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1、南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明公式使用说明1. 南府发 200940 号文中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为网格点楼面价容积率修正系数;网格点楼面基准地价(已进行区位修正)容积率修正系数(网格点楼面价容积率修正系数)上市房屋建筑面积 = 基准地价(地面地价)基准地价容积率修正系数区位修正系数上市房屋分摊土地面积;因此，通过此种方式计算出的补交土地出让价款与南府发 200940 号文第五条方式计算出的补交土地出让价款完全一致。2 、网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，可通过南宁市居住用地网格点基准地价图查询;(附：广西二手房网特发南宁市地价基准
2、表)上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值 188 元 / 平方米计算。3 、容积率( r ) = 上市房屋房产证上的建筑面积 / 土地证上记载的土地面积，当 r 7 时，容积率修正系数 = ( 2.2/r ) (1/1.7), 当 r 7 时，容积率修正系数 =0.5062 。4 、年期修正系数 =1-( 1 1+R)N/ 1-( 1 1+R)M上述公式中： R- 土地还原利率(目前南宁市住宅的土地还原利率一般取 7% )、 N- 该宗地剩余使用年限、 M- 土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为 70 年)，如剩余
3、使用年限为 70 年，则年期修正系数为 1 。三、实例计算张三有一套住房，位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为 52.4 平方米，土地证上记载的土地面积为 14.97 平方米，剩余使用年限为 69 年，则需补交土地出让价款计算方法如下：1 、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为 511 元 / 平方米。2 、容积率为 r=52.4/14.97=3.50 ，则容积率修正系数 = ( 2.2/3.50 ) (1/1.7)=0.76103 、剩余使用年限为 69 年，年期修正系数 =1-( 1 1+R)N/ 1-( 1 1+R)M= 1-( 1 1+7%)69/1-( 1 1+7%)70=0.99834 、需要补交土地出让价款(元) =511 元 / 平方米 0.7610 10% 52.4 平方米 0.9983=2034 元第五条划拨土地上的已购公有住房上市交易应当补交的土地出让金按下列方式计算：补交土地出让价款（元）标定地价（元平方米）10%上市房屋分摊土地面积（平方米）年期修正系数；标定地价（元平方米）基准地价（元平方米）区位修正系数容积率修正系数。
