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1、第四小组期末论文目录目录11案例背景11.1房地产市场发展11.2 个人住房房产税的产生11.3 个人住房房产税扩围32征收个人住房房产税的意义42.1 遏制炒房与过度需求42.2调节地方财政结构42.3 发挥收入再分配作用43.房产税的作用机理63.1房产税与税负转嫁理论63.2房产税与房地产的需求与供给分析63.2.1房产税对房价影响的作用机理73.2.2 房产税对住房需求的影响83.2.3 房产税对住房供给的影响93.3小结104.房产税扩围的可行性分析115我国沪渝地区房产税试点情况135.1房产税在上海的实施情况135.2房产税在重庆的实施情况145.3沪渝两地实施房产税后的问题总结
2、155.3.1房产税征收对象范围小，制约力有限155.3.2税率设置有待进一步论证155.3.3房产税重在完善税制，降房价之说“流产”165.3.4试点效果受限购和信贷紧缩政策影响较大166我国未来房产税扩围面临的问题176.1房产税扩围的现实阻碍176.1.1税率难以确定176.1.2房产价值评估技术受限。176.1.3征房产税的权力寻租空间176.1.4地方土地财政的庇护176.1.5我国投资环境导致的大量游资存在186.1.6征收成本巨大186.2房产税扩围带来的问题186.2.1中产阶层受到冲击186.2.2打击了租房市场186.2.3有可能推动房价上升197典型国家和地区房产税制的比
3、较与启示207.1国外房产税概述207.1.1美国房产税概述：取之于民，用之于民207.1.2日本房产税概述：房屋估价制度完善207.1.3新加坡房产税概述：差异化政策兼顾效率与公平217.1.4加拿大房产税概述：低收入者可退房产税217.2国外房产税政策对我国的启示218改革我国房产税制的政策建议238.1扩大征税范围，实现配套性和完整性238.2科学设计计税方式和起征点238.2.1个人居住房屋按人均面积计算起征点238.2.2个人经营性房产按市场评估价值征税248.3根据地区及住宅具体情况设计多层比例税率248.4提高税收优惠的普遍性248.5个人房产税收入应定向使用248.6完善征收个
4、人房产税的配套措施258.6.1加强个人房产税评估建设258.6.2实现房屋登记信息与税务部门联网25结论26参考文献271案例背景1.1房地产市场发展毋庸置疑，近几年我国房地产行业取得了突飞猛进的发展。房地产投资对经济增长的总贡献度甚至超过20%。房地产行业的迅速崛起带来了很多正面的影响，刺激消费，拉动经济增长，增加就业，改善城市面貌，提高居住水平等，但随之而来的经济过热，房价居高不下且呈逐年递增的发展趋势。2012年全国城镇平均房价5791元/。2007年为3445元/ ，五年上涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元/ ，十年上涨143%，年均递增10.3%。这对未来
5、经济稳定和居民福利水平产生严重威胁。房价的飘涨有很多方面的原因，除市场经济的发展、通货膨胀、人口增长等外生性原因外，主要由以下几方面的内部矛盾造成。（1）住房需求与投资性需求同增是根本原因一方面，随着城市化进程的加快，密集的人口对房产的需求不断增长，保障性住房供应不足，使得商品房作为居民必须消费品具有了不可替代性，这使得房地产长期看涨。另一方面，随着我国GDP的稳步增长，居民收入水平不断提高，加之国内投资渠道较少，房地产投资限制较少，风险和收益不配比，使得人们对不动产的投资需求增长。（2）地方政府对财政收入的追求导致了房价水涨船高从1994年起国家开始实行分税制，中央财政收入比重大幅提高，由1
6、993年的22%提高到2009年53%，与此同时，地方政府却要拿50%不到的收入负责80%的公共服务支出，地方政府的财政压力可想而知。于是作为被地方政府所掌控的土地资源就成为了各地财政的主要收入来源。随着近十多年来房地产市场的持续火爆，地方政府越来越依赖于出让土地所获得的收入，进而形成了所谓的“土地财政”的局面。目前地方政府垄断了土地的使用权，土地价格上升，政府直接收入提高，土地开发投资又是当地GDP的主要贡献力量，因此地方政府出于私利，会希望土地价格越高越好。各地纷纷出现的“新地王”也正验证了这种情况。1.2 个人住房房产税的产生房产市场现在的主要矛盾是大量需要住房的人买不起，而有大量的住房
7、投资投机者囤房，任其空置，待价而沽。住宅市场上的这种异常现象，正成为住房市场健康发展的顽疾。2009年以来，我国住房购买中投机性购房的比例不断上升，从而导致房屋空置现象不断加重，住房资源严重浪费，市场价格扭曲，而房产保有环节的税收缺位又在客观上加重了这种状况。由此个人住房房产税改革应运而生。个人房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。也就是说，个人房产税是对房屋的保有期间征收的。早在1986年的时候我们国家就已经开始征收房产税，那时对房产征税的目的是为了运用税收工具，加强对我国领土范围内房产的管理，提高全国房产的使用效率，控制固定资产投资规
8、模，合理调节房产所有者和经营者的收入。在当时我国还没有进行住房制度改革，城镇居民拥有个人产权住房的情况还比较少，因此，该条例中同时规定了要对个人拥有的非营业性住房，即个人自住用途的房产免税。而本文所要讨论的房产税特指以2011年1月在上海和重庆进行试点的，针对个人住房所征收的房产税，相当于是“新房产税”，为了区别我们就定义它为“个人房产税”。 具体改革试点内容如表1-1所示： 表1-1 2011年重庆上海个人房产税试点试点城市重庆上海征收对象个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普
9、通住房，将适时纳入征税范围。 上海本地和非本地家庭家庭新购第二套及以上住房税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为
10、计税依据。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。税收减免纳税人在暂行办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。家庭全部住房面积人均不超过60平方米免征；本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房
11、人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房。1.3 个人住房房产税扩围2013年2月，时任国务院总理温家宝在主持召开上届政府最后一次国务院常务会议提出“国五条” 五项政策措施：(一)完善稳定房价工作责任制；(二) 坚决抑制投机投资性购房；(三)增加普通商品住房及用地供应；(四)加快保障性安居工程规划建设；(五)加强市场监管。其中第二条中又再次强调了“扩大个人住房房产税改革试点范围”。 2013年6月公布的关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见提出，扩大个人住房房产税改革试点范围，对此发展改革委有关负责人也表示“今年会有具体动作”。而这些消息都进一步确认了“房产税将扩围”的趋势。“90
12、%可能将会包括深圳”？ 近期，有关深圳将成为2013年房产税扩围试点城市的消息甚嚣尘上，不少专家都表示，房产税在深圳落地将是大概率事件。其理由就是深圳被认为具备房产税开征的条件，其已完成全面评估存量房价格的系统工作，这被认为是开征房产税的基础。此外，深圳房产产权明确，开征房产税的条件也被认为是全国各城市中最好的。事实上，2011年国务院在上海、重庆开始对个人住房房产征税试点，就已经表明国务院对个人自住房产征税的改革基本方向。从两年来上海、重庆的试点情况看，既没有对房地产市场造成剧烈冲击，也没有引发民怨，这说明即使在全国范围内对个人住房房产征税，也不会对经济增长和民生改善造成不利影响。既然如此，
13、“扩大个人住房房产税改革试点范围”就是房产税改革的必然趋势。1986年国务院颁布房产税暂行条例，对个人自住房产作出免税规定时，个人自住房产基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，个人自住房产则基本上是私有的，对私有房产征税可以说是各国政府税制设计的普遍选择。因此，我国恢复对个人自住房产征税也是迟早的事，对此，社会公众应该有心理准备。2征收个人住房房产税的意义从国内外学者研究的经验中我们已经认识到了个人房产税开征的理论依据，那么接下来再结合我国的实际情况来分析一下我国开征个人房产税的必要性。笔者认为有以下三点：遏制炒房与过度需求以控制个人住房价格、调节地方财政结构、调节个人收入再分配。而这三
14、点又是层层递进，从直接到根本。2.1 遏制炒房与过度需求首先最直接的意义就是个人房产税的推出可以遏制炒房与过度需求，控制住迅猛上涨的房价。房价上涨过快的最重要的原因之一就是国内外各种资金的炒作，而针对个人住房保有阶段所征收的个人房产税，可以增加房产持有的成本，相应的增加炒房的成本，进而加大炒房的风险和减少炒房所得的利润，使得炒房者会抛出持有成本较大的房产，这样就使得住房市场增加了住房的供给，减少了炒房者的需求，这样房价上涨的趋势就会得到缓解，最终也达到了个人房产税征收的直接目的。2.2调节地方财政结构目前各地政府主要靠出卖土地所得来获得财政收入，这无形中增加了开发商的成本，抬高了房价，不利于地
15、方政府在税收方面的长远发展。如果个人房产税在全国范围进行广泛的征收，势必会减少地方政府的财政压力，进而也可以缓解价格日益见长的土地资源。而且从国外的经验来看，个人房产税普遍成为了地方政府的主要收入来源，所以这也从侧面证明了个人房产税的收入可以让地方政府改变原有的财政收入方式，进而减少对“土地财政”的依赖。对于征收上来的个人房产税又可以投入到当地的保障房建设之中，缓解地方政府对于建设保障性住房资金短缺的困境。2008年底国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，第一部分就提出要加大保障性住房的建设力度。但是由于资金短缺，地方政府对于中央所分配的建设保障性住房的任务指标经常是滞后完成的，还有的是开工了但是由于资金缺乏建筑工程进行不下去导致工期一再拖延。当然出现这些状况有很多内在外在的原因，但是其中最重要的资金不足的问题是不可避免的。个人房产税如果可以全面、深入的铺开执行，这部分的财政收入对于地方政府来说是解了燃眉之急，对保质保量的完成保障性住房的建设给与了一定意义上的支持。2.3 发挥收入再分配作用 随着房地产市场的异常火爆，房地产的价格也水涨船
