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1、合同法转租篇一：从房屋转租看合同法第51提条从房屋转租看合同法51条案情介绍：出租人：张某 承租人: 金某 次承租人：蒋某20XX年8月张某将其闲置的房屋出租给金某，合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。20XX年1月，在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某，并在合同中约定“店铺转让给乙方（蒋某）后，甲方（金某）在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。在转租合同签订后，次承租人进行房屋装修时，出租人对次承租人的行为进行了阻却。不同意见：第一种观点认为承租人与次承租人之间的转租合同无效。理由
2、：根据合同法第51条:“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或处分无权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。第二种观点认为承租人与次承租人之间的合同有效。理由：第一、合同法第224条指规定了“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，而并没有明示转租合同无效。第二、从合同法第228条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”来看，合同应当有效，否则承租人如何要求减少租金或者不支付租金。第三、此种情形也不是合同法52条法定无效的情形，合同中约定的“不经同意，不的转租”亦不是第52条第5项所规定的“违反法律行政法规的强制性规定”。第四、
3、认为房屋出租合同为诺成合同不一物的交付为合同成立的条件，一经合意便生效。案例分析:本案焦点问题在于转租合同有无效力的问题，其中涉及到的概念有处分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤销、根本违约以及违约金等问题。在本案中当是人的诉求为：一、判令被告向原告支付违约金；二、依法解除原被告之间的合同；三、判令被告向原告返还转让费；四、判令被告向原告支付损失；五、诉讼费由被告承担。在本案，认为承租人与次承租人之间的转租合同无效，其主要依据为合同法第51条。因此就需要对51条作一个文义解释。这就需要对该条的“处分”一词做出解释。最广义的处分，包括事实上的处分与法律上的处分。前者指就 物体加以物质的变
4、形、改造或毁损的行为，后者除负担行为（债权行为，例如悬赏、广告、买卖、保证）外，尚包括处分行为，例如所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃（物权行为）、债权让与及债务免除（准物权行为）。广义的处分，仅指法律上的处分而言。狭义的处分，系指处分行为而言。 所谓处分即为权利的转让、权利的消灭，在权利上设定负担或变更权利的内容，基本上是指狭义的处分。为此，再把握合同法对于租赁的定义，租赁即出租人将物交付承租人使用、收益的行为。与本案中，由于前述张某将其闲置的房屋出租给金某，且合同中约定“不经甲方（张某）同意，乙方（金某）不得私自转租、转让（提前半个月通知甲方）”。因此是对承租人使用、收益的限制，是对
5、自己所有权的处分。如果承租人未经出租人同意进行转租，便是无权处分。由于为“无权处分”且没有得到处分权人的追认，本人也没有得到处分权，因此，合同为无效合同。因此，以上的诉求便处出现了不合理。理由如下：首先，违约责任的存在须有有效成立的合同为前提。 其次，合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，是一种法律制度。也以有效成立的合同为前提。基于上述，由于合同的无效，因此诉求的设计便出现了不合理。有了驳回的风险。对于认为承租人与次承租人之间的转租
6、合同有效的观点主要为上述观点。若认为合同有效以上的诉求便基本合理，但仍有一些问题，即当出现合法第93条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”的情形时可以解除合同，这是我国合同法对于“根本违约”规定。所谓根本违约，是指合同一方当事人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现；根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致的合同目的不能实现，其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。与本案中在解除合同的同时，能否要求违约金？也即违约金以有效成立的合同为前提。篇二：转租合同中次承租人如何规避风险转租合同中次承租人如何规避
7、风险案情回放：20XX年10月5日，黄某与航洋公司签订场地租赁合同，租期三年年，合同期限自20XX年10月5日至20XX年10月5日，双方未对转租条款作出约定。20XX年5月1日，黄某将该场地转租给第三方徐某，并签订了租赁合同，租期到20XX年10月5日止。20XX年1月，航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同，并要求徐某搬出租赁场地，故产生纠纷。法律剖析：一、 出租人要求单方解除合同的理据：承租人要转租合同必须经出租人的同意，否则出租人可以单方解除合同，要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据合同法第224条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人
8、转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人转租协议必须经出租人的同意，否则，承租人擅自转租的行为属于无权处分，该协议处于效力待定中，只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言，次承租人的租赁权不得对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。二、关于次承租人提出抗辩的理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款，也不违反合同法中的禁止性规定，应当属于有效合同。我国合同法第五十二条明确规定，有下
9、列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订，系双方意思真是意思表示，也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定，而我国合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中，可以是严格限制合同无效的构成的，故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定，否则是合法有效的。2、承租人未经出租人同意转租的，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而不能把租赁合同认定为无效，也不能
10、认定转租合同无效。合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由该条法律规定可以看出，承租人转租租赁物时需经出租人同意，但如未经出租人同意而转租，出租人只能行使单方解除权，而不能当然的把租赁合同归于无效。此时形成的是两个法律关系，即承租人与出租人之间的合同、承租人与次承租人之间的租赁合同。在转租情况下，次承租人如构成违约，根据合同的相对性，出租人只能向承租人主张违约责任，而承租人若构成对出租人的违约，当然也有出租人向
11、承租人主张，而不能向次承租人主张。故出租人不能主张租赁合同、转租合同无效，当然也没有合同归于无效的返还财产、赔偿损失等后果了。3、出租人未提出异议也是转租合同有效的法定依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”可以看出，出租人若在法定除斥期间6个月内对转租合同未提出异议的，不能请求解除租赁合同或要求法院认定转租合同无效。即使退一万步来讲，出租人在6个月内对转租合同提出异议了，也只能是要求承租人承担违约责任，
12、并不能以此对抗第三方。三、 未经出租人同意，次承租人如何规避掉合同风险？即使上述当事人的理据如何合法合理，转租合同的效力在现实中还是存有争议的，若出租人已经在合同中明确不能转租或未约定转租条款，该如何规避掉这其中的风险呢？笔者认为签订企业经营承包协议或铺面经营权转让协议较为稳妥。承包经营与租赁关系有着明显区别。承包经营是指在不改变企业性质的条件下，实行所有权与经营权相分离，发包人将企业有期限和有条件的交给承包人经营，承包人向发包人交付成果并依照合同规定实行自主经营的模式。经营权转让行为由于与技术任务与利润相挂钩，是债券行为，受合同法的调整。同时，由于承保经营权是在他人之物上设定的定限物权，因其
13、权能的不完整，只有占有、使用、收益的权能，而不具有处分经营财产的权利，因此，受物权法中第117条“用益物权人对他人所有的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。”的调整，承包经营权的内容是对是对承包客体占有、使用、收益的权利。承保经营权由于是在他人之物上建立起来的权利，由于不涉及处分他人的不动产，因此无需经所有权人的同意。同时，承包经营权是以一定生产经营任务为目标，对象是经营成果，承租人将经营权交给次承租人，双方的目标都在经营的成果上，与出租人的目标并不违背。综上考虑，在出租人禁止转租的情况下，次承租人与承租人签订经营权转让协议较为稳妥。律师：滕彩云20XX年10月29日篇三：商铺转租合
14、同律师审核版本商铺转租合同转租方（简称甲方）：承租方（简称乙方）：房东方（简称丙方）：甲、乙双方在征得丙方同意后，三方在平等互利的基础上，经友好协商，一致订立本合同如下，以资共同遵守。一. 商铺地址：甲方将其租赁的位于市 区 路 号的商铺在良好状态下，转租部分给乙方用于使用。二. 商铺面积：转租该商铺的使用面积约为平方米。三. 租赁期限：1. 租赁期自 年月 日起至年月 日止，甲方应于 年月日以前将商铺腾空交给乙方使用。2. 装修免租期：从 年月日起至年月日止为乙方免房租之装修期。（如不需要可删除）四. 租金：1. 数额：甲乙双方议定每月租金为人民币 整，后 年租金由甲、乙双方根据市场价另行协商确定（保价是否需要,如不需要可删除），应付租金由乙方以现金形式交付给甲方。2. 支付方式：租金按 月 支付，首期租金由乙方于本合同签定时一次付清；以后每期租金于每月开始前提前 3天缴纳，先付后用。甲方收到租金后应开具发票或收据给乙方。3 如乙方逾期支付租金超过个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1收取滞纳金，如超过 天，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回商铺，并追究乙方违约责任。（如对你不利，可以不要）五. 租赁期内，甲方承担下列责任：1. 依约将商铺及附属设施按时完整交付乙方使用。2. 负责对商铺定期安全检查，商铺维修费等原由甲方支付的费用，仍由甲方承担。
