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1、 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 1 -“鑫盛白兰地商业广场”营销推广方案（初稿） 第一部分 项目的市场环境一、成都社区商业现状分析（一）社区商业销售形势普遍较好经过产权式商业投资、写字楼投资以及住宅市场投资等几轮投资热潮之后，社区商业在 08 年逐渐成为投资者青睐的对象，08 年下半边到 09 年上半年推出的社区商业项目销售情况普遍比较良好，成都花园社区独立商业 08 年 10 月开盘，09 年 6 月基本售罄；花样年花郡社区商业 08 年 9 月推出，09 年 2 月全部售罄；龙湖三千城社区商业二批次 09 年 6 月开盘，8 月基本售罄；月光琉域社区商业
2、 09年 2 月开盘，09 年 7 月基本售罄。从以上情况来看，在 08 年下半年至 09 年上半年推出的社区商业项目，销售情况普遍较好，基本上在 69 个月完成销售。（二）社区商业销售市场呈现“价升量跌”态势由于目前成都市商业销售数据公开信息不全，所以只能从相关文献中摘录，下面是 2008 年 4 月2009 年 4 月成都商业用房成交量、成交面积以及价格走势图：图一：成交量情况表 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 2 -图二：成交价格情况表 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 3 -从以上情况我们可以得出，08年9月 09年3月
3、由于住宅市场相对比较低迷，在这一时期形成了商业地产销售的高潮期，但是相对来讲，这一阶段成交的均价却处于低位，从09年3月随着住宅市场的逐步复苏，商业地产成交量开始出现明显的萎缩，而销售价格却出现明显的回升。（三）社区商业租赁市场供需失衡，空置率高，租金偏低从目前社区商业租赁市场的情况来看，在短时间内出现了供需失衡的状况，主要表现为空置率较高或者租金偏低，空置率高的情况基本上存在于二层商业，而一层商业则出现租金偏低的状况，从本区域市调情况来看，按照目前租金计算投资回报年限，大部分商业的回报年限都在 2030 年之间，显然，投资回报年限太长。主要原因在于：第一，去年以来，大量社区商业上市，短时间内
4、形成集中放量，造成供需失衡；第二，社区商业由于其自身具有独立产权的优势，存在一定的升值预期，而大部分客户作为长线投资，对投资回报年限的要求并不是太高；第三，按照目前租金计算没有考虑租金增长因素。二、区域市场现状分析（一）区域商业发展格局根据武侯区政府规划，红牌楼片区将在今后形成整个西南片区的商业中心，但是从政府规划布局中我们发现，政府这里打造的区域基本上是红牌楼向三环延伸的川藏路沿线，主要是西部汽车城板块，而本项目所处的外双楠区域商业基本格局已经初步形成，因此，红牌楼规划对本项目商业的影响和带动作用很小；目前，外双楠已经初步形成区域三级商业格局的雏形，第一圈层是以伊藤洋华堂、人人乐和筹建中的王
5、府井百货为核心的大型集中商业圈；第二圈层是鹭岛国际商业（空军一号）和花间兰庭商业组成的区域次级商业圈；第三圈层是以临街底商为主要形态的分散 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 4 -商业。而本项目商业价值的提升就是在这样的整体格局中如何突围。（二）区域商业租售市场分析未了彻底了解本区域临街社区商业的经营状况，我们对本项目具有较强参考价值的龙腾路、龙华路、鹭岛社区商业、龙欣路、大华街商业进行了全面详尽的调研，具体情况如下龙华路：店名 楼层 业态 经营面积（） 租金水平 备注红旗连锁 一层 超市 约 150 70 元/中国银行 一层 银行 约 100 不详锦城一品火锅
6、 一、二层 餐饮 约 400 55 元/大众汽修 一层 汽修 约 180 60 元/东盛汽修 一层 汽修 约 200 62 元/五金超市 一层 五金 约 40 53 元/好太太布艺 一层 家居 约 50 65 元/联英帝国网吧 二层 网吧 约 150 40 元/腾飞图文 一层 文印 约 30 60 元/老鸭汤 一、二层 餐饮 约 300 50 元/郑连锅 一、二层 餐饮 约 350 53 元/盐帮食府 一、二层 餐饮 约 400 57 元/龙翔英语 二层 文教 约 300 45 元/置信精典汽车 一层 汽车 约 300 60 元/本路段商业均为独立商业，可经营餐饮行业。 成都中联基业房地产顾问
7、有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 5 -大华街：店名 楼层 业态 经营面积（） 租金水平 备注建设银行 一层 银行 约 180 90 元/千衣千寻 一层 服饰 约 80 75 元/骑士汽车美容 一层 汽车 约 200 65 元/吉祥三宝 一层 糖酒 约 70 70 元/诗婷水疗 一、二层 美容 约 200 52 元/舞东风 一层 超市 约 40 83 元/塞维干洗 一层 干洗 约 50 65 元/1+2 联合不动产 一层 二手房 约 100 70 元/百信药业 一层 药店 约 90 60 元/辉运商贸 一层 超市 约 40 65 元/工商银行 一层 银行 约 200 不详雅黛丽 一层
8、 服饰 约 60 75 元/互惠超市 一层 超市 约 100 75 元/新概念汽车美容 一层 汽车 约 150 60 元/本路段商业部分商铺有夹层，可当二层使用伊甸城房产网 一层 二手房 约 120 90 元/朋蓝名店 一层 服饰 约 80 55 元/自贡菜 一、二层 餐饮 约 130 58 元/曾包子 一、二层 餐饮 约 140 58 元/WOWO 超市 一层 超市 约 100 70 元/安德鲁森 一层 糕点 约 50 78 元/雅唐私家厨房 一、二层 家居 约 160 60 元/ 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 6 -鹭岛路：三才文具 一层 文具 约 11
9、0 110 元/ 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 7 -龙欣路：店名 楼层 业态 经营面积（） 租金水平 备注左岸会所 一、二层 休闲 约 200 60 元/建设银行 一层 银行 约 120 90 元/百年典当 一、二层 金融 约 300 58 元/工商银行 一层 银行 约 180 80 元/精品豆捞 一层 餐饮 约 200 75 元/依贝加美容 一、二层 美容 约 80 65 元/招商银行 一层 银行 约 130 不详虎都男装 一层 服饰 约 110 75 元/电玩城 一层 娱乐 约 30 78 元/艾美家居生活 一、二层 家居 约 300 65 元/互惠超
10、市 一层 超市 约 200 90 元/方正车业 一、二层 汽车 约 400 58 元/富桥保健 二层 休闲 约 300 不详红杏酒家 一层 餐饮 约 300 不详本路段为鹭岛国际商业，只租未售店名 楼层 业态 经营面积（） 租金水平 备注天和茶社 二层 休闲 约 900 50 元/利郎服饰 一层 服饰 约 100 不详精视力眼镜 一层 眼镜 约 130 55 元/欧典布艺 一层 家居 约 180 60 元/农业银行 一层 银行 约 150 62 元/本路段商业均为独立商业，可经营餐饮行业。 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 8 -龙腾路：龙腾茶府 二层 休闲 约
11、 300 43 元/味道江湖 一层 餐饮 约 400 65 元/世纪精剪 一层 发艺 约 90 70 元/大拇指布艺 一层 家居 约 45 60 元/远洋地产 一层 二手房 约 70 90 元/21 世纪不动产 一层 二手房 约 65 63 元/店名 楼层 业态 经营面积（） 租金水平 备注何师烧烤 一、二层 餐饮 约 300 50 元/粥底火锅 一层 餐饮 约 170 不详沱江鱼府 一、二层 餐饮 约 300 40 元/21 世纪不动产 一层 装饰 约 80 60 元/中国银行 一层 银行 约 160 不详招商银行 一层 金融 约 120 65 元/御信房产 一层 二手房 约 50 40 元
12、/五金水电 一层 五金 约 50 40 元/天成网吧 一层 网吧 约 200 30 元/阿成发艺 一层 发艺 约 100 50 元/七宝树茶楼 二层 茶楼 约 500 38 元/帝美斯健身 二层 健身房 约 600 35 元/柔婷 SPA 一、二层 美容 约 300 50 元/本路段商业临快速干道，并且有绿化隔离带阻挡 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 9 -从以上数据可以看出，龙腾路一边，由于临快速干道和绿化隔离带的影响，租金明显偏低，普遍在 50 元/左右，而龙华路、大华路、龙欣路基本上相差不大，一层平均租金在 6070 元/左右，单独的二层租金基本上在 3
13、040 元/左右，而鹭岛国际由于实行统一招商策略，并且有鹭岛国际的品牌效应支撑，因此，租金水平明显高于其他区域，一层平均租金基本上达到 80 元/左右，二层基本上在 40 元/左右。（三）区域可比商业项目分析目前区域可比商业项目主要有花间兰庭、鹭岛国际、金林俊景、加怡名城四个项目，情况如下：花间兰庭：目前只租不售，目前外装修工作已经完成，招商工作预计在 9 月份启动。鹭岛国际：第一批次商业“鹭岛国际商业街”只租不售，第二批次商业“空军一号”尚未开盘。金林俊景：只有一层底商，6 米层高，目前排号，预计均价 20000 元/以上，预计下月开盘。加怡名城：目前只租不售，招商时间尚未确定。从以上情况来
14、看，比较集中的商业基本上采用招商培育销售的模式，这样才能够发挥商业的最大价值，而培育价值不大的部分商业基本上选择直接上市销售。第二部分 项目现状及特征综合分析1、项目优劣势分析（一）项目优势：1、地段佳，项目位于城西 2.3 环，且周边均为中高档社区，消费力较强；2、商业口岸较为成熟； 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 10 -3、项目一层均为独立商业，且 200以下占较大比例；4、项目产品规划及交通组织较为合理，尤其是圆形商业具有独特优势；5、目前项目建筑已经呈现，即将交房，即买即出租可收租金；（二）项目劣势：1、项目商业体量较小，建立区域商业中心条件不具备；
15、2、项目一面临快速干道、一面临社区道路、商业口岸均好性差；3、项目次级商业口岸位置的商业单体建筑面积偏大，均为 200以上，销售总价较高；4、项目三层以上为住宅，不能经营餐饮业态，物业价值不能发挥最大价值；5、2#楼一层有 700，约占一层总面积三分之一的铺面开间大部分被遮挡，并且面积较大，将对后期销售速度及产值影响较大。2、前期积累客户分析 目前客户积累方式主要通过客户自然到访登记，通过近一年来客户积累，较早登记客户大部分已经流失，目前登记客户中有投资意向的自然到访登记客户共有 147 组，公司关系登记客户约 10 组，根据目前客户登记情况，大致有以下方面特点：（一） 、 需求楼层 成都中联
16、基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 11 -需 求 楼 层75%19% 6%1F 2F 圆 形 商 业从以上图例可以看出：需求 1F 铺面的客户占到总数量的 75%，需求 2F 铺面的客户占到总数量的 19%，圆形商业的需求比例为 6%。由此说明 1F 铺面为客户首选楼层，二层铺面及圆形铺面受其面积及总价的影响意向客户较弱。 成都中联基业房地产顾问有限责任公司鑫盛白兰地商业营销及推广方案- 12 -（2）需求面积23376 317501020304050 以 下 50100 100200 200500 5001000 1000 以 上需 求 面 积从以上图例可以看出：需求面积在 10
