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1、惠州市惠阳区市场基础调研,一、惠州市房地产整体市场现状分析； 1、惠州市经济发展状况； 2、惠州市房地产市场发展基本特点； 3、盘点2003年惠州楼市； 二、惠阳区房地产整体市场现状分析； 1、惠阳区经济发展状况； 2、惠阳房地产发展现状； 3、惠阳房地产特征分析；,目 录：,一、惠州市房地产整体市场现状分析： 1、惠州市经济发展状况： 惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区， 素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、 航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近 千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠 州，在建的惠澳（惠州港）铁路
2、与京九、广梅汕铁路接轨；多条 高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。 近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利 时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调 整，使到惠州的经济得到快速的发展。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势： （1）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。 2001年，惠州工业总产值达到1048亿元，而2002年前三季度工 业总产值累计完成878.09亿元，比2001年同期增长了12.6%增幅 居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头， 发挥龙头作用，TCL、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完
3、成了315亿元，增长38.4%。 （2）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利 为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从2002年以来，全 市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马 并加快建设步伐。2002年前三季度全社会固定资产完成55.36亿 元，比2001年同期增长34.3%，房地产开发投资完成7.2亿元， 此2001年同期增长55.6%。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势： （3）市场繁荣，物价稳定 从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的 货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力 度，市场繁荣、物价稳
4、定。2002年前三季度惠州市全市消费品零 售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。 近几年惠州市社会消费品零售总额比较表 （注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市经济发展状况的基本态势： （4）居民收入继续增加、生活水平稳定提高 据市区居民家庭抽样调查，2002年前3季度，人均支配收入总额 为8158.92元，人均消费性支出6692.76元，剔除物价上涨因素， 实增比2001年同期增长7.1%和2.7%，从惠州市消费品零售总额 的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未 来的消费能力也将不断增长，将会给惠
5、州的销售业带来一个新的 增长。 近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元） （注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,2、惠州市房地产市场发展基本特点 房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进 经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩 大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅 业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方 向的房地产业已成为我国新的经济增长点。 （见图一、图二）,1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一） 单位：万平方米、亿元、%,1998-2002
6、年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）,1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图： （图二） 单位：万平方米,根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （1）房地产投资开发增长迅猛，房地产市场持续升温： 在2001年我市房地产市场持续发展的基础上，2002年我市房地 产市场继续显现出强劲增长态势：截止2002年12月31日，全市 共完成房地产开发投资15.88亿元，比上年大幅上升49.81%，其 中商品房投资额13.88亿元，增幅达77.27%；施工面积为210.97 万平方米，同比增长4.8%；新开工面积为92. 38万平方米，比去 年大幅增长85.09%；竣工面积
7、87.27万平方米，增幅也达18.41%。 2002年，惠州新开工的楼盘有新时代花园、金旺花 园、金裕碧水 湾、西湖丽苑等；隆生地产、金宝集团等大型房地产开发商也推出 东湖花园四区三期、金世界花园、汤臣山水世家、丽日广场等楼 盘，其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出。（见图三）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,1999-2002年惠州市房地产投资趋势图 （图三） 单位：亿元,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （2）住宅建设投资成为房地产开发主体，个人购房比例不断提高。 2002年，全市住宅投资额达9.95亿元，比上年增长28.
8、22%，投资 额占房地产总投资的62.42%；住宅施工面积165.03万平方米，占 总施工面积的78.22%；住宅竣工面积67.90万平方米，占总竣工的 77.80%；住宅销售面积67.99万平方米，占总销售面积的93.97%； 住宅销售额为10.55亿元，占总销售额的79.68%。 据统计，2002年惠州市总人口已达283万人，市区内本地户籍人口 约40万人，外来人口据估计也有40多万人。随着外来人口的涌入和 本地居民二次置业、投资置业的增加，惠州市人均居住面积也由20 01年的14.4平方米进一步逼近15平方米，逐步向小康水平的目标迈 入，房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化，如
9、东湖 花园、江畔花园、金迪花园、蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的 印象。（见图四）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,1999-2002年惠州市住宅开发投资趋势图：（图四）单位：万平方米,根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （3）市场产品供大于求： 目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目 正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据 2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在 年底将达80个以上，市场供应商品房数量将达两万多套。供需比约 为2：1，市场供大于求，购房消费者的选择面增
10、多，必然促使市场 竞争的进一步加剧。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （4）商品房销售增幅减缓，房地产销售价格稳中有升。 2002年，全市商品房实际销售额13.24亿元，比上年增长15.33%， 实际销售面积为56.36万平方米，比去年增长3.7%。（如销售总面 积则为72.35万平方米，比01年回落20.67%，减少的原因主要是 2002年预售面积的减少）。但实际销售面积与竣工面积增幅不同 步，竣工面积大于销售面积14.92万平方米，供求比为1：0.83。从 统计数据看，整个惠州房地产市场供应在2001-2002年间激增，竞 争
11、日趋激烈，买方市场已逐步形成。 2002年，全市商品房实际销售平均价格为2349元/平方米，比上年 上升11.17%，与同年人均GDP和城镇家庭人均可支配收入相比， 三者指标都呈现稳步上升的趋势。但由于目前房地产市场供给过热 使发展商面临降价压力。（见图五）,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,惠州市房地产销售情况变化趋势图（图五） 单位：平方米、亿元,根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （5）房地产空置面积稳中有降，市区烂尾楼盘盘活成效明显。 自1998年以来，惠州市商品房空置面积逐年减少。2002年全市商 品房空置面积为47.48
12、万平方米，虽绝对值较高，但比1999年则大 幅下降28.12万平方米，减幅达37.2%，2002年空置率（空置率=全 年的空置面积/以往三年的竣工面积之和）为25.75%，比2001年的 30.41%下降了近5个百分点，略高于全国25%的空置率警戒线的水 平。市区空置面积为25.4万平方米，空置率降到20%，并且本地几 大房产商开发的楼盘空置率均低于10%。在政策的引导调整、银行 不良资产盘活等因素作用下，惠州市一年以上的空置面积已大幅减 少，现多位于辖属县市区，主要集中在惠阳市和大亚湾地区。 （见图六 ),一、惠州市房地产整体市场现状分析：,1999-2002年惠州市房地产空置变化趋势图 （
13、图六） 单位：平方米,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,3、盘点2003年惠州楼市,从1998年起，随着全国房地产市场不断的升温，惠州房地产市场在经历长达五、六年的持续低迷后，1998年底至1999年快速复苏，2000年在取消福利分房、鼓励购房贷款、银行贷款利率连续下调等有利因素影响下，惠州房地产开发投资取得突破性发展，至2001年市场继续保持产销两旺，交易活跃的发展态势。 2002年,惠州市房地产投资和商品房销售持续增长，虽土地开发面积有所回落，但新开工面积增长迅猛，施工面积、竣工面积、实际销售面积稳步增长。 相对2002年，2003年惠州楼市投资、开发
14、出现了大幅度的增长，竣工面积则继续减少，楼市交易仍呈兴旺之势，2004年将持续增长。房地产开发已成为惠州市城市建设及投资的一大亮点。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,3、盘点2003年惠州楼市,结论： （1）区域市场不成熟： 基数小、开发商盲目、 利好消息影响大。 （2）市场起步阶段的特点： 3年循环周期性明显 （3）显现结构性调整： 小量高档大量中档 （4）市场信心明显回升，供 需两旺。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,03年惠州楼市兴旺的几大原因： （1）中海壳牌南海石化项目的带动下，惠州固定资产投资呈现出成倍增长的态势，成为全市经济增长的新亮点，对拉动惠州经济快速增长起到积极作用
15、。2003年上半年,全市完成固定资产投资84.11亿元，比上年同期增加54.07亿元，增长1.8倍,增幅比上年同期的18.6%高出161.8个百分点，增幅居全省同期各市首位，投资额和增幅均创历史新高，由此而带来的惠州经济总量加大、产业结构变化等等，给予了惠州房地产业坚实的发展后盾。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,03年惠州楼市兴旺的几大原因： （2）惠州市行政区划调整。2003年6月，经过调整后，惠城区由原来管辖的10个镇（办）增至22个镇（办、场）。惠城区面积从原来的419平方公里增至1471平方公里，区域面积扩大2.5倍；新城区户籍人口由40.03万人增加到67.07万人，增加67.
16、5%；再加上经济总量的增加，财政收入的增长，一个新城区、大城区的雏形已显现出来，城市化进程进一步加快，房地产业作为第三产业将迎来更大的发展空间。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,03年惠州楼市兴旺的几大原因： （3）惠州基础设施建设加快，投资环境进一步优化。惠州已经囊括四块金牌，2003年又被评为“广东省文明城市”称号，加上市政府对两江四岸的整治以及惠州大道和旧城的改造，市民乐园及体育馆的建成等等，惠州整体环境大为改观。目前，广（广州）惠（惠州）高速、惠（惠州）河（河源）高速、惠（惠州）大（大亚湾）铁路已全面贯通，惠州大道四期工程即将完工，惠州过境公路已完成总量的50%，惠（惠州）淡（淡水）大道改造进展迅速等等，又将加速惠州经济的腾飞、城市建设规模的扩大。惠城区的房地产市场已呈现出向四周延伸之势。,一、惠州市房地产整体市场现状分析：,03年惠州楼市兴旺的几大原因： （4）惠州市金融运行良好。据了解，2003年1至9月惠州市全市金融机构居民储蓄存款余额比年初增长了16.5%；贷款投放力度在基建贷款和消费贷款的主导下进一步加大，贷款余额比年初增长了16
