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1、,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。,广州中原 战略研究中心 2019.6.5,整体供求维稳，区域分化持续 2019年5月广州房地产市场报告,2019年5月广州楼市概述,商住用地 5月成交面积： 4.2万 平均楼面地价：36,607元/,一手住宅 5月供应面积：69万 较去年同期：-38% 环比：-6% 5月签约面积：78万 较去年同期：-2% 环比：-3%,2,5月开盘去化率：62%（不含五一）,5月末库存：820万 去化期：11个月,土地供应放量，住宅供求整体维稳、推新去化率走高 土地市场：5月新挂牌17幅商品房用地共154.9万
2、，环比大增90%；5月成交4宗商品 房用地共81.5万，环比增15%，其中龙湖以3.66万/竟得唯一一宗宅地。 住宅市场：5月全市新增供应69万，签约78万，环比基本持平；本月品牌房企项目 扎堆入市，其中郊区热点板块定价合理的项目去化表现良好，带动全市整体推新去化 率升至62%（不含五一期间）。,后市研判：“一城一策”继续加强，短期内市场仍以稳为主 近期部分重点城市房价反弹的现象引起监管层关注，楼市升温过快的城市或引发调控 加码；同时随着楼市进入传统淡季，市场热度将稍有下降，但预计整体仍为走平态势。 广州新货入市的整体节奏或放缓，短期内价格总体持稳，部分热门刚需项目价格或持 续微涨。,定向降准
3、降低小微企业融资成本；住建部再次预警涨幅过快城市 央行5月15日起对部分中小银行定向降准，释放长期资金约2800亿元，有利于降低小微 企业融资成本、提振市场信心，但对楼市的影响相对有限。 住建部针对房价涨幅较大的四个城市再次发布预警提示，其中苏州已加码调控，一定 程度上表明“因城施策”不等于“因城放松”，亦体现监管层“稳地价、稳房价、稳 预期”的调控决心。,目录,备注：2014年萝岗与黄埔已合并成新黄埔区，但由于其市场特征差异较大，为便于比对，本报告中仍采用原口径,一、行业宏观环境 二、广州城建动态 三、广州土地市场 四、广州新建商品房市场 五、后市研判,3,一、行业宏观环境,4,4月M2保持
4、较高增速，体现稳健、松紧适度的效果； 信贷增量回落明显，主要受季节性因素影响。,2019年4月末，M2余额188.47万亿元，同比增长8.5%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期高0.2个百分点，继续保持 自去年同期以来较高的增长水平，体现央行坚持稳健的货币政策、保持松紧适度和流动性合理充裕的效果。 2019年4月，住户贷款新增量为0.53万亿元，同比基本持平，环比减41%；非金融企业及机关团体贷款新增量为0.35万亿 元，同比环比分别减39%、67%。4月为贷款投放的“小月”，加上今年一季度企业贷款集中投放，力度明显高于上年同 期，导致今年4月的“小月”效应更为突出。 5 数据来源：中
5、国人民银行,8.5%,12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%,200 190 180 170 160 150 140,2017.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2018.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03 04,2017年至今M2余额及增速走势 M2余额（万亿元） M2同比增速,3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50,2017.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2018.01 0
6、2 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2019.01 02 03 04,2017年至今公司与住户新增贷款情况 非金融企业及机关团体贷款新增量（万亿元）,住户贷款新增量（万亿元）,5月6日，央行宣布5月15日起对部分中小银行定向降准！ 释放长期资金约2800亿元，降低小微企业融资成本。,6,国内经济,市场情绪较低迷,8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5%,2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2
7、017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1,GDP同比增速走势,经济增速持续放缓,美国总统特朗普5月5日宣称： 贸易谈判仍在继续，但进展太 缓慢。5月10日起对中国2000亿 美金的商品关税税率由10%提 高至25%。,1、我国中小商业银行11.5%的 存款准备金率在全球仍属于较 高水平，降准有空间。 2、国务院常务会议要求“抓紧 建立对中小银行实行较低存款 准备金率的政策框架” 。 3、央行于5月15日起对聚焦当 地、服务县域的中小银行执行 与农村信用社相同档次的存款 准备金率（目前为8%），释放 长期资金约2800亿元，用于发 放民营和小
8、微企业贷款。,定向降准为必然事件,国际形势 中美贸易摩擦加剧,中原观点： 5月定向降准主要对中小企业构成重大利好，有利于提振市场信心，缓解美国加税、经济增速放 缓、股市和汇市大跌带来的压力，未来重点将仍为扩大内需；由于释放的资金量相对较少，本次 定向降准对楼市影响有限。,广州的房贷利率整体水平持续下降，但不同银行的微调方向存在差异,2019年5月广州部分银行房贷利率情况,2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，相当于基准利率的1.118倍，自去年12月以来持续下降。 2019年4月，广州首套房贷款平均利率为5.32%，相当于基准利率的1.086倍，自去年10月以来持续下降；目前四大
9、行首套房 贷利率普遍上浮10%，个别股份制/外资银行上浮幅度可低至4%-5%。 7 数据来源：融360、中原数据库,5.80% 5.70% 5.60% 5.50% 5.40% 5.30% 5.20% 5.10% 5.00% 4.90%,近一年首套房贷款平均利率走势 全国 广州,住建部针对房价涨幅较大的城市再次发布预警提示， 体现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控决心。,8,中原观点： 佛山、苏州、大连、南宁在周边一线城市严格调控的情况下，承接了外溢购房需求，因此热度不 减；本次四城被住建部直接点名，“敲打”意味较为明显，同时体现了监管层“稳地价、稳房 价、稳预期”的调控决心。,2019年5月24
10、日人民日报海外版发表文章称：住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，日前又对近3个月新 建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4 个城市进行了预警提示，其中苏州已新增住宅 限制转让措施及调整土地出让报价规则。,70大中城市一手住宅房价环比上涨的城市持续增至67个， 一线及二线城市一手住宅房价涨幅均扩大。,2019年4月15个热点城市商品住宅销售价格变动对比表,房价环比情况：一线城市一二手住宅分别涨0.6%、0.4%，涨幅分别比上月扩大0.4、0.1个百分点；二线城市一手住宅涨 0.8%、涨幅比上月扩大0.2个百分点，二手住宅涨0.6%、涨幅回落0.6个百分点
11、；三线城市一手住宅环比涨0.5%，涨幅比上 月回落0.2个百分点，二手住宅涨0.6%、涨幅扩大0.1个百分点。 房价同比情况：一线城市一二手住宅分别涨4.7%、0.8%，涨幅分别比上月扩大0.5、0.3个百分点；二线城市一二手住宅分 别涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点；三线城市一手住宅涨11.3%、涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅 涨8.4%、涨幅与上月相同。 9 数据来源：国家统计局,6560,5551,646362,55,4645,56,62,5856,60,56,46,44,5050,5752,66,5558,61636567646563,595857,656
12、7,10,16,5 4 4 6 7,10,1920,11 8,7,6,9 9,1817,1410,7,13,2,1010,7 4 3 1 3 4 5,8 8 9,4 2,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2016年4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2017年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2018年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2019年1月,2月,3月,4月,2016年以来70大中城市新建商品住宅房价环比变动 上涨 持平
13、 下降,2019年5月宏观市场小结,央行5月15日起对部分中小银行定向降准，释放长期资金约2800亿元，有利 于降低小微企业融资成本、提振市场信心，但对楼市的影响相对有限。 住建部针对房价涨幅较大的城市再次发布预警提示，一定程度上表明“因 城施策”不等于“因城放松”，亦体现监管层“稳地价、稳房价、稳预 期”的调控决心。 70大中城市一手住宅房价环比上涨的城市持续增至67个，一线及二线城市一 手住宅房价涨幅均扩大。,10,二、广州城建动态,11,2019年5月广州城建规划概述,广佛同城建设,广佛同城化建设2019年重点工作计划审批，共包含52个广佛同城化项目或事 项，将打造4个万亿级产业集群,产
14、业经济加码,海珠区琶洲人工智能与数字经济试验区建设总体方案审议通过，将 依托31个产业龙头项目打造1000万产业空间 黄埔区35个项目动工、两大产业片区规划公示，其中信息技术产业区打 造创新示范核心区，新能源新材料及智能芯片园将打造世界级创新智造高地 南沙区与中科院共建广州南沙科学城、明珠科学园（科学城核心区）， 重点布局信息、生命、海洋等重点前沿科学领域,产业规划升级,琶洲会展南片区（赤沙）策划方案审议通过，将打造为国际会展及互联网功 能配套区，重点发展IAB、NEM等高新产业 南沙明珠湾起步区（横沥岛）控规修编批前公示，定位为世界金融岛，已确 定引入国际金融论坛总部项目 黄埔临港经济区（南片）规划批前公示，发展定位为全球创新港城,12,广佛同城化建设2019年重点工作计划审批，共包含52个广佛同城 化项目或事项，将打造4个万亿级产业集群。,中原点评：广州和佛山两地政府积极推进广佛同城，落实大湾区规划纲要的“发挥广佛极点带动作用”，积 极提升广佛的基础设施互联互通、产业融合发展等，为广佛两城共同创造更强的城市竞争力。,“1+4” 融合发 展格局,4个万亿 级产业 集群,13,5月13日，广佛同城化党政联席会议在穗召开，审议通过
