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1、,营销培训体系系列之 基础知识之户型分析,地产策划精华圈整理/地产策划矩阵专享,会场纪律,手机静音; 不能交头接耳; 不能迟到; 未经许可不能接电话; 未经许可不能中途离场,住宅户型分析,房地产基本知识（三）,课程目的,A、增强建筑平面识别及分析的基本知识； B、了解一些户型认定指标(国家3A标准) C、熟悉各功能分区分析的基本因数； D、通过案例掌握房型分析的原则，提高向客户推荐房型的能力。,分析原则,A、居住，以人为本： 1、住户的使用需求是否能够被满足是判定户型的依据； 2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应社会的发展； 3、应考虑居住环境空间的设计； 4、应考虑内外分区、动静分区、洁污
2、分区（干湿分区）。,分析原则,B、平面布置的具体要求： 1、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、交通路线简捷； 2、每户的入口处宜设过渡空间； 3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低 窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。应减少开向客厅的门洞，增加连续 墙面； 4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰； 5、应设置贮藏空间和晒衣设施； 6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便；卫生间宜靠近卧室 区，门向厅的卫生间宜设前室；洗衣间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。高标准的住宅 的
3、“洗、浴、厕”宜分开设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 7、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通风。,国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）,居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标，他按照住宅 内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、1A三个级别。,国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）,A、3A标准 1、主卧室使用面积不小于16平方米，其他卧室使用面积不小于14平方米，小卧室使用面积不小于10 平方米； 2、起居室使用面积不小于25平方米，短边长度不小于4.2米，可用于布置家具连实墙的长度不小于4,2 米； 3、餐厅使用面积不小于1
4、2平方米，且具有采光通风； 4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米； 5、储藏间面积不小于3平方米； 6、厨房使用面积不小于8平方米； 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于8平方米； 8、厨具的可操作面长不小于3米，厨房净宽不小于2.1米。,国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）,B、2A标准 1、主卧室使用面积不小于14平方米，其他卧室使用面积不小于9平方米； 2、起居室使用面积不小于18平方米，短边长度不小于3.9米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于 3米； 3、餐厅使用面积不小于10平方米，且具有采光通风； 4、主阳台进深不小于1.
5、5米，服务阳台进深不小于1.2米； 5、储藏间面积不小于2平方米； 6、厨房使用面积不小于6平方米； 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米； 8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米。,国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）,C、1A标准 1、主卧室使用面积不小于12平方米，其他卧室使用面积不小于8平方米； 2、起居室使用面积不小于12平方米，短边长度不小于3.6米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于 3米； 3、餐厅使用面积不小于8平方米，且具有采光通风； 4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米； 5、储藏间面积
6、不小于1平方米； 6、厨房使用面积不小于5平方米； 7、单间卫生间使用面积不小于4平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米； 8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米。,总体分析,对项目不利的生活设施 变电站、泵站、污染场所、棚户区、在建或停工项目，规划未定的空地、精 神病院等,总体分析,对项目有利的生活设施 菜场、医院、超市商场、学校、公园、轨道交通,引发的思考：哪些对户型有影响？,总体分析,总体分析,影响户型的位置的分析 1、建筑物建在立交桥旁; 2、建筑物建在交叉的大道旁; 3、建筑在加油站旁; 4、住宅位于玻璃幕墙对面; 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线; 6、阳台
7、或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角; 7、靠近铁路旁的住宅; 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。,总体分析,户型的朝向分析 1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主; 2、一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好; 3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照; 4、应考虑回避西晒。,户型的采光要求 1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度; 2、自然采光窗占墙的比例达到一定要求;,总体分析,总体分析,通风 住宅应主要考虑自然通风，炎热地区考虑穿堂风，夏季凉爽舒适，且节约能源。 单梯户数 多层住宅一般为一梯(层)两户； 带电梯
8、住宅一般为一层2户以上，单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的档次直接挂钩。 层高 住宅层高一般在2.8米; 大户型和豪宅采用3米以上较多。,功能分区分析,A、玄关 建筑物正面入口处称为玄关。 玄关是区分户外和户内的区域，是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 要有一定程度的宽敞,功能分区分析,B、客厅（起居室） 客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、 社会地位、和个性的表露与象征。 客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗 客厅的开间不宜小于3.6米 提高空间开放感，应减少
9、开向客厅的门洞，增加连续墙面,功能分区分析,C、餐厅 一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离 最好有独立餐厅,功能分区分析,D、卧室 要有较好的朝向及自然采光（主卧最好朝南，不应有暗房） 应保证私密性，房间之间无对望；应离活动区间较远，避免噪音 应没有棱角、房间要方正 室内不应有台阶、地面不应太滑 应靠近洗手间（主人房最好带洗手间）,功能分区分析,E、厨房 厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。独立型能更好的隔离油烟和噪音， 但忽视了厨房里的人和家人的沟通；而敞开式厨房在忙碌的同时，还可以和家人沟通，需帮忙时，
10、家 人可轻松加入。因此两种推荐建议一定是建立在对客户的作业习惯，家人的饮食习惯了解的基础上。 厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系 厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置 厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道 将油烟集中排放出屋顶 所有竖向管道应集中在墙角,功能分区分析,F、洗手间 洗手间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式 的影响 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中 洗手间不宜放在房屋的中心，因为房屋的中部是住宅的心脏，极为重要，中心受污，整个住宅不利且 有碍观
11、瞻 洗手间位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门 洗手间必须做到自然采光通风 洗手间要尽可能做到“干湿分区”,功能分区分析,G、多功能室 包括健身房、麻将房、游戏室、视听室等 大户型套房宜考虑多功能房 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响 位置一般可考虑靠近户外的地方,功能分区分析,H、工人房 一般在四房以上的户型中考虑 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方 大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开 活动区域相对独立，与主人活动区域不相交 可以考虑设置独立洗手间,功能分区分析,I、储藏室 生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品的使用目的、使用频率、使用场所等因素,户型点评,A、单身公寓,小户型的一
12、种，一般平均 在25平方米45平方米； 其结构上的最大特点是： 只有一间房间，一套厨卫。,户型点评,优势：,1.整体布局紧凑合理，有效利用了空间。 2.卧室南向开个阳台，使卧室有较好的日光照射和通风，感觉舒适。 3.餐厅和厨房布局较好，交通方便。,劣势：,1.门厅内过道对客厅生活有所影响。 2.卫生间是暗卫，空气不好流通。,户型点评,B、两居室,户型点评 优势：,1、户型方正，动静分区明确，布局合理，南北通透，通风效果好。 2、入户门不直接面对客厅和卧室，私密性好。 3、卧室飘窗设计，增加采光。 4、厨房、餐厅、储物阳台布局紧凑便利。 5、卫生间外放置洗衣机，干湿分区明确。 劣势： 1、门厅区
13、不好布置玄关，面积有些浪费。 2、卫生间不是明卫，不利于通风排气。 3、南向阳台面积较小。,户型点评,C、三居室,户型点评,优势： 1.此户型结构较合理，各个房间方正完整。 2.房间三面采光，享受充足阳光。 3.双阳台设计，有利于长期的居家生活。 劣势： 1.过厅狭长，无法合理利用，造成室内面积的浪费。 2.客厅开间比较小，不利于房间的装饰和使用。 3.两个卧室朝北，房间的日光不充足。 4.卫生间不是明卫，不利于浊气排放。,户型点评,D、四居室,户型点评,优势： 1、户型方正，南北通透，布局合理 2、起居室、两个卧室都朝阳，采光效果好 3、厨房面积大，且紧邻储物阳台和餐厅，非常方便 4、起居室宽敞舒适 5、有独立书房，使工作学习与休息空间互不干扰 6、南向阳台大，可布置成运动区域 劣势： 1、南向的次卧开间较小，不便于摆放家具 2、餐厅正对入户门，私密性差，而且开门太多，易造成交通干扰 3、两个卫生间都不是明卫，不利于浊气排放,点评操练,点评操练,点评操练,
