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1、,营销培训体系系列之 基础知识之户型分析,地产策划精华圈整理/地产策划矩阵专享,会场纪律,手机静音; 不能交头接耳; 不能迟到; 未经许可不能接电话; 未经许可不能中途离场,住宅户型分析,房地产基本知识(三),课程目的,A、增强建筑平面识别及分析的基本知识; B、了解一些户型认定指标(国家3A标准) C、熟悉各功能分区分析的基本因数; D、通过案例掌握房型分析的原则,提高向客户推荐房型的能力。,分析原则,A、居住,以人为本: 1、住户的使用需求是否能够被满足是判定户型的依据; 2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应社会的发展; 3、应考虑居住环境空间的设计; 4、应考虑内外分区、动静分区、洁污
2、分区(干湿分区)。,分析原则,B、平面布置的具体要求: 1、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、交通路线简捷; 2、每户的入口处宜设过渡空间; 3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳台并应有良好的景观视野,无阳台的厅宜设置大面积低 窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米,深宽比不宜大于2。应减少开向客厅的门洞,增加连续 墙面; 4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰; 5、应设置贮藏空间和晒衣设施; 6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便;卫生间宜靠近卧室 区,门向厅的卫生间宜设前室;洗衣间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。高标准的住宅 的
3、“洗、浴、厕”宜分开设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 7、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通风。,国家居住档次量化指标(1A、2A、3A标准),居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标,他按照住宅 内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、1A三个级别。,国家居住档次量化指标(1A、2A、3A标准),A、3A标准 1、主卧室使用面积不小于16平方米,其他卧室使用面积不小于14平方米,小卧室使用面积不小于10 平方米; 2、起居室使用面积不小于25平方米,短边长度不小于4.2米,可用于布置家具连实墙的长度不小于4,2 米; 3、餐厅使用面积不小于1
4、2平方米,且具有采光通风; 4、主阳台进深不小于1.5米,服务阳台进深不小于1.2米; 5、储藏间面积不小于3平方米; 6、厨房使用面积不小于8平方米; 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米,双卫生间总使用面积不小于8平方米; 8、厨具的可操作面长不小于3米,厨房净宽不小于2.1米。,国家居住档次量化指标(1A、2A、3A标准),B、2A标准 1、主卧室使用面积不小于14平方米,其他卧室使用面积不小于9平方米; 2、起居室使用面积不小于18平方米,短边长度不小于3.9米,可用于布置家具连续实墙的长度不小于 3米; 3、餐厅使用面积不小于10平方米,且具有采光通风; 4、主阳台进深不小于1.
5、5米,服务阳台进深不小于1.2米; 5、储藏间面积不小于2平方米; 6、厨房使用面积不小于6平方米; 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米,双卫生间总使用面积不小于7平方米; 8、厨具的可操作面长不小于2.7米,厨房净宽不小于1.8米。,国家居住档次量化指标(1A、2A、3A标准),C、1A标准 1、主卧室使用面积不小于12平方米,其他卧室使用面积不小于8平方米; 2、起居室使用面积不小于12平方米,短边长度不小于3.6米,可用于布置家具连续实墙的长度不小于 3米; 3、餐厅使用面积不小于8平方米,且具有采光通风; 4、主阳台进深不小于1.5米,服务阳台进深不小于1.2米; 5、储藏间面积
6、不小于1平方米; 6、厨房使用面积不小于5平方米; 7、单间卫生间使用面积不小于4平方米,双卫生间总使用面积不小于7平方米; 8、厨具的可操作面长不小于2.7米,厨房净宽不小于1.8米。,总体分析,对项目不利的生活设施 变电站、泵站、污染场所、棚户区、在建或停工项目,规划未定的空地、精 神病院等,总体分析,对项目有利的生活设施 菜场、医院、超市商场、学校、公园、轨道交通,引发的思考:哪些对户型有影响?,总体分析,总体分析,影响户型的位置的分析 1、建筑物建在立交桥旁; 2、建筑物建在交叉的大道旁; 3、建筑在加油站旁; 4、住宅位于玻璃幕墙对面; 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线; 6、阳台
7、或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角; 7、靠近铁路旁的住宅; 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等,或者面对工厂烟囱,则居往心态会大受影响。,总体分析,户型的朝向分析 1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主; 2、一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好; 3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照; 4、应考虑回避西晒。,户型的采光要求 1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度; 2、自然采光窗占墙的比例达到一定要求;,总体分析,总体分析,通风 住宅应主要考虑自然通风,炎热地区考虑穿堂风,夏季凉爽舒适,且节约能源。 单梯户数 多层住宅一般为一梯(层)两户; 带电梯
8、住宅一般为一层2户以上,单梯户数(每部电梯服务户数)与住宅的档次直接挂钩。 层高 住宅层高一般在2.8米; 大户型和豪宅采用3米以上较多。,功能分区分析,A、玄关 建筑物正面入口处称为玄关。 玄关是区分户外和户内的区域,是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域,因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 要有一定程度的宽敞,功能分区分析,B、客厅(起居室) 客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所,他是户内空间的重要组成部分,也是主人经济、 社会地位、和个性的表露与象征。 客厅宜设阳台并应有良好的景观视野,无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗 客厅的开间不宜小于3.6米 提高空间开放感,应减少
9、开向客厅的门洞,增加连续墙面,功能分区分析,C、餐厅 一般有独立餐厅,与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房,以缩小食物移动距离 最好有独立餐厅,功能分区分析,D、卧室 要有较好的朝向及自然采光(主卧最好朝南,不应有暗房) 应保证私密性,房间之间无对望;应离活动区间较远,避免噪音 应没有棱角、房间要方正 室内不应有台阶、地面不应太滑 应靠近洗手间(主人房最好带洗手间),功能分区分析,E、厨房 厨房随着人们生活观念的变化,已经由原来的独立型派生出敞开型。独立型能更好的隔离油烟和噪音, 但忽视了厨房里的人和家人的沟通;而敞开式厨房在忙碌的同时,还可以和家人沟通,需帮忙时,
10、家 人可轻松加入。因此两种推荐建议一定是建立在对客户的作业习惯,家人的饮食习惯了解的基础上。 厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系 厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置 厨房如采用自然排烟,一般应设置在北面,以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道 将油烟集中排放出屋顶 所有竖向管道应集中在墙角,功能分区分析,F、洗手间 洗手间是用水较多的地方,除在选材上、结构上要注意防水防潮外,要避免气味和流水的声音对卧式 的影响 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置,使管道尽可能的集中 洗手间不宜放在房屋的中心,因为房屋的中部是住宅的心脏,极为重要,中心受污,整个住宅不利且 有碍观
11、瞻 洗手间位置须隐蔽,不能紧靠和直对大门 洗手间必须做到自然采光通风 洗手间要尽可能做到“干湿分区”,功能分区分析,G、多功能室 包括健身房、麻将房、游戏室、视听室等 大户型套房宜考虑多功能房 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响 位置一般可考虑靠近户外的地方,功能分区分析,H、工人房 一般在四房以上的户型中考虑 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方 大面积房可设独立的入户门,与主入户门分开 活动区域相对独立,与主人活动区域不相交 可以考虑设置独立洗手间,功能分区分析,I、储藏室 生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品的使用目的、使用频率、使用场所等因素,户型点评,A、单身公寓,小户型的一
12、种,一般平均 在25平方米45平方米; 其结构上的最大特点是: 只有一间房间,一套厨卫。,户型点评,优势:,1.整体布局紧凑合理,有效利用了空间。 2.卧室南向开个阳台,使卧室有较好的日光照射和通风,感觉舒适。 3.餐厅和厨房布局较好,交通方便。,劣势:,1.门厅内过道对客厅生活有所影响。 2.卫生间是暗卫,空气不好流通。,户型点评,B、两居室,户型点评 优势:,1、户型方正,动静分区明确,布局合理,南北通透,通风效果好。 2、入户门不直接面对客厅和卧室,私密性好。 3、卧室飘窗设计,增加采光。 4、厨房、餐厅、储物阳台布局紧凑便利。 5、卫生间外放置洗衣机,干湿分区明确。 劣势: 1、门厅区
13、不好布置玄关,面积有些浪费。 2、卫生间不是明卫,不利于通风排气。 3、南向阳台面积较小。,户型点评,C、三居室,户型点评,优势: 1.此户型结构较合理,各个房间方正完整。 2.房间三面采光,享受充足阳光。 3.双阳台设计,有利于长期的居家生活。 劣势: 1.过厅狭长,无法合理利用,造成室内面积的浪费。 2.客厅开间比较小,不利于房间的装饰和使用。 3.两个卧室朝北,房间的日光不充足。 4.卫生间不是明卫,不利于浊气排放。,户型点评,D、四居室,户型点评,优势: 1、户型方正,南北通透,布局合理 2、起居室、两个卧室都朝阳,采光效果好 3、厨房面积大,且紧邻储物阳台和餐厅,非常方便 4、起居室宽敞舒适 5、有独立书房,使工作学习与休息空间互不干扰 6、南向阳台大,可布置成运动区域 劣势: 1、南向的次卧开间较小,不便于摆放家具 2、餐厅正对入户门,私密性差,而且开门太多,易造成交通干扰 3、两个卫生间都不是明卫,不利于浊气排放,点评操练,点评操练,点评操练,