物业公司的装修管理培训课程

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1、物业公司的装修管理,物业管理的装修管理,一、装修管理的定义 二、装修范围 三、装修管理作用与意义 四、法律依据 五、装修管理程序 六、办理装修物业公司的准备工作 七、装修现场管理 八、做好装修的几点心得,一、装修管理的定义,室内装饰装修： 是指业主或者房屋使用人对已在使用的房屋（房屋竣工验收合格的房屋）内部进行装饰装修的建筑工程。,二、装修范围,业主物业装修范围只能保持在所购（租）物业的内部，一切私用的公共空间及私用空间内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装修、改动、污损。,三、装修管理作用与意义,加强城市房屋装饰装修管理，保证房屋装饰装修工程质量和的使用安全，维护公共安全和房屋装饰装修当事人和

2、他人的合法权益。 举例：漏水事件、水管堵塞事件,四、法律依据,长沙市城市房屋装饰装修管理条例 2004年第16号 住宅室内装饰装修管理办法 中华人民共和国建设部令 第110号 民法通则 中华人民共和国主席令第三十七号,五、装修管理程序,1、 业主装修时应提前5 7天(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续)向物业公司提出室内装修申请并详细、如实地填写相关表格。,五、装修管理程序,2、相关表格和资料： 装修申请表 装修改造工程消防审核申报表 由施工方提供(建筑面积在200m2以上） 装修期间临时电力供应申请表 装修设计图纸,五、装修管理程序,3、物业公司对施工人员、业主进行室内装修管理条例、装

3、修管理办法、房屋注意事项、装修管理细则等方面的培训 。 4、装修进场时业主亦要向物业公司提交以下资料 ： 装修单位营业执照副本 装修单位资质等级证 各专业装修图 施工人员相片 专业操作证,五、装修管理程序,5、工程技术人员审核装修设计图纸 卫生间改变、单位载荷、用电功率、消防功能、承重结构、外墙、空调位置等方面。 6、装修进场时业主亦要向物业公司填写以下资料(工程部、主任审核后) ： 装修承诺书 二次装修审核表 房屋装饰装修管理服务协议 装修安全消防协议书 电气安装审批表 装修施工人员登记表,五、装修管理程序,7、所有政府批文及物业公司文件发放后，向财务部门交付有关费用： 装修押金 装修管理费

4、 工人出入证押金 工人出入证工本费 临时供电安装费（如需要） 租用/购置灭火器费用（装修公司可自行购置） 垃圾清运费,五、装修管理程序,8、管理处发放 装修许可证(开工证) 要求：管理处存根进入业主装修资料袋，发放给业主副联张贴在户内明显部位。 施工人员出入证 要求：每人一证、凭证出入,五、装修管理程序,9、装修现场的监管 货物进出的管理 装修人员的管理 电梯使用的管理 车辆的管理 10、装修完工 前提条件：已向消防、质监部门报竣工验收并取得批复。 业主和施工队负责人共同向管理处申请验收。 工程部进行现场验收(填写验收表双方签字确认)。 施工单位提交竣工图纸。 业主提交工程合同及装修工程质量保

5、证书复印件。 注意事项（资料）。,五、装修管理程序,11、验收合格后 凭相关收据退还工人出入证押金(待施工单位交回许可证及出入证)。 相关表格支持二次装修竣工验收单 12、装修完毕及管理公司验收合格之日起计三个月后 如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为； 没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的； 没有在公共区域遗留装修杂物； 装修工程符合有关条例及管理处事前所认可的审批图纸 退还装修押金 相关表格支持二次装修工程结算确认单,六、办理装修物业公司的准备工作,对装修监管人员进行培训（含人员思想素质）。 户内水电施工图纸及房屋设计图纸; 通过现场设施的基本情况制定装修房屋的禁止行为和

6、注意事项以及建筑垃圾堆放位置、清运方式和时间; 装修进场时需签定的资料; 对厕所和厨房的防水层进行检验（特殊要求）; 明确各部门在装修期间的岗位职责;,六、办理装修物业公司的准备工作,加强法律法规、装修细则的宣传（含自用部位、设施 和公共部位的宣传）; 规范空调安装位置、阳台封闭方案、代管装修剩余材料地点； 工程设施设备说明资料的准备。,七、装修现场管理,7.1 装修监管员的素质要求 了解,掌握房屋建筑的基本构造的知识 。 熟悉相关的法律法规，明确相关责任人员的职责范围做到知法守法。 熟悉装修管理的程序 。 有丰富的监管经验（如管理、组织能力）。 具备与业主沟通的一些基本技巧.（协调、沟通能力

7、）。,七、装修现场管理,7.2 装修巡查内容 主体结构及公共配套设施； 重新敷设的水管和电气线路； 卫生间、厨房的防水层； 用电荷载情况； 空调位置安装情况； 灭火器配备情况； 下水道的管理； 水、电、气表的安装情况；,七、装修现场管理,7.2 装修巡查内容 装修垃圾； 阳台装修情况； 装修内容及进度； 施工时间； 违章处理及整改跟踪情况； 出入证检查； 楼板施工情况； 装修审批的办理情况及审批内容的监管。,七、装修现场管理,7.3 巡查要求 管理员每天不少于1次对装修现场进行巡查，主要核实装修许可证装修范围及违章违规行为。 管理员装修巡视记录表 维修班巡查人员每天不少于1次对装修现场进行用电

8、、用水的巡查。 维修员装修巡视记录表 巡逻安管员每天不少于1次对装修现场进行消防、治安巡查。 安管员装修巡视记录表 维修员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定现象应制止并通知管理员联系相关人员处理，同时将情况并记录在二装不合格事项整改通知单中 。,七、装修现场管理,7.4 常见的几种违章现象 擅自改变房屋建筑结构（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）的功能或布局。 在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。 擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。 擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。,七、装修现场管理,7.4 常见的几种违章现象

9、 擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。 违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火器（应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等）及损坏消防设备或器材的行为。 超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。 在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。 施工现场不按规定配置灭火器材。 聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。,七、装修现场管理,7.4 常见的几种违章现象 乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大小便等不文明行为。 破坏卫生、绿化设施设备的行为。 在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。 高空抛物、倒污水等对公共安全造

10、成威胁的行为。 制造超量噪音（大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业）等影响大厦正常办公的行为。 违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。 有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。,七、装修现场管理,7.5 处理违章的原则 以劝导、教育为主的原则。 慎用处罚的原则。 批评规劝从重，处罚从轻的原则。,七、装修现场管理,7.6 违章处理流程 管理处各岗位人员发现装修人员有违章行为时，应立即采取规劝、教育的方式进行处理，当事人如置之不理，应及时将情况反馈到管理处。 管理员接到装修违章信息后，应立即通知相关人员进行处理，并开具二装不合格事项整改通知单。 属重大违章行为的

11、应报管理处主任处理。 管理处主任接到重大违章信息后，应根据实际情况及造成经济损失的大小，给予赔偿经济损失或其它合法的处理意见。,七、装修现场管理,7.6 违章处理流程 对于业户漠视管理处给予的处理意见，不配合物业公司正常管理工作的，可与甲方物业管理监管部门协调解决。 装修违章处理费，可在装修保证金中扣除，如装修保证金不足以补偿扣款的，可要求施工单位给予现金赔偿。,七、装修现场管理,7.7 装修中的禁区与敏感区 禁区： 1.承重墙； 在“砖混”结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗； 超过24厘米以上的砖墙。 2.墙体中的钢筋 ； 3.房间中的梁柱； 4.阳台边的矮墙； 5.卫生间和

12、厨房的防水层；,七、装修现场管理,7.7 装修中的禁区与敏感区 敏感区 卫生间的蹲便器（更换成坐便器的下水问题）； 暖气和煤气管道； 原有的钢窗；,七、装修现场管理,7.8 装修验收 隐蔽工程验收 水管给水是否通畅； 照明和插座是否正常； 电视、电话信号是否正常； 网络线路是否正常及地面防水情况等。 杂项的验收 按照合同项目的限定，逐条审核工程项目是否全部完成； 灯具是否全部亮着；,七、装修现场管理,7.8 装修验收 洁具及其他安装品是否安装准确； 地漏有没有堵塞等。 非隐蔽工程 装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。 防水是房屋的一个主要验收问题。 物业公司验收内容：卫生间、共用设施设备

13、、消防功能、承重结构、外墙、空调室外机位置等方面。,八、做好装修的几点心得,装修进场： 档案资料铅印成册防止资料丢失； 将垃圾清运费、出入证工本费、成本费、公共能源费、租用/购置灭火器费用复费 、装修押金表格登记； 分清哪些是业主付费，哪些为装修公司付费； 加强装修细则培训； 做好闭水试验；,八、做好装修的几点心得,装修进场： 对户内设施使用说明书、装修注意事项铅印成册发给业主； 加强员工各方面的培训；（违章事项的处理） 入伙前催促开发商提前将垃圾站建好和监控系统装好； 为方便即将装修的业主和装修单位，使其装修材料能得到的供应，引进部分专门的装修服务；,八、做好装修的几点心得,装修中： 定期拜

14、访业主，告之邻里，认真准确地接受客户的需求与建议； 给客户充分的面子，如果他真的错了，引导自己弄明白； 有时候要把自己放在客户的一边； 记住客户的姓名、房号和他曾经的需求； 对拆除的非承重墙进行书面登记； 在装修前，物业公司应跟业主和装修负责人说明其用电负荷、防水层情况、空调安装、公共区域使用情况并签字确认；,八、做好装修的几点心得,装修中： 装修工人凭卡出入； 每周进行一次安全大检查，主要针对装修房间、公共设施设备，公共场地、内部宿舍等； 安管人员定期熟记业主的车辆（车牌号）和业主，防止不安全因素发生； 做好相关的标识指引，催促尽早尽快（限时）将装修垃圾搬到垃圾站 ； 加强出入口货物及车辆的管理，摩托车和汽车停放在出入口指定的位置。,八、做好装修的几点心得,装修结束： 合同的保存； 提醒业主预留工程质量保证书和采购物资的地点、型号、电话； 装修资料的清理。,谢 谢！,