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1、资产评估学,主讲：樊相如,2,第一章 总论,第一节 资产评估的概念及重要性 一、概念： 对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。 主要理解三个关键词：资产 价值 评估 二、资产评估的发展史 资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的产物。 产品交换商品交换产权交易 个别评估专业评估综合评估,3,三、资产评估的重要性 1、中外合资、合作、补偿贸易的需要 2、是加强国有资产管理、落实资产保全的需要 3、是确保国家税收的需要 4、是加强经济体制改革的需要 5、是中国经济走向世界的需要,4,第二节 资产评估假设及基本要素,一、假设 1、继续经营假设 原地继续使用 异地继续使用 2、公开市场假设 3、清偿前
2、提假设,二、基本要素 1、评估目的 2、评估对象 3、评估价格类型 4、评估机构 5、评估程序 6、评估方法,5,第三节 资产评估的原则和特点,一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则,二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性,6,第二章 资产评估的价格类型,第一节 资产记价类型概述 一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动),7,二、计价类型 （一）、历史成本（会计
3、中用） （二）、重置成本（虚拟价格） （三）、现行市价（公平市场） （四）、收益现值（收益可预测） （五）、清算价(迫卖市场）,8,第三章 资产评估方法,第一节 市场法 一、概念及适用前提条件 (一)概念：又称市场比较法，指通过比较被估资产与市场上最近出售的同类资产的异同，并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。 (二)前提条件 1、需要有一个充分发育的市场。 2、参照物与被估资产的可比指标、技术参数等可以搜集到。,9,二、计算公式 被估资产现行市价类比物市价差异因素调整 主要差异因素有：时间、地点、功能 还需进行情况补正。 三、市场法评估程序 四、优缺点,10,第三节、成本法,一、概念及理
4、论依据 (一)概念 (二)理论依据 、资产的价值与其构建成本密切相关 2、资产的价值是一个变量 (三)计算公式（核心公式） 被估资产重置净价重置全价有形损耗功能性损耗经济性损耗,11,二、重置全价的计算： 复原重置成本、更新重置成本、功能重置成本 （一）、重置核算法 重置成本=直接成本+间接成本 （二）、功能系数法 基于被估资产之成本与功能之间的关系 1、线性关系 P=aF+b P资产的成本 F资产的功能 a，b系数,12,2、指数关系 P1/P2=（F1/F2）x P1= P2 （F1/F2）x P1、P2资产成本 F1、F2资产功能 关系指数 3、物价系数法 被估资产现价=被估资产历史成本
5、物价指数 、统计分析法,13,三、有形损耗计算、成新率的计算 （一）、观察法 （二）、使用年限法 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） （三）、综合分析法 （四）、技术鉴定法 四、功能性损耗的计算 （一）、原因,14,（二）公式 P=Rt （1-33%）/（1+i）t 五、经济性贬值 实际上不一定计算 经济性贬值率=1（设备预计可利用的生产能力设备原设计能力）100% 思考： 1、贬值额如何计算？ 2、是否可用功能性贬值的公式来计算经济性贬值？,15,第三节 收益法,一、概念及使用前提条件、使用范围 1、概念 2、前提：预期收益可以预测并用货币计量 3、适用范围：企业产权变动；土
6、地及其使用权； 自然资源；无形资产等。 二、计算公式 1、有限年 P=Rt/（1+i）t,16,2、永续使用 P=A/I 3、分段法 P=P+P=Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N 三、预期收益的计算 （一）、 Rt的理论观点 （二）、 Rt的影响因素 （三）、 Rt的计算公式 1、所有者权益价,17,R=税后利润+折旧 2、总投资价 3、总资产价 R=税后利润+折旧+扣税利息 （四）、i 的计算 1、计算基础知识 2、计算方法 （1）、累加法 i=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率,18,（2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例长期负债利息率+自主权益占全部资本的比
7、例业主权益所要求的报酬率 （五）收益年限、经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 （六）、Rt与i 的对应关系 主要用于整体资产评估中。,19,第四节、清算价格法,一、概念： 用清算价格评估备估资产价值的方法 二、前提： 1、资产尚能继续使用 2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余 三、清理类型 （一）、合同到期清理 （二）、破产清理,20,1、限期强制清理 2、有一定宽限期的清理 注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等,21,第五节 各种评估方法的比较,一、评估方法的试用范围 二、成本法与收益法 三、成本法与市场法 四、收益法与市场法,22,第五章 机器设备评估,第一节 机
8、器设备评估 一、机器设备及评估特点 （一）、机器设备特点 （二）、评估特点 1、以单台件为对象 2、以技术检测为基础 3、把握价值构成特点,23,二、机器设备分类 1、从会计核算角度 2、按使用范围 3、按在生产经营中的地位 三、评估程序 1、了解待估设备的资料、数据、划分类别 2、设计评估方案 3、现场踏勘、并进行技术鉴定 4、确定适用价格标准与评估方法 5、计算、分析比较、得出结果，编制报表,24,第二节 机器设备的重置成本法评估,一、重置全价的计算 （一）、重置和算法 复原成本与更新成本 （二）、指数调整法 （三）、功能成本法 （四）、点面推算法,25,二、有形损耗计算 （一）、年限法
9、1、简单年限法 2、会计折旧年限法 3、综合分析法 4、加权年限法、退役年限法 （二）、技术鉴定法 专业技术人员用专门仪器进行测定，设定测量指标体系，分别评分、汇总分析,26,（三）、修复费用法 成新率=1设备修复费用设备重置成本 三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）（一）、原因 （二）、公式 （三）、测算步骤与实例,27,第三节 机器设备的现行市价分析,一、原理与公式 二、评估步骤 三、实例,28,第四节 特殊情况的机器设备评估,一、进口设备评估 （一）、进口设备价格构成 （二）、进口设备中国外费用与国内费用评估 （三）、当年享受进口优惠，现在企业转制，如何处理 二、超期服役设备评估 三、闲
10、置、报废、破损、淘汰设备评估,29,第六章 房地产评估,第一节、房地产评估概述 一、房地产的特征 （一）、土地的自然特征与社会特征 （二）、房屋特性 二、房地产分类 1、生产用房地产 2、商业用房地产 3、居住用房地产,30,4、行政、军事机关及公用事业用 三、房地产评估原则 1、房地合一原则 2、地域原则 3、最佳利用原则：要按最高最优原则来评估房地产价格,31,第二节 房地产价格,一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系 基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房,32,居住用房 商业用房 行政事业单位用房 二、土地价格构成 1、土地征用费 2、拆迁安置费
11、 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用,33,（4）、利润 （5）、付费 三、房地产价格构成 （1）、生产成本 （2）、流通费用 （3）、税收 （4）、利润 四、影响房地产价格的因素 （一）、一般因素 （1）政策因素,34,（2）、社会因素 （3）、经济因素 （二）、区域因素 （1）、住宅区 （2）、商业区 （3）、工业区 （三）、个别因素 （1）、土地个别因素 （2）、房屋建筑个别因素,35,第三节 土地使用权价格评估,土地价格的本质是地租的本金化 其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率 一、市场比较法 （一）、原理
12、 （二）、使用条件 1、要有比较发达的土地交易市场。 2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。,36,3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可靠、公正。 （三）、计算公式 被估地产价格=交易实例每平方米单价 （1+差异 因素调整） 被估地产面积 被估地产价格=交易实例单价 交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被估地产面积 （四）、 操作程序,37,时间修正系数 区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例总得分 个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别因素相乘得出总的个别因素之值 土地使用权年限修正系数 K=1(1+i)-m/1(1
13、+i)-n 其中 i为折现率 m为待估 地产剩余使用年限 n 为交易实例剩余使用年限,38,二、基准地价系数修正法 （一）、原理 （二）、计算公式 P=Aa1 a2a3 式中 P为土地转让价 A为基准地价 a1为年限 修正系数 a2为个别因素修正系数 a3为市场转让因素修正系数,39,三、收益现值法 （一）、原理 （二）、计算公式 P=R/i 1、收益额测算 （1）、求取总收入 （2）、求取总费用 （3）、求取总收益 （4）、求取纯收益,40,2、i 的计算 还原利率=安全利率+风险报酬率 （三）、实例 四、重置成本 （一）、原理 （二）、公式 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利润+
14、税费 （三）、估价步骤 （四）、实例,41,五、剩余法 （一）、原理 ：假设开发 （二）、公式： 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费 （三）、 使用范围 主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地之估价 （四）、实例,42,六、线路法 （一）、原理：地价与其临街长度、形状、深度等有关 （二）、计算公式 P=A （ kiMi ） （三）、实例,43,第六节 房屋价格评估方法,一、重置成本法 （一）、原理 （二）、方法 1、重置全价计算方法 （1）、重编预算法 （2）、预决算调整法 （3）、指数调整法 2、房屋建筑物损耗计算,44,（1）、使用年限法 （2）、打分法 3、房屋建筑物功能性贬值与经济性贬
15、值计算 （三）、实例 二、残余法 （一）、原理 （二）、公式 B=（ a L r1）/ （r2+d）= a2/（ r2 +d）,45,（三）、实例 三、市场比较法 （一）、原理 （二）、方法 1、市场房价对比法 2、单位造价调整法 （三）、实例,46,第七章 流动资产评估,第一节 流动资产分类、特点及评估程序 一、分类 （一）、按所处领域分 （二）、按现行会计制度分 （三）、按在生产经营过程中形态与作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按评估方法分,47,二、特点 三、程序、方法 以自查为主、评估机构抽查 评估方法简单,48,第二节 实物类流动资产评估,一、材料评估 1、重置成本法 2、市价法
16、（为主） 二、在产品与自制半成品评估 三、产成品评估 1、重置成本法 2、现行市价法,49,第三节 债权类及货币类流动资产评估,一、应收账款及预计货款评估方法 1、坏帐法 2、帐龄分析法 二、应收票据评估 1、按本金加利息计算 2、贴现值法 3、实例,50,三、预付费用、待摊费用和短期投资评估 （一）、预付费用评估 （二）、待摊费用评估 （三）、短期投资评估 市价法： 短期投资证券评估值=股数 每股市价 （四）、货币、存款评估： 主要是查实,51,第八章 无形资产评估,第一节、无形资产评估概况 一、无形资产概念 1、概念 2、理解要点 二、无形资产分类 1、按期限 2、按可否确指,52,3、按取得方式 4、按自身性质 5、其他分类法 三、特点 1、非实体性 2、垄断性 3、效益性 4、不确定性 四、无形资产评估目的 1、摊销,53,2、投资、转让 五、无形资产评估影响因素 六、无形资产的经济寿命 （
