深圳某大厦项目可行性研究报告

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1、“XXXXXX 大厦裙楼大厦裙楼 13 层层”项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 （初稿） 深 XXX 咨字 X11001 号号 项目名称：项目名称： “XXXXXX 大厦裙楼大厦裙楼 13 层层” 发发 展展 商：商： 深圳深圳 XXX 股份有限公司股份有限公司 评估单位：评估单位： 深圳市深圳市 XXX 土地房地产估价有限公司土地房地产估价有限公司 主评估人：主评估人： XXX XXX XXX XXX 审审 定：定： XXX 深圳市 XXX 土地房地产估价有限公司 深圳市深圳市 XXXXXX 大厦大厦 电话电话 XXXXXXXX 传真传真 XXXXXXXX 邮政编码邮政编码 51803

2、1 目目 录录 致委托方函致委托方函 .1 总体假设和限制条件总体假设和限制条件 .3 第一章第一章 项目总论项目总论 .4 一、项目背景4 二、可行性研究结论7 第一章第一章 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 .8 一、市场宏观背景8 二、区域市场分析17 第二章第二章 项目分析及评价项目分析及评价 .31 一、项目分析31 二、项目 SWOT 分析.32 三、项目评价33 第三章第三章 市场定位及项目评估市场定位及项目评估 .34 一、项目定位34 二、方案评估意见35 三、租金增长率测算35 第四章第四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .39 一、项目总投资估算（收购

3、模式）39 二、资金筹措39 第五章第五章 经营收入测定经营收入测定 .40 一、方案一经营收入测定40 二、方案二经营收入测定42 3 第六章第六章 项目财务评价项目财务评价 .48 一、项目盈利能力分析48 二、项目不确定性分析49 三、社会效益和影响分析50 第七章第七章 方案比较评价方案比较评价及及风险分析风险分析 .51 一、二种方案比较51 二、方案二两种模式比较分析52 第八章第八章 可行性研究结论及建议可行性研究结论及建议 .54 一、拟采用方案的结论性意见54 二、项目主要问题的解决方法和建议54 第九章第九章 附表附表 .57 1 致委托方函致委托方函 敬启者： 承蒙深圳

4、XXX 股份有限公司的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们 此次工作的目的主要是对“XXXXXX 大厦裙楼 13 层”项目进行投资分析，以评 估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。 在整个工作中，我们有针对性地对 XXX 市及 XXX 市九龙坡区专业电子市场 及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口 消费等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对 “XXXXXX 大厦裙楼 13 层”项目的可行性分析如下： 1、XXX 市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场 具备较好的发展前景； 2、本项目位于 XXX

5、 市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大的市 场发展潜力； 3、根据深 XXX 评字（2006）11016 号XXX 市 XXX 大厦裙楼 1-3 层房地 产估价报告，该项目于 2006 年 11 月 5 日的价值为 115,186,582 元，高于目前委 托方提供的收购价格 79,240,000 元（含 7300 万元的购置价格及相关税费）的 45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后 2、3 层出售）静 态经营净收益为 185,652,587 元，投资利润率 7.21%，盈利前景良好；动态测算时， 从动态现金流量表

6、显示：该项目财务内部收益率为 10.37%，财务净现值(I=8.5%)为 13,762,900 元，回收期为 18.44 年，说明该项目在经济上具有一定的盈利前景。 综合来看，该项目在经济上可行。 2 5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过 程中准确把握市场变化； 6、本项目的建设，有助于进一步提升 XXX 市石桥铺电子市场的档次，增强其 市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好 的社会效益。 7、项目运营方案建议及其风险提示 综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目 的营利状况完全是依赖租金差价取得，其

7、租金的差价必须控制在一定范围内，项目 才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的 市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁租金的差价为 15%时，项目的净现 金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一 （即前五年出租，五年后 2、3 层出售，1 层出租的运营模式）各项财务指标反映良 好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作 为最终方案。 顺颂 商祺！ 深圳市深圳市 XXX 土地房地产估价有限公司土地房地产估价有限公司 二二六年十一月十日六年十一月十日 3 总体假设和限制条件总体假设和限制条件 本可行性

8、研究报告采用了如下限制及假设条件： 1项目主要技术经济指标的假设。项目主要技术经济指标的假设。 “XXXXXX 大厦裙楼 13 层”项目共 29 层，已于 1994 年竣工，共三十九层， 其中一至七层裙楼属商业用途，十层以上为写字楼，楼高 155.33 米，总建筑面积 7.3 万平方米。目前 13 层经营电子市场，尚处于市场培育期。本次项目评估采用 的主要技术经济指标，由我方依据委托方提供的房地产证和房屋面积分户汇总表等 资料加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告结果必须作出相应调整。 2评估时点的假定。评估时点的假定。 我公司根据委托方提供资料确定本报告投资评估时点设定在 2006

9、年 11 月 05 日。 3未来市场预测的假定。未来市场预测的假定。 本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑 国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。 4委托方提供资料真实性假定。委托方提供资料真实性假定。 委托方提供的书面资料及我们向委托方了解到的资料是本次评估的重要依据， 本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但我们并未审 计这些资料，也不能保证它们的完整性和准确性。 5出售后管理费测算的假定。出售后管理费测算的假定。 本报告仅对出租期内的租赁收入和出售收入进行了测定，鉴于谨慎性原则，未 考虑二、三层出售后存在由深圳 XXX 股份有限公司

10、收取一定管理费的可能性，也 未考虑未来的广告位出租收益。 4 第一章第一章 项目总论项目总论 一、项目背景一、项目背景 1项目名称项目名称 XXXXXX 大厦 XXX 电子市场位于 XXX 市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处， 东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。 2开发公司开发公司 深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市 XXX 集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行重组，作 为发起人出资，并公开发行境内上市外资股（B 股）而募集设立的股份有限公司。 1996 年 7 月 22 日深圳 XXX 股份有限

11、公司的 8000 万股 B 股在深圳证券交易所上市。 经过九年的发展和资本市场的四次融资，深圳 XXX 股份有限公司已经发展成 物业位置 5 为总资产 38 亿 ，净资产 14 亿(截止 2004 年 12 月 30 日)，集科技、工业、贸易、 专业电子市场经营及仓储运输为一体的综合性的大型企业，目前拥有 3000 多名员 工及十余家控股子公司及联营公司。 企业概况一览表企业概况一览表 公司名称(中)深圳 XXX 股份有限公司 注册地址 XXXXXXXXXXXXXXX 行业分类电子元器件制造业 公司经营范围 国内商业，物资供销业(不含专营.专控和专卖商品)；兴办实业(具 体项目另行申报)，经济

12、信息咨询。 法人代表 XXXXXXXXX 注册资本(万元) 78479.901 公司成立时间 1996-07-16 3承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 深圳市 XXX 土地房地产估价有限公司 法人代表：XXXX 资质等级：国家一级房地产价格评估机构（证书编号：建房估证字 2006XXX 号） 全国范围内从事土地评估业务（注册号：A2006XXXXX 号） 地 址：深圳市 XXXXXX 大厦 电 话：（0755） XXXXXXXX 4研究工作依据研究工作依据 （1） 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） （2） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建

13、设部：计投资 20061325 号） 6 （3） 房地产估价规范 （1999） （4）XXX 市统计年鉴 （5） 房地产证 （6）房屋面积分户汇总表 （7）XXX 市九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究 （8）XXX 九龙坡区城市发展战略构想 （9）南坪商务圈五年发展规划 （10）委托方提供的其他资料 （11）市场调研资料 5项目规模和内容项目规模和内容 据委托方提供的资料，XXXXXX 大厦 XXX 电子市场 13 层商业裙楼总建筑 面积为 10749.17 平方米，其中 1 层 3311.54 平方米，2 层 3045.27 平方米，3 层 4392.36 平方米。 据委托方提供的 200

14、5 年 7 月2006 年 6 月的租赁合同，项目 1 层主要经营品 牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共 42 个商铺，根据所处位置 不同，租金分布在 50200 元/平方米.月之间；2 层 71 间商铺，主要经营品牌电脑、 笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在 20100 元/ 平方米.月之间；3 层 75 间商铺，主要经营电脑配件、耗材、网络产品、正版软件、 二手维修、办公设备、办公桌椅等，租金水平相对较低，多为 1020 元/平方米.月 （具体租金分布情况详见附表） 。 项目主要经济技术指标一览表项目主要经济技术指标一览表 序号序号内内 容容主主要

15、要经经济济技技术术 指标指标 1 项目名称XXXXXX 大厦裙楼 13 层 2 项目位置XXX 大西洋实业有限公司 3 房屋用途商业 4 总建筑面积10749.17 平方米 5 评估楼层13 层 7 注：项目技术经济指标主要来源于委托方提供的房地产证、 房屋面积分户汇 总表等资料。 二、可行性研究结论二、可行性研究结论 XXX 市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济增展势头强劲，电子市场 具备较好的发展前景； 本项目具备位于 XXX 市电子市场的集散地，消费群体广泛，具备较大的 市场发展潜力； 根据深 XXX 评字（2006）11016 号XXX 市 XXX 大厦裙楼 1-3 层房地 产评估报

16、告，该项目于 2006 年 11 月 5 日的价值为 115,186,582 元，高于 目前委托方提供的收购价格 79,240,000 元（含 7300 万元的购置价格及相关 税费）的 45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 本项目静态经营净收益为 185,652,587 万元，投资利润率 7.21%，盈利前景 良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为 10.37%，财务净现值(I=8.5%)为 13,762,900 万元，回收期为 18.44 年，说明 该项目在经济上具有很好的盈利前景。 综合来看，该项目在经济上具备可行性。综合来看，该项目在经济上具备可行性。 从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过 程中准确把握市场变化。 本项目的建设，有助于进一步提升 XXX 市石桥铺电子市场形象，带动经 济发展，满足居民日益增长的物质文化