资产评估总论1

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1、资产评估 总论,陈海滨 经济管理学院 ,教学目的,对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面深入的掌握； 通过一定量的案例讲解、练习、讨论，使同学们对具体资产评估业务类型（如房地产评估、机器设备评估）的实践操作能力得到一定程度的锻炼和提高。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,2,考核方式,课堂表现 10% 作业 20% 结课考试 70%,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,3,教材 姜楠主编，资产评估学（第二版），东北财经大学出版社，2012 参考文献 1、上海财经大学资产评估学 2、首都经贸大学资产评估学 3、中国人民大学资产评估学 4、资产评估，全国注册评估师资格考试用书，

2、2014 。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,4,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,5,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,6,评估概念,定义,要素,特点,作用, 1.1,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,7,（一）资产评估的定义,评估机构和评估人员，根据特定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选用适当的价格标准（价值类型），按照相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和过程。, 1.1,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,8,（二）资产评估的要素,评估主体 谁来评（评估机构和

3、人员） 评估客体 评什么（评估对象） 评估目的 干啥用（具体用途） 评估假设前提条件 评估价值类型 对价值质的规定 评估途径与方法思路、技术、工具 评估程序 怎样评（工作步骤） 评估执业标准 执业理念、原则、规范 评估基准日什么时点的价值 评估结论 货币金额, 1.1,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,9,（二）资产评估的要素,评估主体 评估业务的承担者, 1.1,注册资产评估师,资产评估机构,按执业范围,综合资产评估机构,专项资产评估机构,合伙制资产评估机构,有限责任制资产评估机构,按企业组织形式,按等级,A级资产评估机构,B级资产评估机构,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,

4、10,（二）资产评估的要素,评估客体 客户委托评估的资产, 1.1,含义,分类,特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。 确定标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。,单项、整体,有形、无形,动产、不动产、合法权利,固定、流动、无形、长期投资、在建工程,评估实务： * 房地产 * 机器设备 * 企业价值 * 无形资产 * 资源资产,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,11,（二）资产评估的要素,评估方法, 1.1,应当运用科学的评估方法进行评估。 资产评估方法是分析和判断资产评估价值的手段和途径。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,12,（二

5、）资产评估的要素,评估依据, 1.1,与资产评估相关的，如国有资产评估管理办法、资产评估机构管理暂行办法、注册资产评估师职业道德规范 等等。,如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文等等。,如产品的销售合同、技术转让协议、资产的租赁合同等等。,如被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准、各种费率取费标准、行业协会发布的有关信息等等。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,13,（三）资产评估的特点,评估特点, 1.1,模拟市场条件作出结论，要接受市场检验。,公允的行为和业务规范（技术基础）；评估人员与委托方没有利害关系（组织基础）。,专业化分工 + 专业技术与经验,交易的参考，无强制执行效力，

6、不对定价决策负责。,评估值反映未来的潜能。,以评估基准日的资产实际状况。表现为：以现实存在的资产为依据；以现实状况为基础反映未来；强调客观存在。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,14,（四）资产评估的作用,评估作用, 1.1,为各项资产业务提供公正的价值尺度，维护产权主体的合法权益（包括国家权益） 。,为资产和产权的最优配置提供正确信号。,促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。,如抵押贷款，财产担保，诉讼、绩效考核等等。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,15,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,16,价值类型,价值概念, 1.2,常见价值类型,201

7、9/8/4,Ch01 资产评估总论,17,（一）价值概念,价值与价格, 1.2,特定交易行为中特定买卖双方对商品或服务实际支付或受到的货币数额。它是一个历史数据或事实。,属于交换价值范畴，反映了可交易的商品或服务与其买方卖方之间的货币数量关系，是专业人士在特定时间内对商品或服务的货币数量的估计。,评估结果的价值属性和表现形式，是资产价值的质的规定。 明确价值类型，有利于相关人员正确认识和使用评估结果。,如按评估市场条件分： * 市场价值 * 非市场价值,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,18,（一）价值概念,价值形成理论, 1.2,认为资产的价值是由其生产成本决定的（供给决定论）。 “

8、成本法”的理论基础。,认为资产的价值是由其效用决定的（需求决定论）。 “收益法”的理论基础。,认为商品的价值由供求双方的力量所形成的均衡价格决定。 “市场法”的理论基础。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,19,（二）常见价值类型,市场价值, 1.2,公允价值的基本表现形式,资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 买卖双方地位平等，自愿成交。,适用于产权变动类资产业务。,所谓公允价值，是指根据相关当事 人地位、被估资产自身条件及其面 临的市场条件，对被估资产客观交 换价值的相对合理的估计值。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,20,（二）常见价

9、值类型,非市场价值, 1.2,公允价值的特殊表现形式,一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。,既适用于产权变动，也适用于非产权变动类资产业务。,如非经营性资产、非竞争性经济资源、处于特定地理位置不可替代资产、不可确指的无形资产、专用资产，等等。,*在用价值 *投资价值 *持续经营 价值 *保险价值 *清算价值 *课税价值,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,21,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,22,评估目的,一般目的, 1.3,资产在评估基准日（时点）的公允价值,对评估结果用途的具体要求,由资产业务所决定,2019/8/4,Ch01 资产评

10、估总论,23,（一）一般目的,公允价值, 1.3,当事人地位 资产状况 市场条件,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,24,（二）特定目的,具体用途, 1.3,合资、合作、联营 企业兼并、分设 企业出售、债务重组 股份经营,土地开发、成片出租 房地产买卖、出租,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,25,（二）特定目的,具体用途, 1.3,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,26,（三）特定目的之作用,地位和作用, 1.3,* 具体资产评估活动的起点和终点。,* 界定评估对象、确定资产范围的基础。,* 对价值类型的选择有约束作用。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,27

11、,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,28,评估假设,交易假设, 1.4,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,29,（一）交易假设, 1.4,评估师根据 被估资产的交易条件等 模拟市场进行估价。,最基本的前提假设,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,30,（二）公开市场假设, 1.4,充分发达、完善的市场 在市场上可公开买卖,评估值由市场行情(而非个别交易)决定,区域市场、全国市场、国际市场,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,31,（三）持续使用假设, 1.4,资产 有剩余寿命期； 使用功能完好，能满足使用者的要求。,2019/8/4,Ch01 资产

12、评估总论,32,（四）清算假设, 1.4,被迫出售或快速变现，如企业破产、清算等。,往往明显低于公开市场或持续使用假设下的评估值。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,33,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,34,评估原则,工作原则, 1.5,资产评估的原则 是资产评估的行为规范, 是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,35,（一）工作原则, 1.5,社会中介组织,程序科学、方案科学、方法科学,独立的第三者,实事求是,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,36,（二）经济技术原则, 1.5,预期收益决定资

13、产价值。,资产组成部分的贡献或缺乏的损失。,供求规律影响评估值。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,37,（二）经济技术原则, 1.5,评估数据、评估方法可合理替代。,对于多用途的资产，应按其最佳用途来评估价值。,评估值仅是评估基准日的资产价值。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,38,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,39,评估程序,概念, 1.6,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,40,（一）概念, 1.6,开始于：接受委托； 终止于：提交资产评估报告书。,资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。,开始于

14、：明确资产评估基本事项环节； 终止于：资产评估文件归档管理。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,41,（二）程序的重要性, 1.6,* 规范评估行为 * 提高评估质量 * 维护评估公信力,* 委托方评价 * 资产占有方评价 * 报告使用者评价,* 防范执业风险 * 保护自身合法权益 * 合理抗辩,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,42,（三）具体程序, 1.6,* 委托方和相关当事方状况、评估目的、对象、价值类型、基准日、条件和假设等。 * 分析：风险、专业能力、独立性,* 确认委托与受托关系，明确委托目的、资产范围、双方权利义务。,* 涵盖资产评估工作的全过程，对过程中的每个

15、工作步骤以及时间和人力安排进行规划。,开 始,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,43,（三）具体程序, 1.6,* 实物资产的现场勘查。 * 非实物资产的现场调查。 * 沟通。,* 业务质量的保证，分析判断形成结论的基础，执业能力的体现。 * 日常积累 * 沟通。,A,子流程,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,44,（三）具体程序, 1.6,* 可靠性、相关性、可比性,* 信息资料 * 参数的数量、质量 * 参数选取的合理性,评定估算,06 开始,* 成本法、市场法、收益法,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,45,（三）具体程序, 1.6,* 包括委托方和资产评估机构情况、评估目的、价值类型、基准日、方法及其说明、假设和限制条件等。 * 沟通。,* 体现评估的专业性，特殊性。 * 总结、完善和提高业务水平。,B,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,46,（四）执行程序的基本要求, 1.6,* 建立健全资产评估程序制度。,* 无法完整实施程序时，要考虑是否影响结论的合理性，并在报告中披露，必要时终止评估工作。,* 不得随意简化或删减评估程序。,* 指导或监督资产评估程序的实施。,* 程序的执行情况，应记录于工作底稿，应在报告中披露。,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,47,总论,Ch 01,2019/8/4,Ch01 资产评估总论,48,学科关