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1、摘要: 随着物业的兴起与发展，前景呈现出一片光明，但是也存在诸多问题，使其发展前景不尽明朗，就业形式趋于中下等水平，因此这就需要国家，社会，集体以及个人对此作出努力，以通过立法，制定相关规定，采用新型经营与管理手段以及个人提高关于物业的知识技能综合水平，是物业真正的走上兴盛之路。关键词：物业发展前景 就业形式 相应对策i目 录 一、物业的起源与发展现状 .3（一）物业的起源3（二）物业的发展现状 .3二、物业发展对就业形式的影响 .5（一）物业发展对就业形式的积极影响 .5（二）物业发展对就业形式的消极影响 .8三、物业发展的相应对策 .13（一）国家与社会的物业发展对策 .13（二）集体与个
2、人的物业发展对策 .17四，物业发展前景展望19参 考 文 献 .26物业发展前景与就业形式及相应对策物业管理在国内发展已有 20 年的历史，且在部分地区初具规模。随着整个社会物业管理意识的普及 与强化，国内已建立起一套完善有效的法规政策及实操规范体系，形成了一片有利物业管理生存和发展 的土壤及氛围，造就了一批优秀的物业管理企业和出色的专业人才，许多物业管理企业实现了企业经营 集团化、跨区域化的发展战略并一起走进了 21 世纪。 未来 5 10 年将决定本世纪物业管理的定位与发展，物业管理法规体系还将日趋成熟,物业管理 行业规模迅速扩大。物业管理已从劳动密集型向专业技术型转变，在这期间，人才对
3、企业的发展壮大起 着决定性作用。 开放的市场环境已为每个物业管理人提供了广阔而壮丽的舞台，愿您抓住机遇，迎接历史赋予的挑 战，充分展现个人才能，唱响自己的舞台，因此研究物业发展前景与就业形式及相应对策对我国物业发展具有重大现实与社会意义！一、物业的起源与发展现状（一）物业的起源物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不
4、仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一位名叫奥克维娅希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。 （二）物业
5、的发展现状 从现有的材料来看，真正现代意义上的物业管理在中国起步较晚，开始于 20 世纪 80 年代初期，以深圳市物业管理公司的成立为标志。但是，如果向前追溯历史，我们还是能够看到中国物业管理发展历程的大致脉络。从 20 世纪 20 年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。包括北京、上海、武汉、广州、沈阳、哈尔滨在内的很多大中城市陆续建起了许多八、九层高的楼房。仅以上海为例，它当时是东方第一大城市，高楼林立。英、法等租界地区出现了不少西式风格的住宅。外滩建筑群，南京路、淮海路的商业街，也从那时起逐渐形成。房地产业的繁荣带动了物业管理市场的发展。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、
6、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。从 1949 年中华人民共和国成立后，城市的土地及房产逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。内务部、城市服务部、第二商业部、国家城市建设总局和城乡建设环境保护部先后成为中央政府房地产管理的职能机构。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，时而撤销，时而合并。即使独立存在，也是政企不分，用简单的行政管理办法代替了商品化的经营管理。如此一来，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业
7、色彩。从 20 世纪 80 年代起，中国的市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，以住房商品化、房屋产权私有化为标志的房地产经营管理体制改革逐步加快。1981 年 3 月 18 日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立，这标志着物业管理在中国大地上的兴起。作为一个新兴的行业，物业管理刚开始还只是沿海部分大中城市的专利，并且还只是作为房地产业开发的附属，尚未为人们接受，也没有在全国推广。经过 10 年，物业管理的独特功能才逐步引起人们的关注。1993 年，建设部房地产业司在广州和深圳召开了第一届全国物业管理研讨会，深圳物业管理协会也于此时成立，这就标志着中国的物业管理进入了新
8、的时期。1994 年 4 月，建设部颁布了中国自 1949 年以来第一个物业管理部门规章城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理在房地产业中的独立地位。1995 年国家又把物业管理提到城市管理体制改革的配套工程这一高度，要求全社会给予支持。1997 年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，并向市场化发展。2003 年 9月 1 日起实施的 物业管理条例 是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。目前，物业管理这一与千家万户有着密切关系的行业，已得到各级政
9、府、房地产业界人士的重视，更为广大人民群众所关注，前景非常广阔。二、物业发展对就业形式的影响（一）物业发展对就业形式的积极影响随着我国住房制度改革的逐渐深入，规模不等、风格各异的住宅小区如雨后春笋般在全国各地拔地而起。20 世纪 80 年代，现代物业管理适时地从我国香港传入深圳后，迅即在我国大陆得以蓬勃发展。因其广阔而灿烂的发展前景，物业管理被人们视作现代城市的朝阳产业。 物业管理是城市管理的延伸。物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境
10、、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成， 许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。物业管理是城市管理的缩影。物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间;商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在
11、市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产最重要的私有财产，必
12、然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了老住宅小区物业管理标准和考核办法、老住宅小区物业管理群众满意度测评细则等规章，确保老小区的 长效管理。物业管理师拉动了消费需求。今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证;另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋 70 年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改
13、造的长期消费支出与购房支出的比例为 1.3 ： 1 。物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。物业管理师促进了和谐。社区的建设物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居
14、民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用（二）物业发展对就业形式的消极影响行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但“前世做了孽，今生做物业”道出了以往物管行业社会地位的低下。由于物业管理人得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时，大量的企业改制“淘汰
15、”人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服人，业主满意度不高。特别是住宅小区物业公司的保安问题，更为突出。1、投入与产出比例失调。物业管理行业承载着太多的社会责任，并且很多业务都是义务的，只有投入没有产出。电力公司可以要求物业公司代收小区电费，自来水公司可以要求物业公司代收小区水费，物业公司既不能加价收费，又没有代办费用，相反还要投入人力物力来征收水电费，同时还要弥补小区的水电损耗。收费过程中与小区业主还可能会有这样那样的冲突，影响着企业的工作效率和自身形象。计生、流动人口普查等等哪一样都少不了小区物管的劳动。2、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有些业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误
