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1、土地发包程序及合同管理从招投标程序上来分，可以分为酝酿方案、村民代表多数通过、执行方案，特别组织好现场发包、履行阶段等四个步骤，其中，每个步骤又分若干细节。在四这个步骤中，着重谈一下合同的起草、竞标规则的制订、违约责任的追究以及在招投标中常见的问题。第一步：酝酿方案。这一环节的主要法律问题是，起草合同和竞标规则，辅助性问题是安排好整体工作的时间进度。起草合同以果园承包合同为例说明：合同的主要条款包括：果园承包合同发包方：村民委员会承包方：村村民张某为提高果园的经济效益，发包方村民委员会经过村民代表大会讨论通过，对果园公开发包，经过公开招标，确定村村民张某为承包方。为明确双方权利义务，保护双方合
2、法权益，根据相关法律规定，特订立本合同。一、果园的基本情况1、果园位于，东至南至西至北至总面积：亩；2、果园内共有苹果树棵、梨树棵、桃树棵3、其他财产详见清单二、承包期限15年，自XX年8月1日至2021年7月31日三、承包费及交纳办法A承包费每年壹万元，15年总计拾伍万元。承包费须于每年7月31日前交到村财务。B承包费15年总计拾伍万元。每五年交纳一次，共分三次交纳。其中，第一次承包费金额为3万元，须于XX年7月31日前交到村财务；第二次承包费金额为5万元，于XX年7月31日前交到村财务；第三次承包费金额为7万元，于XX年7月31日前交到村财务C承包费15年总计拾伍万元，承包方在签订合同时一
3、次性交清。四、发包方的权利和义务1、权利（一）按照合同约定收取承包费（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；（四）法律、行政法规规定的其他权利。2、义务（一）维护承包方的承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；五、承包方的权利和义务1、权利（一）依法享有果园承包地经营、使用、收益【和土地承包经营权流转的】权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；2、
4、义务（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）按时交纳承包费。（四）在生产经营的同时，妥善处理相邻关系，如需喷洒农药时，应通知周围村民，预防发生事故。（五）未经发包方允许，不得擅自将果园转让或转包。六、合同的变更与解除1、双方当事人经协商，可以变更或解除合同。2、遇有不可抗力或国家征用土地等行为，按照法律规定或国家政策办理。3、出现其他在合同订立时无法预见的情形且继续履行又显失公平的，双方当事人应当协商解决。4、有下列情形的，发包方有权解除合同承包方进行破坏性或者掠夺性生产经营，经发包方劝阻无效的；承包方随意改变果园用途，经发包方
5、劝阻无效的；承包方其他违约行为致使合同目的不能实现的。未经发包方允许，擅自将果园转让或转包的。七、违约责任1、发包方非法变更、解除承包合同、干涉承包方依法进行正常的生产经营活动，给承包方造成损失的，应当赔偿承包方的损失；2、承包方未按照合同约定交纳承包费的，每逾期一日，应向发包方交纳所欠金额的2%，逾期15日不交，发包方有权解除合同，收回果园重新发包。3、承包方随意改变果园（土地）用途或者进行破坏性或者掠夺性生产经营的，应当赔偿发包方的损失。八、合同到期后的处理1、合同到期后，承包方在同等的条件下，享有优先承包权；2、合同期内，承包方在果园内的新增的财产归其所有，合同到期后由其处置。但不抵顶承
6、包费。九、本合同一式三份，双方当事人各执一份，镇经管站存档一份竞标规则如何起草竞标是整个招标过程中的重要环节。竞标规则是决定招标成败的关键。本来，招标、投标、评标是一个相对复杂的过程，但是在农村果园承包过程中，决定承包方的主要因素是承包费的高低，所以，针对承包费的高低，我们可以制定一个相对简单的竞标规则，以方便我们的工作。说到竞标，大家会想到拍卖会上，各位竞买人举牌喊价，最后以最高价成交。在以往的承包过程中，不少村也用过类似的办法。但是，问题随之也出来了，比如说有许多人参与竞标，大家竞相喊价，很可能把一个原来每年承包费为1万元的合同一直喊到7、8万元甚至更多，最后到签合同的时候，喊最高价的那位
7、后悔了，拒绝签合同，还得重新组织招标。怎样让竞标更加有序、参加竞标的人更加理性呢？我想不妨采取背靠背的方式，现举例说明：竞标规则一、本次竞标采取各竞标人分别到指定房屋独立填写竞标金额，经过三次竞标，以最后一次的最高金额确定中标人的规则。竞标金额在指定的纸上用指定的笔填写；其他形式的填写无效。二、本次合同的底价是一万元/年，第一次竞标的金额不得低于一个竞价单位500元；随后每次竞价不得低于上次最高竞价一个竞价单位。低于的无效并视为退出竞价。三、竞价金额精确到百位，如15300元，十位和个位的数字全部舍掉。四、第三次竞价的最高金额为两个或两个以上的竞标人竞标时，继续进行第四轮竞价，直至产生唯一的最
8、高金额竞价人。五、竞标人可以在公布中标结果之前退出竞价。退还履约保证金，报名费不退。六、中标结果公布后，中标人即与村委会签订合同、交纳承包金。中标人反悔不签订合同的，履约保证金和报名费均不退还。中标人反悔的，由村委会按照其他竞标人的竞价金额高低再次确定中标人。七、竞标时，各竞标人务必携带拟最终竞价金额的第一次承包金。中标后，未能按时交纳承包金的，视为放弃权利。八、辅助性工作的准备一是成立工作机构。在项目发包前，首先应成立项目招标小组，招标小组应由村主要负责领导、分管领导和具体办事人员组成。必要时，邀请镇机关干部、律师等参加。二是制订一个工作时间表时间工作内容责任人6月15日前起草合同、竞标规则
9、6月30日前召开村民代表大会7月1日张贴投标公告、广播开始接受报名。张三、李四7月5日中午12点报名期届满，确定投标人，发相关文件，签回执。张三、王五7月7日联系公证、见证人员；布置会场，做好准备工作。马六7月8日公开招标，签订合同，收取承包费工作组全体成员三、起草公告。公告内容应明确发包的项目、经营期限、应标的时间、招标的时间、地点、投标应提供的资料及注意事项等；第二步：村民代表多数通过村民代表三分之二以上多数通过是许多法律关于农村集体议事的一个规则，它体现在土地法农业法农村土地承包法村民委员会组织法等内容中。特别是如果半数以上村民，以签订承包合同时违法土地管理法和村民委员会组织法等法律规定
10、的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，或者对村委会违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，而告村委会的，法院会认定承包合同为无效合同，并根据当事人的过错确定其应承担的相应责任。事实上，因为没有经过村民代表大会多为通过而越权发包的，到法院打官司的不多，但是到上级有关部门上访的不少。所以，在此特别要引起大家的注意。当然，在实际操作中，可能有的村情况稍复杂一些，村民代表的素质参差不齐，形成一项有效的决议也不是那么容易。或者就是通过了，又因为其他情况，一些人出尔反尔的也有。在这里，不妨用书面的形式把村民代表大会的决议固定下来。或者制成决议，让村民
11、代表签字，或者让村民代表在会议记录上签字，并邀请包村干部、镇经管站的同志参加见证。第三步：按照方案执行，特别组织好现场发包。现场的组织主要是搞好会议议程，大概以下几项就够用了。宣布会议开始，宣布会议纪律；简单介绍招标项目的情况；宣布竞标规则；开始竞标确定中标人；签订合同；总结讲话。强调一下会议纪律：凡参加竞标者，可以带一名陪同人员关闭手机及其他通讯工具听从工作人员指挥禁止作弊，一经发现或者举报查实，取消竞标资格第四步、做好农业承包合同管理加强农业承包合同的管理，既是农村经济发展、适应市场经济的需要，也是农村产业化的需要，同时还是防止产生不必要的农村经济纠纷，确保农村社会稳定的需要一、农业承包合
12、同管理现状1、不规范合同多。合同内的法人代表签字不准确、存在他人代签的现象；合同条款不齐全，比如合同标的书写不全、履约方式不明、双方真实意愿表达不清；存在部份口头合同，发生纠纷时无据可查；合同执行完毕的善后事宜没有约定；合同书写不规范。2、合同归档和档案管理差。农业承包合同一经签订，合同发包方就应及时到乡镇农业承包合同管理委员会登记备案。然而许多发包方却把签订的合同文本放在自己家里保管，时间一长，合同就不知去向，一旦发生纠纷，就无据可查，导致集体利益受损；同时，由于发包合同未经归档登记，又给农村财务管理工作带来阴影，容易造成财务上的混乱，为极少数不法分子侵吞集体财产提供了可乘之机；此外，档案管
13、理的地点不落实，无专人、专柜保管，未建立专项登记制度。3、未对合同双方当事人进行审查、登记备案。在签订合同时，对双方当事人的身份或资格未依法进行审查和登记，就容易产生虚假、违规、无效等合同，导致合同纠纷的出现。二、应从以下几方面做好合同管理工作1、应强化合同双方当事人管理农业承包项目在进行发包时，必然会涉及到发包方和承包方，从而就涉及到双方的资格认证问题。只有双方的资格符合法律和政策规定，所签合同从主体上讲才算有效。因此就必须对双方进行审查和监督管理，以确保承包项目发包的合法性及有效性。具体地讲，应从以下几个方面进行管理：（1）、发包方的资格认证：一是发包方对发包项目拥有所有权，该所有权并得到
14、有关部门的认定或虽无所有权但是得到有关部门授权，具有经营权，在其经营权有效期限内得到所有权者同意发包的；二是发包方的法人代表必须是法律认可，经有关部门确认并在授权范围内依法履行职务的人；三是发包项目符合国家相关法律及政策规定，可以发包的项目。（2）、承包方的资格认证：一是承包方符合法人或自然人的规定并具有独立的民事行为能力的单位或个人；二是具有良好信誉；三是承包方具有较强的经济实力，能提供承包项目所需的投资；四是承包方具有对承包项目的生产经营能力。（3）、具体操作：项目发包时，发包方和承包方都应到乡镇农业承包合同管理委员会进行登记，登记时双方应提供相关材料，具体包括：一是双方的法人及法定代表人
15、的身份证明，包括营业执照、税务登记和居民身份证件；二是双方的经营资质；三是双方的授权委托书；四是场地及经营能力证明，包括办公场地、技术力量，资产经营状况等。2、应强化合同项目管理村社合作经济组织对农业项目进行发包时，首先要对哪些项目发包，项目标底如何确定，怎样发包等一系列具体问题进行认真地分析和研究，只有弄清楚项目的价值，才能不损害集体经济利益。因此，必须加强对发包项目的管理。（1）、项目登记管理：村社合作经济组织的任何需要对外发包的项目都必须到乡镇农业承包合同管理委员会进行登记，包括项目的名称、座落、四至界限、附着物、面积、剰余的经营期限、经营范围等，乡镇农业承包合同管理委员会应对项目进行编号登记，进行实时监控。（2）、评估管理：项目发包前，经济组织应对发包项目进行评估。评估应采取在乡镇农业承包管理委员会的监督下，聘请专业的评估机构进行，对评估结果要在乡镇农业承包合同管理委员会进行登记，并注意保密。（3）、
