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1、怀化富尔投资公司怀化机械学校地块项目市调报告深圳市同致业房地产顾问有限公司2008年2月21日前 言【调查目的】通过调研，了解掌握怀化市及项目所在片区经济发展状况、人民生活水平、房地产市场现状及未来发展趋势，分析项目的威胁与价值点，运用统计学理论进行科学分析，对市场做出客观的判断，为发展商提供高价值的项目发展参考意见。【调查原则】客观、全面、深入、实效、以事实为依据，以客观判断为准绳。【调查方式】实地勘察、文献研究、竞争项目踩盘、客户调研、消费者访谈、抽样调查、业内人士访谈、相关单位查询。【调查范围】怀化城区，着重于城东区和湖天区，类似城市与片区。【调查时间】15天（2008年1月15日1月3
2、0日）。【报告撰写依据】怀化市统计年鉴、怀化市2003、2004、2005、2006、2007年国民经济和社会发展的统计公报；怀化市政府、怀化市国土局、怀化市统计局发布的相关地产资料；抽样调查记录、业内人士访谈、客户访谈记录；其他相关类似城市04、05、06、07年国民经济和社会发展的统计公报。目录第一部分 市场背景调查6第一节、怀化市宏观经济背景调研6（一）城市概况61、地理位置62、气候73、行政面积74、怀化市板块划分75、人口规模86、交通状况87、自然资源98、文化教育、医疗9（二）宏观经济发展现状101、怀化经济发展状况102、财政收支与金融状况123、收入和消费水平134、旅游1
3、55、主要产业166、固定资产投资177、整体经济运行状况17（三）怀化市经济发展展望19（一）城市规划与发展方向21（二）政府相关政策对房地产业的影响23（一）房地产发展概况24（三）热点区域分析29（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势30一、怀化房地产开发市场存在的主要问题30二、怀化房地产开发市场未来趋势31（五）市场发展前景横向城市对比32第二部分 企业发展分析36第一节本项目启动对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义36第二节富尔公司对项目的利润需求分析36第三部分 项目分析37第一节、项目概况37宗地现状37项目四至38项目周边的社区配套39项目周边环境40规划控制
4、要点41第二节、项目所在片区城市规划概况分析421、项目与城市发展方向之间的关系422、项目发展对城市发展的影响和意义42第三节、项目所在区域市场分析421、区域住宅市场状况422、区域内具有可比性项目个案分析423、项目所在区域市场供需量分析预测43第四节、项目SWOT分析（项目优劣势和机会、威胁点分析）43项目综合评价及发展战略44第四部分 个案调研46一、楼盘考察概要46（一）考察目的46（二）考察时间46（三）考察对象46（四）考察内容46二、楼盘个案考察46个案一: 雍景豪庭47个案二：维也纳森林49个案三: 天龙御园51个案四: 滨江花园53个案五: 公务员小区53个案六：项目对面
5、的博雅苑54个案调查结论57三、考察总结57第五部分 消费者访谈调研61第六部分 项目的商业构思65第七部分 项目定位构思66第一节项目市场定位66目标消费群体定位66整体市场形象定位66案名建议：67价格定位67第二节产品定位建议68一、总体布局规划及空间布局建议68二、建筑风格定位69三、环境景观定位70四、产品类型定位建议71五、户型定位建议72六、配套设施建议72第八部分 项目利润分析预测74第一节项目发展规划74一、基本数据74二、建筑面积的确定74三、建筑类型74四、建设分期74第二节项目投资估算75第三节项目静态投资效益预测75第四节结论77第一部分 市场背景调查第一节、怀化市宏
6、观经济背景调研（一）城市概况1、地理位置怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒-29度01分35秒，东经108度47分13秒-111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有黔滇门户、全楚咽喉之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成十字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。 全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。怀化历史上又
7、称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。2、气候怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市
8、列入全国生态示范重点地区。3、行政面积怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。总面积2。76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。4、怀化市板块划分如上图所示:分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。5、人口规模怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。6、交通状况湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大
9、”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；预计到2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在
10、市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。7、自然资源怀化矿产资源丰富，矿种、储量、开发规模均位居全省前列，初步探明有一定储量的矿藏11类45种，累计探明资源总量28.9亿吨（保有储量24.2亿吨），其中金、铜、钒、重晶石、磷、硫铁、电石灰岩、白云岩、金刚石的储量位居全省前五位，重晶石矿藏储量在国内位居前列，市内矿产资源潜在价值5000多亿元；怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一；怀化有1909种中药材，其中全国重点中药材资源175种，大宗中药材资源1
11、33种，黄姜、茯苓、天麻、金银花、五倍子等产量居全国前列；水果种植面积56.9千公顷，年产水果59万吨；怀化水电资源十分丰富，为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦，是全国重点水电基地之一；怀化有宜牧草坡草地面积106万公顷，集中连片的草场6.7万公顷，适宜发展畜牧养殖业。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，旅游资源得天独厚；全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，国家级森林公园1个，省级森林公园2个，省级自然保护区1个。8、文化教育、医
12、疗怀化市政府重视挖掘和弘扬本土文化，大力扶持文艺创作，兴建乡镇文化中心81个，积极开展各种文化活动，丰富了城乡人民的精神生活。全民健身活动深入开展，竞技体育水平不断提高，怀化体育中心建设开始启动。到2007年截止，怀化市已实行义务教育经费保障新机制，落实两免一补政策，改造中小学危房67.5万平方米，新建农村寄宿制学校211所；大力开展素质教育，普九成果得到巩固；调整优化教育布局，扶持发展一批示范性高中，升格、组建3所高校，促进了民办教育、职业教育、成人教育、特殊教育等各类教育协调发展。怀化医疗行业新建、改造市紧急救援中心、13个疾控中心、13个传染病区和236所乡镇卫生院，公共卫生体系初步形成
13、；新型农村合作医疗覆盖8个县，惠及238万农民，社区卫生服务和城镇居民基本医疗保险试点工作也已启动。（二）宏观经济发展现状1、怀化经济发展状况GDP （怀化历年GDP，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，怀化市连续三年GDP增长率突破两位数， 2007年怀化市生产总值达到401亿元，五年年均增长11.2%，当年增长12.5%，是近二十年来增长最快的一年。GDP增长速度与房地产市场发展阶段的关系（库兹涅茨研究理论）GDP增长速度房地产市场发展状况小于5%萎缩停滞阶段5%8%稳定发展阶段8%10%高速发展阶段我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。而怀化
14、2007年度GDP比上年度的增长速度为12.5%，显示怀化市房地产市场处于高速发展阶段。产业结构（怀化历年产业结构比，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，2007年三次产业结构调整为22.1：33.4：44.5，产业结构的不断调整，数据显示第二产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，怀化工业实力不断加强，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续性发展提供了有力的保障，有利于促进怀化市房地产的发展，由于房地产市场牵涉的行业众多，房地产的进一步发展必将刺激建筑业、原材料行业、广告业、信息业等相关行业的快速发展，从而有助于加速怀化市城市化进程的脚步。人均GDP怀化2007年人均GDP为1114.97美元（2008年2月1日1美元对人民币7.1903元中国人民银行）人均GDP与房地产市场发展阶段的关系人均GDP房地产市场发展状况300800美元起步阶段8004000美元加速发展阶段40008000美元平稳发展阶段800013000美元趋于饱和衰退阶段（世界银行统计资料）根据人均GDP与房地产发展阶段和状况的关系来看，怀化市房地产市场处于加速发展阶段，还有较大的市场空间，至少
