地产公司数量增多，市场销售节节攀升、资金状况不断好转，房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%。全市在建的开发项目达到199个，比上年同期增多42个。房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城建集团开发公司的带动影响，上半年全市房地产开发投资实现快速增长。16月全市房地产业完成开发投资105.0亿元，比上年
12、增长91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开发规模较小的城市(承德39.6亿元、衡水38.4亿元)，在石家庄、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地产开发投资的快速增长，一定程度上对全市经济快速增长起到积极的拉动和保障作用。商品房新开工面积快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面积规模达到1238.9万平方米，同比增长26.2%。其中，本年新开工面积543.3万平方米，占2009年商品房新开工面积的93.7%，与上年同期相比增长1.2倍，商品住宅新开工面积407.4万平方米，同比增长99.7%。商品房销售市场比较活跃。16月，全市商品房销售面
13、积为81.2万平方米，销售总量比上年增加12.3万平方米，增长26.2%。其中，期房销售67.0万平方米，同比增长41.2%，占全部销售商品房面积的82.5%；商品房销售额25.7亿元，同比增加7.1亿元，同比增长38.4%。其中，期房销售额21.4亿元，同比增长62.8%，占全部商品房销售额的83.3%。居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体，2010年上半年个人购房的比重达95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是居住条件的显著改善，2010年上半年全市城镇人均居住面积已达到27.37平方米，比上年增加2.22平方米。空置面
14、积有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面积13.3万平方米，同比减少16.7万平方米，同比下降55.7%。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比较健康良好，这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营，看好我市房地产市场的一个具体体现。商品房价格稍有松动。随着国家一系列的宏观调控政策的实施，遏制房价过快增长，调控效果已初步显现。从今年第二季度房地产销售情况来看，房价与上年同期相比仍然保持了增长态势，但从近三个月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。2.2.2邯郸政府相关政策法规近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加强了法规政策上的建设与约束：房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农村集体“土地证”5年内全发，土地不再“无偿划拨”， 今后包括房地产在内的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。保障房参建方对质量永久负责，项目负责人终身负责制
