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1、武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 武汉市城乡统筹示范区整体改造项目资金平衡方案武汉国佳房地资产评估有限公司2012年5月武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） 20电话：027-85755666武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 目 录第一章 项目基本情况1一项目概况及背景1二、项目区位概况2第二章 项目成本概算4一、测算说明4二、征地成本测算依据4三、征地成本测算过程5四、主要技术思路和相关说明6五、项目成本测算7第三章平衡资金测算14一、土地价格定位14二、土地出让收益24三、国家规定计提费用28四、土地净收益测算30五、资金平衡结论30第
2、四章 融资计划31一项目资本金31二、项目债务资金筹措31三、土地收益转投34第五章 项目平衡财务评价35一、财务评价基础数据与参数选取35二、财务评价报表36三、财务评价结论36第六章 分析结论37附表、附件39一附表39二附件39第一章 项目基本情况一项目概况及背景1、项目概况项目名称：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目（以下简称项目）。项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作的武汉市城乡统筹示范区整体改造项目。根据武汉市汉阳区人民政府文件：阳政文20128号汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示，项目由武汉市汉阳区
3、人民政府指定的湖北天创房地产开发有限公司和武汉汇科质量检测有限公司共同出资，与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。2、项目背景为促进汉阳西部城乡统筹发展，贯彻落实好湖北省、武汉市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造的批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推进汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，现已签订合作框架协议书和合作协议。根据武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项的回复意见，武汉市汉阳区人民政府所属全资子
4、公司与武汉地产开发投资集团有限公司共同组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司，作为“武汉市城乡统筹示范区”整体改造主体，负责项目投融资、基础设施建设、城中村改造建设，实施项目改造。3、项目整体改造的必要性一是三环线综合整治及绿化带建设的需要。自2011年4月起，武汉市启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成武汉市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“快速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”的具体要求。由于汉阳西部“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧的综合整治和绿化带建设所需的拆迁和征地资金将无法落实，从而影响全市三环线整治
5、目标的实现。二是“三万”活动中村民强烈要求进行改造。汉阳西部“七村一场”地区基础设施极其缺失，村民医疗、教育以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重不足，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到有效解决，非城非乡的局面造成该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其他城中村村民水平。自2011年3月武汉市“三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映要求实施村湾整体改造。三是“城市生态绿楔”规划要求只能实施整体改造。汉阳西部“七村一场”位于城郊结合部，根据2010年国务院批复武汉市城市总体规划（20102020年），汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“城市生
6、态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。二、项目区位概况汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速公路。汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。第二章 项目成本概算汉阳西部“七村一场”项目成本主要包括拟改造地块征地报批规费、征地补偿成本、还建房投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基础设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。一、测算说明根据土地供
7、应计划，制定项目改造计划：1、项目改造要纳入武汉市总体的改造计划，形成改造成本和供给总量的平衡； 2、按照武政【2004】7号文提出的土地开发运作的模式开展项目改造工作，项目改造要抑制该地区地价不正常波动和违规违建的因素，要成片成规模的进行土地收购；3、项目改造需要结合市场的供需状况，适时适地的进行项目改造，要兼顾开发商投资者的选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切的项目，必须做好土地的先期改造工作；4、项目改造要考虑资金的筹措能力和资金负担压力，需要结合资金供给方案拟定可行的改造计划。5、根据改造项目的规模，紧密联系市场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。二、征地成本测算依据1、中华人民
8、共和国城市房地产管理法；2、城市房屋拆迁管理条例；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、武汉市城市房屋拆迁估价实施意见；5、武汉市城市房屋拆迁管理实施办法；6、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字【2004】74号）；7、武汉市中心城区农村宅基地区位图；8、武汉市市区土地定级与基准地价评估；9、现场勘查资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情；10、委托单位提供的其他有关资料。三、征地成本测算过程改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按武汉市中心城区农村宅基地区位图确定所处地区宅基地区位分类，确定
9、宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调整。具体工作内容及流程如下：1、在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比例；2、根据实际用途确定各种用途区位价格（商业、住宅区位单价）；3、国有土地上企业，已评估的按评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总，未评估的在明确土地用途性质为工业的按工业用途测算地价及其他部分补偿金额；4、集体土地征地补偿根据武汉市征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）；5、集体建设用地征地补偿根据武汉市
10、征用集体所有土地补偿安置办法（武汉市人民政府令第149号）和武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上企业按照评估资料显示的土地、房产、装修、资产设备的补偿金额汇总测算。四、主要技术思路和相关说明1、房屋重置价格房屋重置价评估采用重置成本法，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。房屋重置价依据武汉市房屋重置价格标准（武价房字【2004】第74号）。重置价评估中房屋折旧（成新率）的评估采用年限折旧法和勘察打分法相结合。2、住宅用房区位价格评估技术思路采用市场法评估住宅区位价的技术思路：遵循市场法可比实
11、例的选取原则，根据评估人员掌握的房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选择三至五个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取待估房地产的区位价格（比准价格）。3、商业、办公用房区位价格评估技术思路商业、办公用房的评估采用收益法为主，有条件的可同时采用市场比较法。在具体操作中选取估价对象周边同类型商业用房的正常客观租金收益作为估价对象未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加
12、，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。4、工业地价评估技术思路由于估价对象工业用地所处区域位于武汉市基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数修正法评估工业用地价格。基准地价系数修正法：是以基准地价估价成果为依据，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。五、项目成本测算本次测算中征地成本按征地补偿单价综合补偿的方式。实际改造土地面积24403.20亩，征地成本测算如下：1、征地报批费用耕地开垦费依据武土财20001号文标准，按1.5万元/亩计取。征地管理费依据计价格2001585号文、鄂价房字
13、199544号文、鄂价房服2001117号文、鄂价房服200247号文标准，按征地费总额的1.1%计取。新征勘丈费按用地面积0.2元/平方米计。新增建设用地有偿使用费依据财综200648号文标准，按80元/平方米计取。新菜地开发基金依据鄂价费字1992130号、武政 199830号标准，按1.5万元/亩计取。水利建设基金依据省政府1999182号令按耕地2000元/亩、非耕地1500元/亩计取。耕地占用税由市财政局负责征收，依据湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发湖北省耕地占用税适用税额标准的通知，按50元/平方米计取。本项目在实际操作中只有可出让用地及公建类用地会发生相关规费（可出让用地及公
14、建类用地面积合计为11092.95亩）。根据以上测算标准，征地报批规费约5.49万元/亩，合计约133870.68万元。前期规费估算序号费用名称收费标准小计用地分类经营性、公建类用地其他用地（水域、禁建区）土地面积（公顷）1626.88739.53887.35折合（亩）24403.20 11092.95 13310.25 一、前期规费1耕地开垦费（万元）耕地1.5万元/亩16639.43 16639.43 2征地管理费（万元）1.1%征地费总额2788.98 3新增建设用地有偿使用费（万元）80元/平方米59162.40 59162.40 4新菜地开发基金（万元）1.5万元/亩16639.43 16639.43 5水利建设基金（万元）耕地：2000元/亩； 非耕地：1500元/亩1663.94 1663.94 6耕地占用税（万元）50元/平方米36976.50 36976.50 前期规费小计（万元）133870.68 2、征地成本改造项目用地为集体土地，地上房屋采取还建方式进行补偿，宅基地部分按武汉市中心城区
