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1、产业园案例分享,北京龙湖客研 王思文 2016.8,目录 基于北京常营产业园项目的 -文化办公产业园创新案例研究 -创新方向探讨,常营产业园本体分析,交通：逆市中心商圈交通流向，减少拥堵时间成本 机场二高：1.5公里到机场二高，13公里直达首都机场 环线：10公里到四环，5.5公里到五环，横贯东西方向便利 地铁：1.5公里到达6号线常营站 公园：公园里的先天景观优势 居住配套：周边42万的居住人口，满足办公人口的就近居住 商业配套：长楹天街、华联等大型商业满足生活需求 定福庄产业带：3.5公里达到定福庄传媒产业带，产业人群聚集,本体简介项目位于东五环5公里外的常营公园东南角，交通便利，产业人群
2、集中 办公需求的环线交通、机场交通、地铁交通极其便捷；产业集中度高；居住区成熟且生活配套完善，满足办公人群的内在需求及商务需求，具有良好的办公属性，形成产商居一体的优势资质,五环,文创产业园 = 办公 + 产业 + 园,= 办公 + 文创产业 + 长租公寓+ 园,解题思路,产业市场规模大小、国家政策、是否有上升潜力空间、与地产本身的延展落地性 找坐标系 办公类住宅的研究方式尝试、企业客户使用逻辑出发 找企业客户 营销卖点（成本与客户关注点的对照）转变为运营角度出发（租赁使用、客户痛点、潜在需求） 企业的迁徙趋势、市场热度；运营前置，定制化设计规划 长租公寓回款为首要目的、运营思路出发、地产租赁
3、转变金融产品 找运营 园产商居一体、客户全生命周期 形成生态体系,解题思路,文化产业主要指标,国家战略 ：文化产业成为支柱产业，GDP占比攀升造就企业和从业人员新增机遇,产业规划,2004至2013年10年间，我国文化产业增加值从2004年的3440亿元增长为2013年的20081亿元，占GDP的比重从2.15%增加为3.42%，预计在2020年比重达到5% （美、日已超10%），缺口预计需增加单位60万家，从业人员增加近千万； 按照北京文创产业GDP占全国12%，相当于北京到2020年缺口预计新增文创企业7万余家，就业人口超过120万；北京预计平均每年新增1万家企业和17万就业人口，每年有百
4、余万的办公需求 截至2014年底，北京市文化及相关产业企业已达17.1万户，同比增长15.8%；注册资本4338.5亿元，同比增长39.4%。朝阳区文化创意企业数量超过5.3万家，2014年新增文化企业7996家，较2009年净增2.5万余家,首都功能：文创产业为首都未来产业发展主题之一，北京文创产业GDP占比远超全国，是文化聚集高地,2014年2月25日习近平指出北京作为首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心 2014年北京文化创意产业实现增加值2794.3亿元，占全市GDP的比重提高到13.1%，创历史新高增速高于GDP，远高于全国文化产业增加值占全国DGP5%的比重，
5、北京是文化产业聚集地且发展势头强劲 2014年6月，北京市发布北京市文化创意产业功能区建设发展规划，在2020年文创产业增加值占全市GDP比例计划达到15%以上，意味着存在增量在1700亿产值，有大量的企业发展机遇 在文化创意产业的九大类别构成中，文化艺术、广告会展、广播电视电影等集中类别占比44%，发展稳定增速较高；软件、网络及计算机服务资产占比42%，增速较快是整体行业发展的引擎保障,产业规划,朝阳定位：全市分布中朝阳文创办公分布最为密集，经济基础良好，区域价值优势明显,产业规划,2015年3月首个国家级文化产业创新实验区正式挂牌，78平方公里，1.8万家文化企业，20万余人从业者 下图为
6、传媒企业分布，集中在东部朝阳路、广渠路等传媒高校周边，企业规模主力在150-500人 重点发展创意设计业、动漫游戏业、演艺娱乐业、艺术品交易业、数字文化产业、文化贸易业等产业门类 朝阳区十二五规划指出，在文化创意产业价值链上，朝阳区重点发展内容原创、投资交易、消费体验环节；在文化创意产业门类上，朝阳区重点发展创意水平高、科技含量高、附加值高的产业。,区域定位：本案临近定福庄国际传媒产业走廊，是重要的功能承载区，定位于吸引广告、影视、动漫游戏、新媒体等行业聚集,传媒企业分布,传媒企业规模分布,产业规划,各行业年度增加值（亿元）,占地区生产总值比重,产业对比：各产业年产值逐年增加，高技术产业增速最
7、为明显，约占地区生产总值比重的五分之一；文化创意产业占地区生产总值比重稳中有升，年产值逐年增加，2015年达3072.3亿元,产业规划,北京文化创意产业2015年1-11月各行业年度收入（亿元）,产业对比：2015年北京文创行业总收入达到10198亿元，2015年全年实现增加值3072亿元，创历史新高,产业规划,产业对比：从发展增速上来看，互联网类企业近年平均增速相对最快，但2015年出现了放缓的态势；文创类企业的整体增长态势相对最为稳定；传媒类经历了2012年的高速增长后，近三年发展增速持续放缓 从从业人数上来看，文创类企业依然最多；互联网企业也表现出了较强的人力密集性特征；传媒类企业人数基
8、本稳定在40万人上下,产业规划,总述 1、国家：2020年文创产业GDP占比3.4%到5%，新增近千万的就业人口和60万余家企业机会 2、首都：2020年文创产业GDP占比13%到15%，新增120万的就业人口和7万余家企业机会 3、朝阳：截止2014年文创企业5.3万家，当年新增近8000家，年涨幅高于15% 4、常营区域：首个国家级文化产业创新实验区，1.8万家文化企业，20万余人从业者,预计平均每年新增1万家企业和17万就业人口，产生百余万平米的办公需求,产业规划,文化创意产业园区典型开发模式,政府规划建设或大力推动并进行统一管理的文化创意产业园区 杭州“梦想小镇”,政策导向型,艺术家自
9、动聚集和自动孵化后形成某个产业集聚后由政府统一管理 798艺术区,艺术家主导型,开发商投资开发建设文化创意产业园区，并对园区进行统一规划和管理 德必易园、华鑫产业园,开发商导向型,依赖周边高校的学术、科研、人才资源等建立文化创意和产业园区 东亿传媒产业园、杭州之江文化创意园,资源依赖型,创意企业或个人最初基于节约成本或资源共享而汇聚形成文创产业园区 莱锦、竞园、苏州动漫产业园,专业导向型,办公产业园分析,产业园分布朝阳区文化创意产业活跃度较高，租金区间在3-12元/天，平均租金在4-5元/天 全朝阳区共41个产业园，同质化竞争激烈,办公产业园分析,各类型企业承租能力： 个人工作室承受范围在3-
10、12元/天/，传媒制作类公司3-7元/天/，创意类规模较大公司租金4-8元/天/ 工作室需求面积在50-150，中小普遍需求面积200-600，传媒类大中型企业需求面积3000-5000 招商周期：多为8-10个月，租期主要为3-5年 建筑规模：集中在10-20万，个别产业园规模在30万以上，涉及独栋办公、写字楼等办公形态，采用新建+改建形式，以工业用地与绿隔用地居多,办公产业园分析,配套： 基础设施普遍包含众创孵化器、餐饮、超市、银行、影棚等专业硬件设施等 园区纯商业配套，受制于园区的商业需求相对单一，同时商业商业使用仅占全时间段的1/3-1/2的限制仅为3%左右；此外标识园区定位、文化、调
11、性的公共物业及更为大型的园区配套食堂、酒店会展类，累计比例10%左右,办公产业园分析,典型项目【莱锦文化创意产业园】 物业运营水平较优，建筑设计感强，龙头企业主打时尚、传媒类 街区式排布，挑空空间优势强，内外兼顾商街经营良好,租金：小高层整栋8元/天/；低密联排12元/天/；2011年开始运营租金5元，截止2015年涨幅4% 建筑面积：11万；可租售9万，16栋独栋3000-5000层高4.5-5米，30栋200-1000联排层高4-8米；1.5万商业；700个车位 入住率：满租，续租90%以上，物业第一太平21元/月，保洁保安200人 运营：旧址为京棉二厂，运营团队80人（工程一半以上），自
12、有团队进行招商，同时引入优办等机构进行招租 配套：美食餐厅、会所、多功能厅、品牌展示场所共1.5万,案例分析-莱锦,莱锦入住企业 ：莱锦创意园以为16个总部型企业为主，中小型文化传媒企业数量超过70%，文化传播占比76%，150家企业员工五千余人，年产值过200亿，税收10-12亿,案例分析-莱锦,典型项目【东亿传媒产业园】 品质较佳的传媒产业园，运营亮点是与传媒大学紧密合作，主打影视制作方向,租金：5-5.5元/天/；2012年开始运营，近两年租金年涨幅3% 建筑面积：25万（可租办公面积13-15万，其余学校宿舍及教学办公）入住率：90% 运营：主打影视制作，产业链效应明显，前期制作投资剪
13、辑拍摄全链条；日常运营团队为自建团队不到20人 配套：1400、2200演播室、商务酒店、五星酒店、传媒大学MBA学院 入驻企业：橡果国际、浩沙国际、聚美优品等行业龙头企业 产业方向：为中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等电台或影视制作公司提供上下游企业链条及硬件配套。园区初始阶段，拿出两栋楼免费给传媒大学使用，后期带动了相关媒体资源,案例分析-东亿,东亿传媒产业园入驻企业：文化传媒类企业为主，总占比达40%以上，且知名企业众多；其次为IT及科技类企业，占比为24%；企业主要来源国贸及区域升级,园区以文化传媒类企业为主，总占比达40%以上，且知名企业众多；其次为IT及科技类企业，占比为24%，在
14、科技类企业中有近六成是与电视、电影产业相关的上下游企业，如尼尔森网联、年假旅行、立方影、米工场等；前两者占比接近70%。,入驻企业行业类型统计,案例分析-东亿,上海德必文化创意产业发展公司成立于2006年，致力于文化创意产业的发展，德必从成立之初就意在跳脱“二房东”角色，并试图为企业搭建服务平台，构建七大增值服务，并由总部创新服务部对接。,案例分析-上海德必易园,原有业主 （国资背景）,德必,旧厂房,创意园区,目标企业,承租并支付租金,长期出租,设计、改造,分割出租/房租换股权,租金/股权出让,德必创意园经营模式示意,提供服务,德必承担的角色园区成立过程中,设计：自己负责部分设计，同时也与设计
15、单位进行合作； 建设改造：自主改造，改造内容包括交通梳理、电量扩容、停车系统建设及建筑改造等；（2009年长宁易园2万改造费用3800万） 招商：德必组建专业招商团队，78人驻场，含经理1名+招商主任1名+3-5个招商专员；另园区在招商阶段和后期运营阶段保持与中介的持续合作，佣金报酬为1个月租金； 运营：公司组建有自己的物业管理团队，各园区运营阶段派专门物业管理部门进行对接，运营过程中企业流动性在20%30%； 服务：由德必总部创新服务部负责对接；,案例分析-上海德必易园,大量的立体式绿化及景观，加上园区标配的鱼池和绿竹，为创意工作者营造出宽松、自由、舒缓的花园式办公氛围,注重办公外部环境及内
16、部环境的空间变化和丰富性，以激发创作灵感； 阳光充足，为创意工作者提供较为宽松的办公环境; 充分利用立体车库空间，打造特色环境标识与园区氛围; 每个园区鲤鱼+绿竹是标配；,每个园区红黑鲤鱼和绿竹是标配，红黑鲤鱼代表阴阳相合，绿竹代表素雅、隐逸,案例分析-上海德必易园,4块钱，出租率100%，8个月，食堂300多人，2.5万方， 10%老客户，50%周边搬过来 预招租15天 1-2年之后再挑企业，第三年至少5%涨幅 企业注册、品牌推广、小额融资，房子换股权 会员，不是房租，幼儿托管、运动场 一个月一次活动，企业社群，方糖一周一次活动，流动性大 科创跟政府关系，拨款2-3年，房租补贴，每平米5-8毛每平米 2%服务费 锦和 12.7物业费
