完整学校物业管理方案

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1、目 录第五部分 技术方案部分6第一章 整体方案6第一节 整体管理思路6第二节 服务承诺的预期效果6第二章 管理服务模式8第一节 服务特点8第二节 规范管理10第三节 创新机制10第四节 节能降耗模式12第三章 管理目标12第一节 管理目标承诺12第四章 机构设置与运作15第一节 组织机构设置15第二节 岗位安排及职责18第三节 机构的运行24第五章 工作计划及绩效考核管理25第一节 工作计划25第二节 绩效考核管理26第六章 组织机构及人员培训和管理30第一节 人员配置30第二节 岗位素质要求30第三节 人员管理及培训管理31第四节 留人措施46第七章 安全防范管理方案48第一节 保安内部管理

2、48第二节 交通秩序管理49第三节 消防管理49第八章 水电管理方案51第一节 房屋建筑本体管理51第二节 设备设施运行51第三节 维修养护管理方案53第四节 电梯维护及运行管理55第五节 消防系统管理57第九章 保洁管理服务方案60第一节 保洁服务方案60第二节 消杀服务方案64第三节 卫生间保洁方案66第四节 保洁应急预案68第十章 绿化管理服务方案72第十一章 档案建立与管理77第一节 档案的收集管理77第十二章 师生公寓楼管理方案79第一节 管理范围及主要设施79第二节 管理服务的内容及要求79第十三章 垃圾处理方案81第一节 垃圾分类及管理81第二节 校园垃圾的回收及处理82第十四章

3、 应急预案84第一节 台风或特大暴雨应急预案84第二节 火灾应急方案87第三节 聚众围堵等治安突发应急处理方案90第四节 消防应急预案91第五节停电和电力故障处理方案92第十五章 物业项目经理岗位配置情况95第一节 项目经理学历及证书95第二节 社保证明95第十六章 物业项目主要负责人岗位配置情况96第一节 各岗位主要负责人学历96第二节 保安队长资格证书96第三节 环境保洁及绿化主管资格证书96第四节 主要负责人社保证明96第十七章 各项管理规章制度97第一节 安防管理制度97第二节 保洁绿化管理制度100第三节 建筑管理制度101第四节 停车场管理制度101第十八章 管理创新106第一节

4、物业管理创新的内容106第十九章 突击保障任务方案117第一节 会议的布置及服务要求117第二节 新生报道的布置及服务要求122第三节 学生入学典礼及毕业典礼的布置及要求122第四节 运动会的布置及要求123第五节 省市领导或主管部门来校检查的布置及要求124第六节 考试期间突发事件的反应预案126第五部分 技术方案部分第一章 整体方案第一节 整体管理思路根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业

5、管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“大同市南郊区西韩岭学校”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。根据“xx学校”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“xx学校”的管理品位。第二节 服务承诺的预期效果1.保持道路、广

6、场全天整洁干净，达到九无(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙)，四净(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)，一通(下水道口通)。雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。2.保持路灯、投射灯等无污迹、无乱张贴；保持校园内所有标识牌、宣传牌、信报箱、雕塑等清洁；除宣传栏外，其他地方无乱张贴。3.保持校园内所有垃圾桶整洁，生活垃圾日产日清，清运率达到100%，保证无污迹、无粘附物、无异味、周围无散落垃圾、无污水；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门。4.自行车库

7、设施，加强管理。停车场、公共车库、车棚要保持干净整洁，地面无垃圾、无积水、无杂物。车辆摆放有序。5.做好消杀工作，按行业标准除四害。4月至11月，每季统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次，每两天对垃圾房消毒1次。6.安排清洁工每日在校园内巡视，拾捡烟头等废弃物，保持道路干净，绿化区无杂物。第二章 管理服务模式第一节 服务特点学校物业管理模式特点 通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。 1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员

8、、物资的管理要求，量身定制服务。2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。 3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。 4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也

9、是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。 5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。 6、注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。 7、提供技术含量，注重

10、设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。 8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。 第二节 规范管理1.严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉2.激烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出愈来愈高的要求，物业管理管理的是物，而服务的是人，即用“师生第一，服务第一”的思想去指导日常的行为准则，把服务工作深入到广大师生中去，切切实实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难

11、是很重要的。3.而ISO9001、ISO14001新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其它相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其它相关方的满意程度进行监控，以评价师生或其它相关方的要求是否得到满足。4.因此，在服务中融入先进的ISO9001、ISO14001质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了服务质量和工作效率，使物业公司内部管理规范，促进物业的保值、升值，提升物业公司的品牌，让师生充分享受到我物业公司的优质服务。5.我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的基础性管理工作”，只有过硬的服务质量才能最终赢得师生的

12、信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效处理投诉，并要求广大师生监督。第三节 创新机制思路决定出路，唯有转变服务观念，改变管理方式，才能在变中求生、变中求赢、变中出品牌。 创新机制的建设离不开科学的管理方法和先进的管理手段。随着改革开放的深入发展，市场的竞争不断加剧。市场的竞争，归根到底是商品和服务的竞争，而商品和服务的竞争，归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。推行现代化管理手段，尤其是将一些高科技用于物业管理上，将大大提高其效率，但是决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化，物业管理现代化应

13、该包括以下五项内容，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。创新机制将会是xx学校管理处的一个管理模式。总结近几年物业管理经验，物业管理企业改变目前的管理模式势在必行，在xx学校的管理上我们将创新意识，根据项目具体情况制定出适合的管理方案。第四节 节能降耗模式我司重视提升服务同时，也一直坚持科学管理的思想，本着“节能、降耗、增效”的原则，不断完善运行机制，高度重视“创建节约型管理”工作。响应国家节能号绍，满足业主要求，以降低办公楼设备运行节能工作为重点，采取一系列措施，做大量细致的工作，加强能源控制和管理。针对xx学校特点节能降耗主要采取了以下措施：（

14、1）加大节能降耗工作的宣传力度，提高员工节能意识；（2）建立能源监督机构，及时总结、分析消耗情况，制定节能措施；（3）加大技术改造力度，改进设备运行质量，加强设备节能自动控制。（4）从小处入手，抓细微末节，节约每一滴水、每一度电，积少成多。（5）室内温度的控制，尽量使夏季室内外温差控制在79内。从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在79内。提倡当室外气温高于35时，室内环境温度一般应控制在26以上。据测算，室内环境温度每升高1，冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%。要经常检查xx学校空调系统是否正常工作，对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题

15、及时进行调整。（6）过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”。大多数商务写字楼由于内部的热源(如：人、计算机、照明等)，在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：1.验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器(网)，必要时调整挡风板角度。2.如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。第三章 管理目标第一节 管理目标承诺我司在多年的物业管理实践中，形成了一体化管理、专业化服务的物业管理经验，从经营到服务，从技术到管理，将一如既往地秉承了“诚信、务实、”的企业精神，信守“有形物业，无限温暖”的服务理念，坚持“以用户为中心，优质服务”的经营方针，建立以管理处为项目的综合管理班子，组成安全管理部、清洁卫生部。工程维护部等专业服务部门，以管理处经理为核心和专业部门主管负责的扁平式、快节奏的管理架构达到高效率、高质量的管理效果。1.客户服务目