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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。地铁之上、板式小户宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告沈阳中原策划部ShenYang.2010.12Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20102010 2010 年年 度度 销销 售售 业业 绩绩 回回 顾顾2沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 3 Copyright
2、 Centaline Group, 20102010年度多层产品，1-11月的均价为3832元/平，价格增幅主要呈上升趋势；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20102010年度小高层1-11月的均价为3664元/平，价格增幅较大且平稳；因多层产品的供应量越来越少，小高层因价位优势逐渐被接受； 备注：备注：小高层产品中小高层产品中27#27#楼未计入期中；楼未计入期中；小高层在小高层在1-31-3月份里无销售业绩；月份里无销售业绩；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code
3、 of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20102010年度整盘各月均价增长率较为平稳， 现均价3777.51元/平，较年初预期的3550元/平的均价，增长6.4%；小结：2010年度至11月份的累计成交面积26603.65平，销售额为100，495，457元，成交均价为3777.51元/平；2010年大部分月份的均价增幅均为稳定，3月份均价下幅度幅度较大，主要是因为二月份成交两套一层的房源，价格较高；5月份与10月份出现负增长，是因当月28#、27#楼成交量较大；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this rep
4、ort | 6 Copyright Centaline Group, 20102010年1月至11月份来访1414组，成交343套，成交率为24%；成交率非常的高！20102010年年 我们齐心合力、创造奇迹！我们齐心合力、创造奇迹！20122012年年 我们将再接再厉、再创辉煌新篇章！我们将再接再厉、再创辉煌新篇章！沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102010年大环境分析与未来预判Part1地块解读及规划建议Part2区域市场分析与二期地块定位了解市场环境，分析本案产品，整合
5、现有与可开发的资源，对二期产品进行全方位包装与销售，以期实现合理的开发目的；二期产品营销推广Part3销售目标及营销费用预期Part4沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010Part12010年大环境分析与未来预判20102010年国家陆续出台的抑制房价的新政，新政对沈阳有一定的年国家陆续出台的抑制房价的新政，新政对沈阳有一定的影响，但影响力度不大！影响，但影响力度不大！沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 9 Copyright
6、Centaline Group, 201020102010年房地产市场基调：年房地产市场基调：“加强市场监管，稳定市场预期，遏加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头制部分城市房价过快上涨的势头”。四月新政内容：差别化的信贷和税收政策差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策停发第三套房贷款停发第三套房贷款遏制外地炒房者遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数物业税渐行渐近问责制进一步强化执行力，地方政
7、府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房银监会对房地产收紧银监会对房地产收紧抑制房价抑制房价过快上涨过快上涨20102010年年4 4月月沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010沈阳关于新政的执行略有变通针对异地购房，交通银行等部分银行已放宽限定，未满一年仍可以贷款按揭关于首套房贷：执行力度部分松动，针对首套房贷，沈阳多数分行会采取一定的优惠措施关于二套房贷：针对二套房贷，沈阳分行普遍按国务院规定执行， 个别银行采取一定的优惠措施关于三套房贷：
8、执行力度各有不同，针对三套房贷，沈阳各分行房贷措施不同，普遍表示将大幅提高第三套房的首付和利率，一般为首付50%-60%，贷款利率上浮20%-50%沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010沈阳市场反映：沈阳市场反映：楼盘来访量普遍减少，但未产生大量的观望情况；部分发展商开楼盘来访量普遍减少，但未产生大量的观望情况；部分发展商开始尽快加推房源，试探市场，规避影响；部分银行办贷款量锐减。始尽快加推房源，试探市场，规避影响；部分银行办贷款量锐减。客户开发商银行部分受影响部分受影响-准备
9、出手购买二套住房的购房者开始出现观望，继而退出市场-资金不足的意向购房者暂时取消了购房计划整体状况：房地产市场并未产整体状况：房地产市场并未产生大量的观望情况生大量的观望情况-实在的购房需求仍然大量存在-沈阳房地产市场整体价格比较平稳，正处在快速发展阶段，房价还有一定的上升空间。没有出现进行价格调整：没有出现进行价格调整：虽然近期中央调控政策密集出台，但沈阳楼市由于比较理性，而且价位不是太高，市场较为平静，没有出现降价。加快推售策略：加快推售策略：有个别开发商改变了营销策略，尽快加推房源，一方面试探市场的反应，了解购房者的心理，另一方面规避新政后楼市观望态势逐渐浓厚甚至低迷所带来的负面影响，赶
10、上新政执行细则尚未全面铺开，营销手法尚存在较大灵快性的末班车。部分银行在新政落实前出现集中办理贷款的现象，新政出台后，办件量锐减。由此可见，本地金融机构迅速落地房贷新政，对二次购房客户群体已形成打击。由于新政对于首付及贷款利率均有所提高，部分改善居住型客户放弃购房计划或者选择一次性付款，从而减少了银行的贷款量。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010整体市场1中低端市场2沈城楼市整体波动不大，投资型房产销售顾虑增加沈城楼市整体波动不大，投资型房产销售顾虑增加新政指出对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居
11、民暂停发放购买住房贷款。此政策的出台对沈阳周边中低端楼盘项目的销售将产生一定的影响。因为这些楼盘价格相对较低，产品性价比较高，是外来务工以及大学毕业生置业的首选，但由于此政策的限制仅针对未交满1年保险的外地居民，对其楼盘的整体销售不会产生大的影响。新政出台后，部分楼盘出现了少量退房客户，这部分退房客户主要集中于纯投资型客户和改善居住型客户，一方面是基于对未来市场的不确定，另一方面是房贷压力的增加，因此暂时放弃了购房计划。但是鉴于政策影响面的铺开还需要一定时间， 对目前楼市尚无重大影响。沈阳市沈阳市场反映：反映：未出未出现明明显波波动，尚未出，尚未出现降价促降价促销现象，新推象，新推单位成交量仍
12、然位成交量仍然保持旺保持旺销势头，但投，但投资型房型房产受影响受影响较大，周大，周边的中低端楼的中低端楼盘销售售顾虑增加。增加。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严查囤地炒地20102010年年9 9月月2626日日新政内容新政内容 2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，
13、都将禁止竞买资格。 中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010I. 此次调控旨在从源头上对土地进行控制，严禁发展商通过囤地炒地，变相推进房价上涨因素。通知的发布，表面看是继续落实、细化“国十条”，实际上是标志着第二波调控的到来。
14、 II.按国土部5月公布的闲置土地名单，因企业原因造成闲置的地块占到四成，如果该规定得以严格执行，无疑将对防止土地闲置产生巨大的影响。所以这一次的土地政策有亮点，但还是要看政府的执行力。III.此轮调控对于连锁性品牌企业影响或许会比较大。对于资金雄厚的连锁品牌来说，土地储备是品牌扩张最常用的一种方式。而如果一年闲置不能参与竞买，那么对于大品牌商的二三线城市开发模式，都会产生深远影响。 IV.新政着力点在加大未来保障房用地供应，同时通过严格出让管理来加快开发商拿地到开发的节奏 ，以缓解供需失衡的矛盾。 商品房一家独大时代即将终结,中国地产或将进入双轨 时代。” 通知通知对发展商影响对发展商影响沈
15、阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20102929日晚多部委发文要点解析日晚多部委发文要点解析暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点20102010年年9 9月月2929日日暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产税试点沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010调控要点一：暂停发放第三套房
16、贷调控要点一：暂停发放第三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。止用于购买住房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 解析：l此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。l对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，
17、以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。l“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。 沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010调控要点二：推进房产税改革试点调控要点二：推进房产税改革试点调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点
18、工作，并扩大到全国。工作，并扩大到全国。 10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。二套房契税恢复到3%；解析：l新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。l房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政
19、模式给以彻底的改革。l在一定程度上打击了外地投资客炒房； 沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。调控要点三：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款调控要点三：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款解析：l开发商违法违规行为的界定范围扩大。暂停新购
20、置土地，开发贷款停止展期，也是对违法违规开发商的新限制。l继26日晚对于发展商提出严禁囤地政策的新一轮的政策严指发展商捂盘，变相涨价行为，如果执行监管到位，将对发展商起到一定的限制作用。尽管没有新意，却再度显示了调控决心。 沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010I.十一前出新政，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。的主旋律。II.
21、看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。导致一部分刚性需求买不起房。中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚需的话，就一定要把刚需的气焰也打压下去。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量调整供需，抑制成交量。 III.近期开盘的楼盘会面临按揭首付提高后的购房意愿减退状况，一些资金不足的人会退订或退房。由于8月份以来市场出现的交易量回升状况主要是刚性需求支撑，而三成首付正好击中了这一点，预期近期的交易量会明显下降，而价格的下降还有待观
22、察。开发商短期应以相对稳定的价格来应对。 IV.IV.楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。多部委联合发文对后市影响多部委联合发文对后市影响沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20102010年：1次加息、5次上调银行准备金；银行缩紧银根，抑制通货膨胀；20102010年年1010月月2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。时间时间
23、幅度幅度2010年1月18日0.50%2010年2月25日0.50%2010年5月10日0.50%2010年11月18日0.50%2010年11月29日0.50%沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010后市预测：楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具后市预测：楼市或将重新进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度。体执行力度。中原观点中原观点 20102010年政府频出房地产调控政策，目的是通过多种渠道抑制房价过年政府频出房地产调控政策，目的是通过多种渠道抑制房价过
24、快上涨；在各项政策再次从严情况下，市场需求受到一定程度的压制和影响。快上涨；在各项政策再次从严情况下，市场需求受到一定程度的压制和影响。而在土地增值税及限融情况下，房地产开发企业也将再次面临资金压力；而在土地增值税及限融情况下，房地产开发企业也将再次面临资金压力； 各项新政出台后，一线城市的房地产市场不同程度呈现观望情绪，甚各项新政出台后，一线城市的房地产市场不同程度呈现观望情绪，甚至出现少许楼盘降价的现象。对于二、三线城市新政的影响相对较弱；至出现少许楼盘降价的现象。对于二、三线城市新政的影响相对较弱； 对于沈阳的房地产市场的影响主要集中在三套房禁贷与外地人有条对于沈阳的房地产市场的影响主要
25、集中在三套房禁贷与外地人有条件贷款两方面，其它的是客户心理层面，有部分客户出现观望情绪，延长了件贷款两方面，其它的是客户心理层面，有部分客户出现观望情绪，延长了客户的成交周期；客户的成交周期； 就目前的政策对就目前的政策对20112011年的房地年的房地 产市场预判，楼市或将进入观望期，产市场预判，楼市或将进入观望期，但房价能否回落，仍要看具体的执行力度；但房价能否回落，仍要看具体的执行力度；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 新政对于张士片区的影响主要表现在：外地贷款购房
26、的客户因未交新政对于张士片区的影响主要表现在：外地贷款购房的客户因未交纳养老保险而无法贷款；其次是二套房契税上调，这方面对客户的影响更多纳养老保险而无法贷款；其次是二套房契税上调，这方面对客户的影响更多的是心理层面，延长成交周期；的是心理层面，延长成交周期； 在现有政策的前提下，在现有政策的前提下，20112011年本区域项目的目前客户受政策影响年本区域项目的目前客户受政策影响最大的依然是外地贷款购房的客户；二套房契税上调将影响一部分在本区域最大的依然是外地贷款购房的客户；二套房契税上调将影响一部分在本区域投资的客户，但比例不会很高；投资的客户，但比例不会很高；新政对本案的影响新政对本案的影响
27、沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010地块解读及规划建议Part2区域市场分析与二期地块定位区域市场分析与二期地块定位在了解周边市场情况的前提下，精准定位本案的二期产品，为营销在了解周边市场情况的前提下，精准定位本案的二期产品，为营销推广打下坚实的基础；推广打下坚实的基础；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010本案及竞品项目本案及竞品项目20102010年平均去
28、化量在年平均去化量在2.32.3万平左右，本案去化量万平左右，本案去化量最大、价格最高；最大、价格最高；20112011年再出新项目，未来市场同质化竞争更加年再出新项目，未来市场同质化竞争更加激烈！激烈！项目项目建筑面积建筑面积产品类型产品类型主力面积主力面积均价（元均价（元/ /平）平）销售率销售率年销售量年销售量20112011年产品年产品预期预期主力主力 面积段面积段20112011年供应量年供应量丽水金阳丽水金阳23万小高81-92378065%1.11.1小高层81-1156 6万万高层77-93364161%1.21.2高层丽都新城丽都新城80万多层73-91370080%1.21
29、.2洋房75-906 6万万小高62-76350060%1.11.1高层幸福大道幸福大道42万多层76-92370058%0.40.4多层70-905 5万万小高65-85360045%0.60.6小高层优诗美地优诗美地60万多层81-101383371%0.80.8高层60-857 7万万小高43-132 366458%1.81.8丽水茗都丽水茗都9万多层60-80380070%0.50.5多层65-908.58.5万万小高小高远大地块远大地块9万多层65-959 9万万小高1313号街号街地块地块18万1818万万合计合计59.559.5备注：以上数据以网上备案为准备注：以上数据以网上备案
30、为准沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010丽水金阳为小高与高层产品；从丽水金阳为小高与高层产品；从20102010年年4 4月份开盘，平面、站亭、网络等多种渠道推广，月份开盘，平面、站亭、网络等多种渠道推广，同时借助公交等配套优势，至同时借助公交等配套优势，至1111月份网上备案面积为月份网上备案面积为2.32.3万平，均价万平，均价37073707元元/ /平；平；丽都新城为多层与小高层产品，与本案的产品类似，但面积区间相对较小、成交均价为丽都新城为多层与小高层产品，与本案的
31、产品类似，但面积区间相对较小、成交均价为37103710元元/ /平，年去化量为平，年去化量为2.32.3万平；万平；幸福大道以多层为主，小高层为辅，幸福大道以多层为主，小高层为辅，8 8月份开盘，因该地块原为火葬场的原因，即使价格月份开盘，因该地块原为火葬场的原因，即使价格较低，该项目的市场认可度仍然相对较低；较低，该项目的市场认可度仍然相对较低；20112011年，除现有项目继续开发外，远大集团有年，除现有项目继续开发外，远大集团有9 9万平的供应量，产品为多层与小高层；万平的供应量，产品为多层与小高层；1313号街也将有号街也将有1818万的供应量，潜在的供应量较大；万的供应量，潜在的供
32、应量较大；小结小结沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010本案与竞品对比分析：本案在产品力上并不占有优势，本案与竞品对比分析：本案在产品力上并不占有优势，20112011年片年片区内的竞争将是产品与价格的双重竞争！区内的竞争将是产品与价格的双重竞争！类别类别本案本案丽水金阳丽水金阳丽都新城丽都新城幸福大道幸福大道远大远大丽水茗都丽水茗都产品类型产品类型高层小高、高层高层、洋房多层、小高多层、小高多层、小高价格价格标杆持平低低低低地铁口地铁口是否是否否否公交公交1条多条2条多条1条
33、多条开发商品牌开发商品牌 中高低高低低入住时间入住时间期房准现期房准现期房期房 产品类型上：本案为高层、其它项目为多层或小高配高层，从产品类型搭配上略差于其它项目，但 本案中小户型的面积段与板式建筑略高于其它项目的高层； 交通上：本案离地铁口较近，但公交系统略差于其它项目； 开发商品牌：本案通过一期产品的开发，在本区域形成有一定的知名度，但仍略低于荣盛等大品牌； 入住时间上：本案为期房，交房时间相对较长；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010二期使命品牌提升品牌提升价值最大化价
34、值最大化在一期的基础上，提升宏亚地产的市场知名度与美誉度，为本期产品在一期的基础上，提升宏亚地产的市场知名度与美誉度，为本期产品的价值实现与后期开发奠定基础；的价值实现与后期开发奠定基础；在满足项目对资金流的需求与市场需求的前提下，实现开发的价值最在满足项目对资金流的需求与市场需求的前提下，实现开发的价值最大化！大化！沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010？我们的客群在哪里我们的客群在哪里？我们的客群有哪些特点我们的客群有哪些特点？我们的客群获知信息的渠道是什么我们的客群获知信
35、息的渠道是什么客群定位Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 201020102010年度成交客户统计分析：开发区、铁西区及外地的客户为本案的主力客群；年度成交客户统计分析：开发区、铁西区及外地的客户为本案的主力客群；外地客户的比例较高，新政关于外地人贷款的政策对本案有一定的影响影响外地客户的比例较高，新政关于外地人贷款的政策对本案有一定的影响影响; ;客户客户工作区域工作区域统计：开发区最多、其次是铁西区，统计：开发区最多、其次是铁西区，再次是外地与沈河区，沈河区的数量含大客户辛再次是外地与沈河区，沈河区的数量含大客户辛光，实际
36、沈河区的客户为光，实际沈河区的客户为1616组；组；客户客户居住区域居住区域统计：铁西区客户最多、其次是铁统计：铁西区客户最多、其次是铁西区与外地客户；其它各区分布较为平均，它们西区与外地客户；其它各区分布较为平均，它们的购房目的以投资、改善居住环境为主；的购房目的以投资、改善居住环境为主；Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 20102010年度成交的客户中，首次置业比例最高，新政中对于二次置业年度成交的客户中，首次置业比例最高，新政中对于二次置业的限制对本案的影响力相对较小；的限制对本案的影响力相对较小；置业次数分析：首次置
37、业比例最高，二次以上置业占有一定的比例，主要是集中改善型居住上；购房原因分析：离单位近成为购房的主要原因，投资的比例相对较高，主要是27#楼大客户所致，本案的实际投资客户在8%左右；Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 20102010年度成交客户年龄分析：本案已成交客户集中在25-34岁之间，占总成交量的57%以上， 其它年龄段比例相当；Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 20102010年来访来电客户需求面积统计分析：来访客户需求年来访来电客户需求面积统计分
38、析：来访客户需求60-80平的平的最多，其次是最多，其次是80-100平的，对于平的，对于40-50平与平与100平以上的房源需求平以上的房源需求较少；较少；Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010二期二期产品目品目标客客户的的预判：通判：通过对已成交客已成交客户的分析，可的分析，可预判二判二期期产品的目品的目标客客户特点如下特点如下置业人群置业人群重点需求户型重点需求户型看重因素看重因素所占比重所占比重周边原住居民周边原住居民含动迁户含动迁户换房为子女结婚购房；老人养老用房功能性两房为主地段、产品、价格、配套25%周边企
39、事业、厂周边企事业、厂矿中高层管理人矿中高层管理人员、技术人员员、技术人员婚房换房改善环境舒适性两房为主少量功能性三房地段、品牌、产品、配套、价格35%铁西区客户铁西区客户婚房换房、改善环境两房为主，其次功能性三房地段、价格、品牌、配套25%周边私营企业主周边私营企业主生意方便首次置业安居用途两房为主，其次是一房与三房地段、配套、便捷、价格、品牌10%其它各区客户其它各区客户婚房换房、改善环境投资一房与两房为主，少量功能性三房地段、价格、配套、品牌、产品5%置业目的置业目的Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010客户分布区
40、域示意本本案案张士企业、动迁户、张士企业、动迁户、原住民等主力客群原住民等主力客群铁西主力客群铁西主力客群少量于洪片区少量于洪片区Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010客户特点描述客户特点描述我们亲眼鉴证着当代中国在改革开放后日渐发展崛起并与之一同成长的特殊的新一代；我们虽然成了“房奴”“卡奴”“车奴”，但依然希望在这个城市里有个停靠的港湾！我们独具个性和魅力，追求自我、时尚，是互联网、现代科技的领军，将人们的生活引向新的时代！我们追求自我价值的实现、渴望自由空间、更期望被社会认同！我们是不断打拼、力争上游、有所追求的一
41、代！整合目标客户的分布区域与购房目的特点，本案的目标客户在生活目标与消费行为上有以下整合目标客户的分布区域与购房目的特点，本案的目标客户在生活目标与消费行为上有以下共性：共性：Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 20101.1.关注消费过程，远甚消费结果关注消费过程，远甚消费结果2.2.主动学习消费，强调参与者主动学习消费，强调参与者，而非被动消费者3.简约的消费心理，讲感受，关注产品外在形式关注产品外在形式给自身带来的感觉4.消费感觉转换成消费价值，我们对商品的情感性、夸耀性及符号性的价值商品的情感性、夸耀性及符号性的价值要
42、求，早已超过了商品或服务的物质性价值及使用价值5.维护自我消费话语权的基础上，往往容易受意见领袖或受舆论环境的影响容易受意见领袖或受舆论环境的影响，消费决策中非常愿意听从伙伴或第三方的意见指引6.具有全球化趋向的消费观念，无区域隔阂无区域隔阂我们消费更看重感觉，注重过程与体验，比较独立、自我我们消费更看重感觉，注重过程与体验，比较独立、自我Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010客群定位客群定位追求时尚、强化自我、力争上游的追求时尚、强化自我、力争上游的80S80S后！后！客群定位切入点：时尚的、自我的、被认同的、追求梦想
43、的客群定位切入点：时尚的、自我的、被认同的、追求梦想的客群定位支撑点：客群定位支撑点：1 1、中小户型产品所指向目标客户的特点；、中小户型产品所指向目标客户的特点；2 2、一期已入住的各区域的业主所在圈层；、一期已入住的各区域的业主所在圈层；3 3、区域配套的不断成熟；、区域配套的不断成熟；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 201020102010年度成交客户第一获知途径统计分析：年度成交客户第一获知途径统计分析：客户客户获知途径获知途径统计：老带新成交的最多、占统计：老带新成交的
44、最多、占50%50%；其次是路过与直销途径，其它途径均有成交；其次是路过与直销途径，其它途径均有成交；网络的成交率成上升趋势，网络的成交率成上升趋势，本案在本案在20102010年度多种渠道配合宣传，扩大了项目在市场的知名度、提升了品牌的美誉度，才年度多种渠道配合宣传，扩大了项目在市场的知名度、提升了品牌的美誉度，才使得成交量达到理想效果！使得成交量达到理想效果！Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 20102010年成交客户第二获知渠道统计分析：针对第一获知渠道中的老带新与路过的客户做进一步分析；报广直接成交与第二获知渠道关于
45、报广的成交数合计为报广直接成交与第二获知渠道关于报广的成交数合计为15%15%，即报广促成成交的，即报广促成成交的客户占总量的为客户占总量的为15%15%左右；左右；老带新的政策对本案的拉动力最大、投入较低，建议老带新的政策对本案的拉动力最大、投入较低，建议20112011年度继续实行老带新策年度继续实行老带新策略；略；在老带新成交的客户中有在老带新成交的客户中有19%19%的客户看到本案的平面推广，但为了享受老带新的政策的客户看到本案的平面推广，但为了享受老带新的政策而在最初登记为老带新；而在最初登记为老带新；在路过的客户中，有在路过的客户中，有8%8%的客户看过本案的平面推广，而此时为路过
46、本案而参观，销售的客户看过本案的平面推广，而此时为路过本案而参观，销售统计为第一获知道渠道；统计为第一获知道渠道；Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010目标客户信息获知渠道：平面媒体、网络、户外媒体为主要目标客户信息获知渠道：平面媒体、网络、户外媒体为主要渠道，车载系统、电视等为辅助媒体；渠道，车载系统、电视等为辅助媒体；时间段时间段位置位置活动活动接触媒体接触媒体7：00-7：30出门前看新闻电视、家人7：30-9：00上班的路上听广播、看分众广播、分众、路牌、路旗9：00-12：00办公室看报纸、网络、开会报纸、同事
47、、网络12：00-13：00午休吃饭、看新闻、聊天同事、网络、报纸13：00-17：30办公室看报纸、网络、开会报纸、同事、网络17:30-19：00回家的路上听广播、看分众广播、分众、路牌、路旗19：00-24：00在家、娱乐场所看电视、上网、看书、聊天朋友、网络、电视Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010户型展示：本案二期产品在一期产品销售经验及对来电来访客户型展示：本案二期产品在一期产品销售经验及对来电来访客户需求面积统计分析的基础上设计二期户型面积段；户需求面积统计分析的基础上设计二期户型面积段；沈阳宏亚优诗美地
48、二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010产品定位产品定位面积段面积段45-5045-5051-6051-6061-7061-7071-8071-8081-9081-90合计合计分布楼分布楼
49、21#21#、22#、23#21#21#、22#、23#21#、22#、23#、24#套数套数3118031211244697总面积总面积1413.5010293.691922.0216494.2520380.8950504.35套数比套数比4%4%26%26%4%4%30%30%35%35%面积比面积比3%3%20%20%4%4%33%33%40%40%小结：小结： 二期以二期以70-8070-80平实用性两室与平实用性两室与80-9080-90平功能性三室的户型为主，适合本区域对面积段与户型平功能性三室的户型为主，适合本区域对面积段与户型的需求，板式建筑、合理的面积段与经典的户型将是本案竞
50、争的关键武器！的需求，板式建筑、合理的面积段与经典的户型将是本案竞争的关键武器！ 目前获知的户型分布如上表，目前获知的户型分布如上表，22#22#与与23#23#户型相同，加推时会对此有所考虑；户型相同，加推时会对此有所考虑；Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010二期产品分析：本案核心竞争力二期产品分析：本案核心竞争力-板式、中小户型、成熟园板式、中小户型、成熟园区区1、板式、南北通透；2、中小户型、格局合理；3、面积段适中、迎合市场需求；4、园区已成型；1、高层、电梯及防火安全性低；2、公摊大；3、交屋时间长；4、电梯
51、费等后期费用高；优势分析优势分析劣势分析劣势分析小结：小结： 本案为板式的、中小户型，且户型格局比较合理，与本区域的高层相比，产品本案为板式的、中小户型，且户型格局比较合理，与本区域的高层相比，产品力将是相对有优势；力将是相对有优势； 对于高层的抗性，本区域内的客户相对大一些，但碍于购买力因素，高层产品对于高层的抗性，本区域内的客户相对大一些，但碍于购买力因素，高层产品也逐渐被接受；对于本区域同类竞品而言，价格将是争夺客户的杀手锏；也逐渐被接受；对于本区域同类竞品而言，价格将是争夺客户的杀手锏； 本案高层与竞品的多层、小高相比，产品力相差甚远，鉴于此，建议本案增加本案高层与竞品的多层、小高相比
52、，产品力相差甚远，鉴于此，建议本案增加产品附加值，以增加对客户的吸引力产品附加值，以增加对客户的吸引力沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010可拆卸凸窗拆卸前可拆卸凸窗拆卸前可拆卸凸窗拆卸后可拆卸凸窗拆卸后增加产品附加值建议增加产品附加值建议Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010增加产品附加值建议增加产品附加值建议露台封闭后露台封闭后露台封闭前露台封闭前Code of this report | 48 Co
53、pyright Centaline Group, 2010市场定位市场定位地铁之上地铁之上 板式小户板式小户市场定位切入点：以具备高端品质的配套、高性价的产品力切入中高端市场市场定位切入点：以具备高端品质的配套、高性价的产品力切入中高端市场市场定位支撑点：市场定位支撑点：1 1、一期已呈现的成熟园区与已形成的口碑；、一期已呈现的成熟园区与已形成的口碑；2 2、地铁口物业、地铁已开通的便利；、地铁口物业、地铁已开通的便利；3 3、板式、中小户型；、板式、中小户型；沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 49 Copyright Centaline
54、Group, 2010？二期形象定位及形象展示推介二期形象定位及形象展示推介？二期组团名推荐二期组团名推荐形象定位形象定位Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010形象定位形象定位项目调性：梦想的、时尚的、实用的、自然的、和谐的、健康的项目调性：梦想的、时尚的、实用的、自然的、和谐的、健康的项目关键词：自我的、自然向上的、家的归属感与占有的、健康的项目关键词：自我的、自然向上的、家的归属感与占有的、健康的.利用一期成熟园区展示项目园区品质与开发商实力；利用一期成熟园区展示项目园区品质与开发商实力；利用特色户型样板间展示板式小
55、户型的时尚性、经济性、一个可实现自我价值的天地！利用特色户型样板间展示板式小户型的时尚性、经济性、一个可实现自我价值的天地！借用借用“宜家宜家”品牌在青年一代的影响力推广，利用与宜家家具的特色装修展示，满足意向客户品牌在青年一代的影响力推广，利用与宜家家具的特色装修展示，满足意向客户的自我价值实现；的自我价值实现；追求城市脚步、成就梦想天地追求城市脚步、成就梦想天地 我们为您提供的不仅仅是房子，更是一个温暖的、停靠的家、一个成就多年梦想的天我们为您提供的不仅仅是房子，更是一个温暖的、停靠的家、一个成就多年梦想的天地、一种时尚的、健康的生活方式！地、一种时尚的、健康的生活方式！Code of t
56、his report | 51 Copyright Centaline Group, 2010形象展示之楼间绿化形象展示之楼间绿化-利用植物的高矮做多层绿化，利用特色小利用植物的高矮做多层绿化，利用特色小品体现客群特点；品体现客群特点；Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010形象展示之工程样板间Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010形象展示之形象展示之毛坯板房毛坯板房Code of this report | 54 Copyright Centali
57、ne Group, 2010角色：DJ的家角色：画家的家角色：作家的家角色：摄影爱好者的家角色：设计师的家形象展示之形象展示之个性样板间个性样板间Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010形象展示之精装样板间展示形象展示之精装样板间展示Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010形象展示之精装样板间展示形象展示之精装样板间展示Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010推荐组团名尚筑：尚为时
58、尚、崇尚、品味；筑为建筑、筑就梦想尚筑：尚为时尚、崇尚、品味；筑为建筑、筑就梦想 借用一期成熟园区与世纪高尔夫景观，丰富尚筑的内涵；借用一期成熟园区与世纪高尔夫景观，丰富尚筑的内涵； 二期组团命名为尚筑，为追求时尚、强化自我、力争上游的一代青年人实现自我的梦想二期组团命名为尚筑，为追求时尚、强化自我、力争上游的一代青年人实现自我的梦想天地！天地！青年郡：据客户年龄青年郡：据客户年龄80S80S后的社会属性而得！后的社会属性而得！宜家：二期产品定位指向宜家：二期产品定位指向80S80S后一代、指向首次置业、指向在城市落户安家的置业目的，同时营销时后一代、指向首次置业、指向在城市落户安家的置业目的
59、，同时营销时 可借用宜家的口牌在青年一代人的影响力而扩大本案的宣传；可借用宜家的口牌在青年一代人的影响力而扩大本案的宣传；悦景雅筑：二期产品为高层的建筑形式，其高度可悦一期已成型园区与世纪高尔夫景观；悦景雅筑：二期产品为高层的建筑形式，其高度可悦一期已成型园区与世纪高尔夫景观； 二期中小户型的产品定位决定其为雅筑；二期中小户型的产品定位决定其为雅筑；达人部落：达人部落：“达人达人”一词源自英文一词源自英文“talent”talent”，引申即，引申即“有才能的人有才能的人”，是指在某一领域非常专业，是指在某一领域非常专业 ，出类拔萃的人物；，出类拔萃的人物；“部落部落”，在政治上暂时或永久结成
60、一体，有共同的语言、文化和意识形态；本，在政治上暂时或永久结成一体，有共同的语言、文化和意识形态；本案取其名，则寓意这批追求城市脚步、成就梦想天地的的案取其名，则寓意这批追求城市脚步、成就梦想天地的的80S80S后聚集在此地！后聚集在此地！ 中原建议二期组团命名为中原建议二期组团命名为“尚筑尚筑”Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010价格定位价格定位 保证开发商的利益最大化保证开发商的利益最大化 体现项目价值的最大化体现项目价值的最大化 满足销售基础满足销售基础 尊重市场现状，符合市场条件尊重市场现状，符合市场条件 考虑
61、政府调控因素考虑政府调控因素定价基础定价基础12345Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010属性属性产品产品区位区位参考楼盘参考楼盘丽水金阳（小高+高层）定价方法市场比较法客户客户幸福大道（多层+小高）丽都新城（高层+洋房）丽水茗都(多层+小层)Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010高层高层20112011年入市价格年入市价格权重 均价i Px/Pi(i=ac)4021元/平方米（毛坯价）运用市场比较法计算本项目的均价运用市场比较法计算本项目的均价
62、2011年下半年具体执行价格将依据销售时的市场变化、国家宏观政策及开发商当时对本案现金流的需求情况而定；中原资源修正中原资源修正中原地产在代理本案累积经验与客户资源；在中原的操作下，本项目的增值空间：100元-200元/平方米2011年预期415 0/平左右；Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Part3二期产品营销推广在定位的基础上，整合资源，立体包装、分期推售、逐步提升在定位的基础上，整合资源，立体包装、分期推售、逐步提升品牌知名度，快速实现合现利润！品牌知名度，快速实现合现利润！沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营
63、销推广报告Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010关于宜家关于宜家-体验式营销的典范、口碑营销体验式营销的典范、口碑营销 的王者的王者1 1、宜家介绍：、宜家介绍：建立于1943年的宜家，目前在全球38个国家和地区拥有310个商场；自1998年第一家宜家落户中国大陆以来，目前已在北京、上海、沈阳 等8个城市设立卖场 ；中国已成为宜家最大的采购市场和业务增长最重要的空间之一；6 6、宜家品牌的真正核心：、宜家品牌的真正核心：让顾客成为品牌传播者；7 7、宜家在中国：、宜家在中国：IKEA作为全球品牌正在满足中国白领人群的心理
64、；宜家已成为白领购物的聚点！ 5 5、宜家营销策略：、宜家营销策略：IKEA卖场已成了一种生活方式的象征；2 2、宜家的产品定位：、宜家的产品定位：低价格、精美、耐用3 3、宜家的产品风格：、宜家的产品风格：简约、自然、清新、设计精良4 4、宜家成功关键：、宜家成功关键：它不是在卖家具，而是在为你搭起一个家的梦想！Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010本案对宜家品牌的利用本案对宜家品牌的利用1、邀请宜家的设计师为本案设计符合本案目标客群特点的、不同风格的样板间，引导目标客户对本案的理解，同时也为客户后期装修具有指导意义；
65、2、在样板间里陈列宜家的标价产品，成为业主后购宜家产品可享受一定的优惠；（与宜家协商合作细节）3、与宜家联手，做会员互动活动，如宜家周年庆典、瑞士糕点品尝等中原建议：本案针对目标客户实行体验式营销，通过售楼处的配饰、示范区的展中原建议：本案针对目标客户实行体验式营销，通过售楼处的配饰、示范区的展示、清水房的涂鸦等多个角度体现目标客户的特点，引起目标客户共鸣！示、清水房的涂鸦等多个角度体现目标客户的特点，引起目标客户共鸣！Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010借势、立势借势、立势 线上务虚，形象与品质展示，项目信息与品牌多
66、渠道宣传；强势强势 线下务实，介绍项目价值体系，坚持多渠道渗透，建立项目口碑传播体系，形成自身客户系统；线上推广的应用：路旗、围挡、楼体布幔、车体、报广等线下推广的应用：样板间开放、售楼处包装、短信、互动活动、老带新活动、直销等营销推广思路：平面媒体拉升项目调性、切中目标客户消费心营销推广思路：平面媒体拉升项目调性、切中目标客户消费心理，活动营销与体验式营销实现销售目的；理，活动营销与体验式营销实现销售目的；推广策略：平面媒体做面的辐射；体验式营销与客户口碑宣传强化平面宣传的影推广策略：平面媒体做面的辐射；体验式营销与客户口碑宣传强化平面宣传的影响力；老带新活动与营销节点的活动串联始终！响力；
67、老带新活动与营销节点的活动串联始终！Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010诉求点：诉求点：剩余产品去化剩余产品去化老带新活动老带新活动开工典礼开工典礼尾盘去化期尾盘去化期客户积累期客户积累期产品强销期产品强销期品牌强化期品牌强化期诉求点：诉求点：售楼处包装售楼处包装房展会活动房展会活动产品信息释放产品信息释放价格测试价格测试诉求点：诉求点：客户转定客户转定强势加推强势加推价格拉升价格拉升工程封顶工程封顶诉求点：诉求点：活动营销活动营销促销策略促销策略感情联络感情联络媒体配合：媒体配合：围档、车体、围档、车体、活动、平面媒
68、体活动、平面媒体媒体配合：媒体配合：围档、短信、围档、短信、直销、平面媒直销、平面媒体、网络、促体、网络、促销活动等销活动等推广渠道在各阶段诉求与媒体配合推广渠道在各阶段诉求与媒体配合媒体配合：媒体配合：围档、路旗、围档、路旗、车体、活动车体、活动直销、短信、直销、短信、地铁、网络、地铁、网络、房展会、平面媒房展会、平面媒体等体等媒体配合：媒体配合：围档、路旗、围档、路旗、车体、活动车体、活动地铁、短信、地铁、短信、直销、网络、直销、网络、平面媒体等平面媒体等针对剩余产品与针对剩余产品与二期形象包装二期形象包装针对产品信息、针对产品信息、品质展示品质展示针对产品信息、针对产品信息、品质展示、品
69、牌提品质展示、品牌提升升针对产品信息、针对产品信息、品牌提升品牌提升沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010尾盘去化期尾盘去化期推广策略：推广策略：利用2010年度老带新活动加强开发商品牌宣传与美誉度的提升； 利用平面媒体与短信对以上活动进行信息释放及节日祝福传递； 二期奠基、形象展示； 日期日期媒体媒体版面版面主题主题费用预估费用预估2011年1月华商半版邀朋友一起，就有机会把车开回家！3.82011年1月短信10万老带新活动宣传+新年祝福0.52011年2月短信1万春节祝福0
70、.052011年3月华商半版二期奠基3.8合计合计8.158.15阶段任务：阶段任务：老带新活动 去化剩余房源（5#、9#、10#、15#、20#、28#） 二期开工典礼、形象展示沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010客户积累期客户积累期-二期形象与产品信息的释放，引导目标客户关注；二期形象与产品信息的释放，引导目标客户关注；推广策略：推广策略：利用平面媒体去化一期剩余的大户型 与释放二期的产品信息； 利用直销去化一期剩余房源与二期客户积累； 利用行销到周边厂矿释放二期产品信息
71、； 利用路旗、围档、地铁等媒体对二期产品进行立体包装 ； 阶段任务：阶段任务：去化剩余房源（5#、9#、10#、15#、20#、28#） 二期产品信息释放 二期样板间设计 10#、28#样板间开放日期日期媒体媒体版面版面主题主题费用预估费用预估2011年4-6月路旗中央大街2011年5月华商半版一跃三、让家更舒适！3.82011年4-6月楼市4个半版一跃三与110平房源推荐 4.52011年6月华商半版二期产品信息释放3.82011年6月地铁广告二期产品信息释放22011年6月房交会派发单页0.52011年6月网络2合计合计16.616.6沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code
72、of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010产品强销期产品强销期推广策略：推广策略：利用平面媒体、路旗、地铁、活动等形式立体包装二期产品 利用二期样板间开放活动、认购活动大量蓄客； 二期产品着次开盘阶段任务：阶段任务： 二期产品立体包装 二期样板间开放 二期产品认购、开盘 去化剩余房源（5#、9#、10#、15#、20#、28#）产品推售策略：产品推售策略： 分面积段、分层、分楼、分批次加推二期产品日期日期媒体媒体版面版面主题主题费用预估费用预估2011年7-9月路旗中央大街2011年7-9月华商4次半版二期产品信息释放与样板间开放15
73、.22011年7-9月楼市 5次半版二期产品信息释放与样板间开放5.6252011年7-9月地铁二期产品宣传52011年9月房交会二期产品闪亮登场2011年7-9月网络二期产品信息32011年7-9月活动4次节点活动与合作单位互动15合计合计43.82543.825沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010品牌强化期品牌强化期推广策略：推广策略：利用平面媒体、路旗、地铁、活动等形式强化二期产品信息 利用活动拉动人气与带客 多频次开盘、小幅拉升价格阶段任务：阶段任务：分批次加推二期产
74、品 强力去化二期产品 价格拉升、品牌提升产品推售策略：产品推售策略： 分面积段、分层、分楼、分批次加推二期产品日期日期媒体媒体版面版面主题主题费用预估费用预估2011年10-12月路旗中央大街2011年10-12月华商3次半版二期产品分批次开盘11.42011年10-12月楼市4次半版二期产品分批次开盘与活动释放4.52011年10-12月活动3次开盘与客户互动活动10合计合计25.925.9沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010工程支持工程支持20112011年营销周期表及配
75、合年营销周期表及配合目的目的推售产品推售产品尾盘去化期尾盘去化期客户积累期客户积累期产品强销期产品强销期品牌强化期品牌强化期去化剩余房源去化剩余房源二期奠基二期奠基尾盘去化尾盘去化产品信息释放产品信息释放样板间设计样板间设计样板间开放样板间开放二期立体包装二期立体包装二期认购二期认购二期开盘二期开盘全力去化全力去化强势加推强势加推解押、剩余房源解押、剩余房源二期形象宣传二期形象宣传5#5#、9#9#、10#10#、15#15#、20#20#、28#28#二期二期21#21#、22#22#、24#24#剩余房源维修剩余房源维修二期产品建设二期产品建设一期剩余房源一期剩余房源二期二期21#21#、
76、22#22#、24#24#二期二期21#21#、22#22#、24#24#28#28#、10#10#样板间样板间开放；开放；二期样板间施工二期样板间施工二期样板间开放二期样板间开放达到预售条件达到预售条件工程封顶工程封顶清水房可看清水房可看2011-1-32011-1-3月月2011-4-62011-4-6月月2011-7-92011-7-9月月2011-10-122011-10-12月月20122012年年沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010销售目标及营销费用预期销售目标及
77、营销费用预期Part4Part471沈阳宏亚优诗美地二期“尚筑”组团营销推广报告Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 20102011年一期产品各销售阶段销售目标年一期产品各销售阶段销售目标销售周期销售周期组团组团可售套数可售套数去化套数去化套数占一期总占一期总体去化率体去化率均价均价预期销售额预期销售额（万元）（万元）备注备注2010年12-2011年3月1期1322086.0%4200823一期整体套数为976套，最终销售套数为893套，销售率为95%2011年4-6月1期1122588.5%430010542011年7-8
78、月1期872591.1%435010662011年9-12月1期621393.1%4350554小计1期8395%43003497Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010二期产品各年度销售目标二期产品各年度销售目标销售周期销售周期组团组团可售面积可售面积 去化面积去化面积 去化率去化率均价均价预期销售额预期销售额（万元）（万元）备注备注2011年10月 2011年12月2期200001400070.0%41505810 二期整体可售面积为70000平，截至2013年底，整体面积销售率为90%2012年1月 2012年12月
79、2期560002925052.2%440012870 2013年1月 2013年12月2期267501975073.8%46009085 合计合计630006300090.0%90.0%4407 4407 27765 27765 Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010营销费用预期：2011年度预期销售额为9300万，营销费用预估129万左右，费用比约在1.4%左右；营销营销 阶段阶段时间时间费用预估(万元)尾盘去化期2011年1-3月8.150客户积累期2011年4-6月16.600产品强销期2011年7-8月43.82
80、5品牌强化期2011年10-12月25.9002011度老带新活动2012年初举办25不可预估费用2011年1-12月10合计合计129.475129.475备注：备注：以上费用仅是2011年底平面媒体、户外媒体、二期产品开盘等2011年度的营销费用；以上费用不含2010年老带新活动的费用、不含2011年度房交会的费用、不含各样板间装修的费用、不含售楼处装饰的费用、不含户型单页印刷等办公用品的费用、不含直销等费用。Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!
