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1、小区会所的业主权益浅析吴方荣律师【摘 要】近年来，因小区会所引发的开发商与业主间的矛盾与纠纷不在少数，而且有愈演愈烈之势。对于会所的产权归属、对会所的经营管理权限、业主对会所应享有的权益，法律并无明确规定，实践中无论是开发商还是小区业主对此存在很多争议。本文对小区会所的权属、会所的经营管理权、业主享有的会所权益等问题进行了较为深入的研究，并尝试澄清和解决实践中存在的问题。【关键词】会所 权属 经营管理权 业主会所权益 会所作为舶来品，短短十几年间，在中国已经遍地开花，按建筑及经营形态来划分，会所可分为公共会所和小区会所（也称社区会所）。公共会所的建筑一般是独立的，使用者不做限定，面向所有人开放
2、，但多采用会员制的形式存在。而小区会所的建筑一般在小区内，并且是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。小区会所大多只面向小区业主，也有采用会员制的。实践中，公共会所作为独立的建筑和经营形态，一般与业主不存在纠纷，所以本文讨论的会所特指小区会所。如今，“高端地产+会所”的模式被越来越多的开发商所认同，甚至可以说已经到了泛滥的程度，在很多开发商眼里，会所已成为高端物业项目的首先考虑配套设施之一，以杭州市场为例，从2005年起，金色海岸、桃花源、江滨花园、爵士风情、戈雅公寓等一系列中高端项目相继大力宣传和推出其会所，而别墅排屋类的楼盘，会所更是成了不可或缺的“标配”。会所拓展了人际交
3、流的空间和机会，让楼盘变成了真正的家园，这样的愿景往往让购房者心神不已。对开发商而言，楼盘如果不建会所就不够档次，就显得项目不够有竞争力，开发商本身也欠缺实力佐证，有开发商甚至提出“让会所成为业主受益终身的日常生活配套”这样的宣传语，开发商这样的许诺实在赚足了眼球和金钱。然而，与此热火的场面格格不入的是，很多小区会所的现状却很难让人满意。由于对小区会所缺乏正确的定位与认识，对小区会所的经营及服务方式缺乏统一的标准，业主与开发商之间就会所问题而产生的纠纷也随之而来。概括起来，这些争议主要集中在会所产权归属、对会所的经营管理权界定、会所功能定位、开发商对会所的处分等方面。针对这些争议和纠纷，国家立
4、法层面并没有明确的规定，无法给予确定的答案，而司法实践中，各地法院对上述问题的处理也不统一，因此造成在不同的小区，业主对于小区会所的权益截然不同的结果，业主的权益或维护过度或维护不足，缺乏清晰的界定和厘清，而正是本文要解决的问题。那么，究竟会所产权应归属哪一方？产权人对于会所的经营管理权是否受限？小区业主对于会所依法应该享有何种权益呢？本文在以下篇幅中，将按照纠纷类型及其内在逻辑关系一一予以剖析。一、小区会所产权的界定与辨析近年来的房地产纠纷中，有类矛盾比较突出，就是开发商与业主为争夺小区内会所所有权产生的矛盾与纠纷。司法实践中，就小区会所的所有权归属问题大致有两种观点。一种观点认为，小区会所
5、是商品房的配套设施，其本意是给业主配套使用的，而且其开发费用也已列入开发商的开发成本，其所有权理应归全体业主所有。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权建筑单独报建，且办理了单独的产权权属登记手续的或者具备办理单独的产权登记条件的，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。上述两种观点都涉及了判断小区配套设施权属的几个要素，2007年10月1日实施的物权法在第六章“业主的建筑物区分所有权”中对小区内的绿地、车库等配套设施的权属作了明确的规定,但对
6、现实生活中争议较多的会所权属问题却没有作出说明。该法第73条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有”。对于该条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括小区会所的问题，自该法律公布以来，对此一直有争议。最高法院关于建筑物区分所有权纠纷案件解释第3条对此也未明确规定。值得注意的一点是，物权法草案三审稿关于会所曾有过规定,“会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑区分所有权人共有”。2005年10月22日十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案四审稿时删去了有关会所的规定，全国人
7、大法律委员会对此的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。从上述立法及陈述的过程看，立法机关对于会所产权归属全体业主共有的观点是持相对否定的态度的。笔者认为，如没有发生面积分摊、土地使用权面积分摊等特殊情况的，从所有权的取得、建筑物区分所有、现实经济选择等角度去分析，小区会所一般应属于开发商：1、从所有权取得的事实和法律依据角度分析，物权法第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条又进一步规定：建设用地使用权人建造的建筑
8、物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。开发商取得建设用地使用权后，经过规划、建设等合法审批手续，建造起来的整个小区的建筑都属于开发商，然后开发商把小区内的房屋逐步销售出去，在这过程中，除非开发商把会所分摊到销售房屋面积中去，否则不发生产权转移的情形，开发商因建造行为取得的会所产权并没有发生变化。2、从建筑物区分所有相关规定的角度分析，最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上
9、的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。小区会所具备上述专有部分的构成要件，应属于专有部分，而非业主共有。因为会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。需要说明的是，虽然目前国内部分城市房产行政主管部门对于会所权属登记采取消极的处理态度，有些城市（如杭州）不予办理会所的权属登记手续，但这些只是我国物权登记制度发展不够完善所造成的，这并不妨碍在物权法的意义上，会所能够独立登记的特性。3、从现实经济选择的角度看，小区会所归业主所有并不是一种最优的制度安排。小区会所归业主所有就意味着业主要承担对其进行经营、管理和维护的义务。从组织结构、专业
10、人才和经验等因素考虑，开发商具有更大的优势，能够承担起会所招商、运营管理、资金投入、承担经营责任、后期物业维护等责任和义务，有利于小区会所物尽其用。如果在制度安排上，要全体业主通过业主委员会来实现会所经营、管理和维护的责任，显然所花费的成本和取得的效果都会大打折扣。 因，笔者认为小区会所应当归开发商所有，既符合法律规定，也是目前较为合理的制度选择。当然这种权属界定并不妨碍当事人之间的意思自治，与小区地下车库车位一样，如果开发商在与购房人订立的房屋买卖合同中对会所的权属有明确的约定，则应尊重他们的约定。二、小区会所经营管理权的界限与权益解决了产权归属的问题后，我们需要进一步探讨的是会所的经营管理
11、权问题，这个问题更加的现实，因此引发的纠纷也更多。有些小区的开发商擅自决定会所对外经营，干扰了业主的正常生活秩序和生活质量，业主有何权利可主张？有些开发商擅自改变会所功能，业主能否制止？这些问题都涉及对开发商的会所经营管理权的分析。假如简单地从会所所有权的角度理解，所有权的四项权能包括“占有、使用、收益、处分”，既然小区会所所有权属于开发商，那么是否意味着开发商可以充分行使自己的所有权能，自由地使用、收益、处分会所呢？笔者认为答案是否定的，无论开发商配建会所的初衷如何，一旦配建后，会所作为小区的特殊配套，开发商对其的经营管理权应受到严格制约，开发商对于小区会所的经营管理权应该受到合同约定（包括
12、广告楼书的承诺）、业主公约、规划审批等方面的限制，是一种受限的权利（权益）。以下针对对外经营、功能变更两类常见纠纷进行举例、剖析：1、关于会所对外经营的案例：某小区会所设有图书室、乒乓球室、棋牌室、篮球馆等，只对业主开放，业主花不多的钱就可以去休闲消费。但后来，开发商将会所承包给其他人，会所就变成了培训活动教室，篮球馆也对外开放，经常有外面人来打球，业主觉得这给小区生活秩序和安全及停车等均带来不利影响，随即向开发商和物业公司投诉，得到回答却是“会所和球馆的产权属于开发商，这样的经营安排并没有问题”。目前，国家法律法规层面对于会所是否可以对外经营的问题并没有明确的规定，而从小区会所的功能定位角度
13、而言，虽然其主要是面向小区业主，但也没有绝对排斥其对外经营的可能。既然没有法定的制约，那就需要看有没有合同约定的制约。如果开发商在合同中承诺小区会所只对小区业主开放经营，则如果开发商违反该约定，应承担继续履行、违约赔偿的责任。当然，由于房地产销售的特性，关于会所的经营问题一般并不会在合同中约定，但在楼盘广告楼书中往往会作为重点宣传内容，按照最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入
14、商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，如果开发商在楼书广告中明确承诺会所不对外经营或者在对会所的描述中用了诸如“私家会所”、“业主专享”等较为明确的限定的，则开发商同样不能将会所对外经营，否则应承担违约责任。1另外对开发商会所经营构成约束的是管理规约。在开发完成后，开发商作为会所的产权人，其同样是小区的业主之一，在此种地位下，小区的管理规约同样对开发商具有约束力，但笔者认为管理规约并不能直接禁止开发商将会所对外经营2，因此这是开发商作为产权人的权利，但管理规约可以规定会所对外经营时应遵守的一些规定，比如安保制度、卫生制度、营业时间的上下限等，如果开发商违约，
15、小区全体业主开发授权业主委员会或物业公司追究其责任。最后一种，也对业主最为不利的情况，没有合同、楼书的承诺，也没有管理规约的制约，开发商将会所对外经营，笔者认为在排除合同、楼书、管理规约等约束的情况下，开发商决定将会所对外经营，这是其行使自身所有权的正当权利，在法律上无可厚非，但如果因会所对外经营给造成业主损害的，如噪音、安全等方面，受到侵害的业主可以要求开发商承担侵权责任。因此，在小区会所是否对外经营的问题上，开发商应遵守合同、楼书的承诺，受到业主公约、物业管理制度的部分制约，否则应承担违约责任。而在没有合同约束的情况下，如因对外经营给业主造成影响及损害的，应承担侵权责任。2、关于会所功能的
16、改变，有这么一个案例：某住宅小区，开发商将闲置多年的会所约200多平方米出租给某超市，并与超市签订了为期十年的租赁合同。此事引起部分业主向政府相关职能部门投诉开发商改变会所功能用途。同时，当超市进场装修时，小区部分业主表示了强烈的反对，并阻止其装修，引发了矛盾和冲突。业主反对的理由很简单，会所应当是为业主提供休闲、娱乐、消遣的场所，引进超市进出的人员复杂，必然会扰乱小区的正常生活秩序，尤其是超市进出货物的车辆，会损害小区的道路、绿化、环境卫生和设施等，给小区的安全带来隐患。而开发商提出会所是面向业主服务的配套场所，开发商作为会所的权属所有人，引进超市也是为方便业主生活而服务的，并未改变会所的功能,，故引进超市的行为应当是无可非议的。此类案例在实践中不在少数。对于此问题的处理，司法实践中存在两种不同的观点, 一是业主提出应当征求小区全体业主的意见, 专有部分占建筑物总面积的二分之一以上的面积且占总人数二分之一以上的业主通过方为有效。二是开
