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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】目 录第一部分1商务标文件11、投标函22、 企业营业执照副本复印件43、 2016年9月资产负债表复印件54、授权委托书原件65、采购项目承诺书96、2016年7、8、9月缴税凭证107、反商业贿赂承诺书138、2016年10月依法缴纳社会保险费的证明材料149、物业管理一级资质证书复印件2510、经审计的2015年财务报告复印件2711、法定代表人的行贿犯罪档案查询结果告知函原件3912、中小企业声明函4013、与本次招标项目相类似的成功案例及业绩4114、信用评价7015、认证证书13316、荣誉139第二部分154技术标文件1541、开标一览表1552
2、、投标报价明细表1563、本项目拟投入人数一览表1574、物业管理服务大纲1624.1 项目管理服务的整体设想1624.2 物业管理服务组织架构、人员配备标准和项目服务标准1744.3 物业管理服务各项规章制度及运作机制2144.4 物业管理服务方案2574.5 突发事件应急预案2784.6 优惠服务和特色服务情况2984.7 开展文明平安建设、保密管理、公共机构节能降耗工作3034.8 投入设施设备明细表3135、其他部分315结 束 语370【MeiWei_81重点借鉴文档】商务部分1、投标函2、 企业营业执照副本复印件3、 资产负债表复印件 4、授权委托书原件5、采购项目承诺书6、缴税凭
3、证 7、反商业贿赂承诺书8、依法缴纳社会保险费的证明材料9、物业管理一级资质证书复印件10、经审计的2015年财务报告复印件11、法定代表人的行贿犯罪档案查询结果告知函原件12、中小企业声明函13、与本次招标项目相类似的成功案例及业绩14、信用评价15、认证证书16、荣誉【MeiWei_81重点借鉴文档】技术部分1、开标一览表2、投标报价明细表3、本项目拟投入人数一览表4、物业管理服务大纲4.1 项目管理服务的整体设想物业管理的对象是房地产不动产，服务对象则是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体。要做好物业管理工作，必须充分了解管理项目业户群体的构成及特点。该项目建设投入使用多年，RRR
4、R政府综合办公楼其庄严俊朗的楼宇外观、完善的配套设施以及独特的设计等，无不彰显散发着“人民代表为人民”的现代政务服务机构的气息。 根据对上述办公楼的分析，办公楼的业户群体具有如下的特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静的办公生活和会议环境，注重管理的品位和质量，强调服务的安静性和尊贵性，对物业管理服务有着极高的要求。1、物业管理行为代表政府形象，由于其特殊性和不可是替代的职能，被社会各界、上级领导、各类媒体、普通群众所关注。对于前往办公楼办事的人员而言进办公楼就是到了政府，不管面对是政府的公务人员还是物业管理服务人员，在群众眼中都是“在政
5、府工作的人员”，对上级领导和新闻媒体人员来说，物业管理属于政府部门的后勤管理范畴，体现的物业管理水平是一定程度。因此，政府办公楼的物业管理其服务对象已经不只是业主，而是包括前来办事的群众和社会各界的人士和视察工作的领导等。物业服务人员的仪容仪表，精神面貌、一举一动，包括一个手势，一个微笑，一声问候所展示的不只是一个物业服务的流程，而是代表着业主政府部门的形象。2、人员流量大，安全保卫任务比较艰巨，由于具有对公共设施及政府服务的双重功效，政府综合办公楼在使用功能上具有综合性，每天将有大批的市民进出该楼，这对安保服务提出了极大的考验。在这种情况下，确保大楼的正常公共秩序和良好的办公环境将是一个非常
6、艰巨的任务。结合本次物业项目的实际情况和要求，制订出周密详实的安保服务制度。该制度的实施既要满足本物业安保需求，又不能影响“政府综合”办公楼的正常业务和工作的开展，这个是本项目的难点之一。3、办公、会议、开会的人员众多，车辆驶入、停放将存在违章、抢占等违章行为。根据政府综合办公楼外院内大门前的道路及停车场地现状，车辆驶入驶出、停车、存车必将给车辆管理带来一定的矛盾，如何化解违章及安全停放问题，将是物业管理人在管理中需解决难点。5、解决上述管理难点的措施：RRRRRRRR办公楼既有一般写字楼的共性、又有其自身的特殊性，根据对项目管理特点及难点的分析，我们将在RRRRRRRR办公楼的管理服务中全面
7、导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理两大体系，并结合实地考察和研究，以求针对性地解决上述各项问题。 因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点，坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，力求达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足用户的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻业户的经济负担。零风险工程 解除后顾之忧一种模式 服务型物业管理两大优势 观念、经验三项目标 示范办公楼、满意率95%以上，河南省优秀物业示范楼 五项措施 精锐骨干、整体形象、质保体系、成本控制、服务创新为给业主创造舒适、宁静、称心、亲切
8、、安全的办公、活动环境，我公司将从这些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对【政府综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想： （1）着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务； （2）着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。1、零风险工程零风险工程的出发点是全面解除政府综合办公楼后勤事务社会化改革的后顾之忧。包括以下内容：依托地久物业，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。注重政府综合办公楼物业管理相关保险事项。按照有关规定合理规避公共责任险和员工险，并与政府综合办公楼相关部门协商安排设备保险事宜，提高政府综合办
9、公楼物业运行抗风险能力。真诚合作 体现了地久物业尊重业主、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为政府综合办公楼提供专业服务，为社会创造价值，服务业主、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障 展示地久物业“心存高远 锲而不舍”的企业精神，充分发挥公司ISO90011质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使
10、用寿命期，是物业管理人的应尽职责。 2、一种模式：服务型物业管理模式服务型物业管理模式物业功能全面发挥和价值体现整体策划、服务和管理 在物业管理行业导入服务型物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。服务型物业管理模式在政府综合办公楼具有广阔的施展空间。地久物业强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；地久物业丰富的经验可以协助贵方合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；地久物业的综合服务能力集办公、会展、文化等多方面于一体，在满足政府综合办公楼的需求中最具实力。 “沟通至上，服务致远”作为洛阳地久物业有限公司服务理念，我们坚持以业主为上，及时认知业主对服务的需求，在服
11、务过程中持续不断加以精进。根据政府综合办公楼的情况，我们地久物业有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在政府综合办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入政府综合办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进政府综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。3、两大优势观念优势：满意只是起点（以服务业主为最高原则）地久物业将业主满意作为工作
12、业绩评价的最终指标，以业主满意为起点，最大限度地满足业主需求。在这种理念支持下，地久物业在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识、成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在地久物业所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。标准优势：ISO9001质量体系标准管理我公司管理的近200万平方米的物业中，其中所管辖的项目多次获市级、省级、国家级优秀物业管理项目称号，公司人员管理经验丰富，管理感受深刻。在秩序维护、保洁、绿化、消防、社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。地久物业公司已于20RR年通过ISO9001质量认证；科学、严谨、规
13、范、缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。地久物业公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面效果显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。4、管理目标三项承诺三项承诺第一年内，实现业主满意率95%以上第三年实现河南省优秀物业管理示范办公楼第二年实现RRRR物业管理优秀办公楼 自接管理之日起，第一年度内，实现业主满意率95%以上。自接管理之日起，二年内使政府综合办公楼实现RRRR物业管理优秀办公楼。第三年实现河南省优秀物业管理示范办公楼。5、五项措施措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队精锐骨干：实践证
14、明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。地久物业高度重视政府综合办公楼项目，拟委派公司最具先进政府综合办公楼管理经验的项目负责人，并委派多名优秀业务主管、技术骨干进驻其现场管理，全力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。核心竞争力：地久物业承接政府综合办公楼项目的核心竞争力就体现在管理团队上，敬业、服务创新的企业精神上；业主满意为最高服务原则的经营理念；创建中原物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系，形
15、成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则，这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好政府综合办公楼项目物业管理工作的根本保证。措施二：树立开放、高效、亲和的整体形象政府综合办公楼楼宇雄伟、地域宽广，充满现代气息，是一个现代化、多功能、大绿化、环保型的文化区域。地久物业从政府综合办公楼的角度分析，确定了政府综合办公楼“开放、高效、亲和”的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下工作：对办公楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到99%以上；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；办公楼照明和公共照明系统无故障。 管理人员形象。所有管理服务人员严格执行地久物业员工行为规范，全面贯彻ISO9001质保体系，并根据实际情况采用“隐性化服务”概念，即在优质服务前提下，最大限度地减
