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1、合肥市商业市场商圈深度调查研究报告,(一),前 言,乐客来商业中心项目市场研究报告系飙马（中国）商业地产顾问机构应香港宏峰投资公司的要求，结合P.M.机构前阶段所做的各方面市场调查数据基础上进行的整合分析，为项目的市场定位提供科学合理的支撑。 本次市场调查工作力争做到有广度、有深度的要求，将调查范围立足于合肥市蜀山经济开发区，并放眼整个合肥市场，做一次大范围的深度研究，为确保本案市场定位的可操作性，P.M.机构特派市场部前往苏州、嘉兴等地进行标杆项目的实地考察。,飙马（中国）商业地产顾问机构,目 录CONTENTS,PART 中观分析,PART 微观分析,1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合
2、肥市经济发展现状 1.3 合肥市居民消费现状 1.4 合肥市总体城市规划,PART宏观分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市商业地产历程 2.2 合肥市主要商圈分析 2.3 合肥市商业网点规划,2.合肥市商业地产发展,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平
3、方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。,注：合肥市已于2008年正式纳
4、入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,交通支持,政策优势,皖江城市带转移,工业增长,区位优势,与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更加突出,与长三角经济圈的长期融合， 形成了产业发展的共生圈,产业承接平台也更趋完善，支 持政策也日趋完善,土地、劳动力以及自然 资源禀赋上的独特优势,改造合肥火车站容量,开通合肥，上海及 江苏省内动车组,开通合肥武汉； 合肥郑州动车组,修建新桥国际机场 预计2011年完成,改造市中心 城市主干道 为8扯到,修建市区 高架道路,立项城市 轻轨,建立市政中心，简 化工商业报批流程,为现阶段优势工 业及优势商业提 供市政配套支
5、持,降低工商业 检验标准,合肥受到国际高档汽 车配件制造商的青睐,合肥逐渐成为中国白 色家电最大生产基地,合肥开始鼓励信息电 子业从南方迁移至北,2008年合肥市被接纳 为长三角城市，享受长 三角城市发展待遇,合肥成为新兴的 南北运输要点,全国经济发展重点从南 北轴线变更为东西轴线， 合肥成为重要衔接点,合肥市2006-2010年 城市发展状况,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,合肥GDP总量及三产结构,1,【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，2009年合肥GDP同比增长17.3%，增速分别高于全国、全省8.6和4.4个百分点，连续6年保持在17%以上，合肥市仅用3年时间就实现
6、了GDP从1千亿到2千亿的跨越。2008年，在全国26个省会城市中，GDP总量在1000亿元到2000亿元的有合肥等7个城市，而2009年仅合肥市率先跨入2000亿元。在全国26个省会城市中，合肥的GDP总量位居15位，但增速却继续位居第1。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,人均GDP及社会固定资产投资,2,【人均GDP】：2009年人均GDP达到41543元（折合6082美元），快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展。,【社会固定资产投资】
7、：在续建项目强力推进下，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的良好态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步提高 。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,2009年合肥人均GDP达到41543元，折合约6000美元，较上年增长20.5%，连续三年增 长率超过20%，远高于全国平均水平。 根据欧美国家经济发展与商业业态的关联，人均GDP超过4000美金，则城市商业进入购物 中心、SHOPPING MALL、LIFESTLYE、休闲地产、商务地产等新型商业形态将出现， 并且高速发展。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,安徽省内各城市经济总量对比,3,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,中部六
8、省会城市经济现状对比,4,从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首； 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力； 从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,长三角经济圈主要城市对比,5,与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势； 未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,
9、合肥市人口现状与变化,A,2009年人口总量平稳增长。年末户籍总人口491.43万人，比上年增加4.69万人。其中，市区人口 208.58万人，增长2.5%；非农业人口213.7万人，增长1.8%。年末常住人口510万人，增加9万 人。城镇化率64.1%，比上年提高1.7个百分点。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,合肥市人口现状与变化,A,至2020年，城市市区人口分布规划：,从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,合肥市居民收入及支出,B,2009年城乡居民收入提高。全
10、年城镇居民人 均可支配收入17158元，增长10.1%。,2009年城乡居民人均消费性支出12695元， 增长8%。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,【恩格尔系数】：合肥市自05年恩格尔系数47.5%至08年的39.6%一直处在小康过渡阶段，规划2020年合肥恩格尔系数将达到20%，处于最富裕阶段，目前合肥处在小康向最富裕发展阶段，由此可知合肥正进入小康迅速发展期。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,合肥城市发展定位： 根据合肥市城市总体规划(2006-2020年), 合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服
11、务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。 数据来源：合肥市规划局,数据来源：合肥市规划局,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区” ，中间用田园楔市生态环境。 （注：如下图所示）,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,一城 即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。 四中心 一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心； 二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中； 三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代
12、物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心； 四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。 滨湖新区 建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,老城区：环城马路以内地区 东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地。 北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区。 西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新
13、区。 南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。 经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区。 高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区。 滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,近期重点向南、向西发展，建设滨湖新 区、科技创新示范基地，适度向北部、 东部和西南部发展。,合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五 轴”。形成以合肥中心城区为核
14、心，周 边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要 交通轴线向东、北、西、西南、东南辐 射的五条拓展轴。 合肥市到2020年重点开发区域为西南部 的滨湖、经济开发区、高新区三个开发 区。 合肥市政府已将政府部门整体迁移至西 南的政务新区，以拉动新老区的共同发 展,资料来源：合肥市规划局,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中； 合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区
15、、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。,合肥作为安徽省会，北有“两淮一蚌”经济带，南有“皖江经济带”，构建“省会经济圈”也成大势所趋。 “省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为
16、两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。 省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。,PART宏观分析,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,社会消费品零售总额,1,消费市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额703.42亿元，比上年增长19.6%。分行业看，批发零售业实现零售额614.47亿元，增长19.9%；住宿餐饮业零售额87.92亿元，增长17.2%。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,合肥商业地产发展历程,2,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,合肥零售业态发展现状,3,合肥商业发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,合肥主要商圈
