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1、 实践报告 课 程 企业管理咨询 专 业： 工商企业管理 学生姓名： 张蕊 准考证号： 010206111570 成绩： 前言随着房地产市场化进程的加快，国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业，而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。作为成都市大型房地产中介龙头企业的成都富力房屋置换有限公司（以下简称“富房置换”），面对巨大的市场发展潜力和激烈的竞争态势，如何抓住机遇、应对挑战？如何解决企业自身在迅速发展过程出现的问题？MLS网络科技（中国）公司在深入调查、研究当地市场及企业状况
2、的基础上，结合自身所积累的大量国际、国内房地产经纪企业发展研究经验，对富房置换的经营状况作以诊断，为富房置换企业管理提出一整套发展建设方案，并将在此基础上为富房置换量身定作一套具有较强开放性和扩展性的企业信息管理系统，为企业的顺利发展和全国性扩展提供基本工具和保障。1项目概述11项目内容本项目包含以下内容1 企业经营管理状况调查2 企业信息化需求调研3 企业经营管理状态分析4 企业管理咨询及信息化解决方案12项目实施目的和方法121实施目的分析富房置换经营状况及存在的问题，根据市场发展要求及行业经验提出有效的发展策略和实施办法，为企业实现信息化管理提供稳定的基础，为企业顺利实现信息化管理提供保
3、障，加深合作双方彼此之间的了解，增强企业间的联系与合作，优势互补，为企业发展提供有效的帮助。122实施方法项目整体实施采用调研分析总结实践修改正式运行的实施思路。对企业的调研主要采用访谈法、观察法、比较法和类比法，分析过程利用综合分析法、比较分析法、图表分析法等，对调研情况进行综合对比分析，最终形成管理咨询报告和信息化需求报告。2企业概述21富房置换的创立及发展211公司创立成都富力房屋置换有限公司原为富力产业股份有限公司下属的经营部门，于1999年底开始开展二手房买卖和房屋租赁等房地产中介业务。随着业务量的不断增加和市场形势的发展，于2000年正式注册为富力房屋置换有限公司。主要经营内容包括
4、房屋租赁、二手房买卖、整盘包装、策划及代理等。212公司发展富房置换在成立后的短短一年时间里由仅有一家店几个人的小公司，发展成为拥有十四家直营门店、四家加盟店，业务涉及二手房交易、租赁、商品房代理和大宗业务经营的多品种、多门店的地区性中大型房地产中介企业。业务的迅猛发展和市场占有率的提高虽然为企业带来了较好的声誉和效益，但发展过快也使企业在经营管理中存在的问题迅速暴露出来，并随着分店数量的增加而愈加明显。主要表现在：由于自身信息化程度低，信息系统建设滞后而使企业在信息处理、传递和管理等方面不能满足业务需要，严重制约了企业的发展；由于企业发展时间短、发展速度过快，企业管理层从业务经验和管理经验上
5、准备不够充分，企业管理没有整体思路；由于信息不畅和细节管理不当使企业市场反应速度减慢，工作效率降低；由于机构的重复设置使企业内耗增加，员工之间、部门之间矛盾增加。22企业现状富房置换由富力产业股份有限公司的一个部门发展为一个独立运营的有限责任制企业，虽然成立的时间较短，但是由于企业建立之初即应用了现代企业管理制度理念，使企业在法人治理结构安排上较为科学、合理，企业管理起点较高，管理体制先进，企业文化建设好，管理队伍年青化程度高，企业前期发展较为顺畅。221管理体制管理体制在这里指的是企业制度安排的基本依据，即企业所有权、决策权、经营权和监督权的表现形式。它是企业组织机构建设的根本依据和出发点，
6、也是决定企业管理模式和发展前途的关键点。目前富房置换实行的是董事会领导下的总经理负责制。总经理负责公司的全面管理和日常决策，重大决策由总经理提议，董事会执行。日常执行由两位副总协同总经理共同完成。经营层的决策基本采用民主集中的形式，由经理层共同讨论形成决议。222织结构企业的组织结构是企业全体员工为实现企业目标而进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系，从表现形式上来说，就是企业的部门设置及其相互之间的管理层级关系和联系。总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连
7、琐店。连琐店中心市场建设3企业发展战略设计31房地产中介市场及其发展311房地产特性及其市场特征房地产即房产和地产的统称，是房屋与土地及其相应权属的通称。房地产商品交易，除了实物和货币物质上的交换之外，同时还伴随着其是权属的转移。固定性、差异性、耐久性和保值性是房地产独具的特性，房地产产品涉及自然科学、社会科学诸多领域和学科，其产品本身的复杂性使其生产和销售过程都体现出周期长、流程繁杂、费用高的特点。在房地产的交易中房地产商品具有所有权和使用权可以分离的特征。312房地产中介及其特征房地产中介实质上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，是一系列中介介引等活动的集合和系统。狭义的房
8、地产中介单指房地产经纪行为，即在房地产交易过程中从事居间、经纪、代理等有偿服务活动；广义的房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。我国城市房地产管理法规定：“房地产中介服务机构应包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”从以上对广义房地产市场的分析，我们可以看出，与房地产交易相关的事务还有房地产公证、房地产融资服务、房地产担保、房地产保险、房地产信托、房地产纠纷和仲裁等。33企业发展战略目标的制定企业发展战略是从全局的角度，以发展的观点对企业未来所进行的全面规划，它具有全局性、长远性、对搞性和纲领性等特征，企业发展战略目标的制定是企业长期、稳定发展的
9、起点和根本保证。战略目标的制定原则一、从实际出发的原则。企业制定战略目标应该首先对自身竞争优、劣势有清晰的了解和把握，同时透彻分析企业所处的宏观经济环境和微观市场环境。二、系统性原则。战略目标应该站在企业全面发展的角度，对企业管理中涉及的各个方面进行系统规划。伴随着企业整个发展过程的是企业管理模式的不断改进，而企业管理本身就是一个完整的系统，牵一发而动全身。三、阶段性原则。企业发展战略应该是分阶段进行的，应该是长远目标与近期目标的协调和统一。市场发展程度不同、企业成熟度不同，与之相应的战略也应该是不同的。四、开放性原则。即企业发展战略目标应该能充分适应环境变化、具有较强的扩展性，并应根据实际情
10、况进行及时修正。34企业发展战略实施分析战略要素制定战略目标明确战略重点分解战略环节设计战略过程完善基本管理体系选聘合适人才计划执行行动检验信息反馈35企业发展业务拓展战略内容企业的业务拓展战略是企业发展战略规划的起点。企业必须根据市场情况作出正确的市场定位，发现企业的竞争优势和盈利点。业务创新是企业生存和发展的基础，没有市场前景的企业战略只能是空谈，同时，业务战略需要相应各方面的战略作为保障，才能真正实现。4企业内部管理建设企业发展战略是对企业长期发展的指导性建议。而千里之行始于足下，企业发展首先要着眼于现状的改善。企业内部管理建设必须符合企业长远目标和阶段性目标的要求，要从发展的角度进行制
11、度健全和优化。中介企业有两种基本的经营模式，一种是机构营销模式，一种是店铺式经营模式。机构营销模式以机构营销模式进行经营的房地产中介企业，它的经营领域一般是房地产的一级市场和二级市场，其客体对象一般是土地、房地产开发项目或者高档物业。它的客户定位是开发商、投资商或大型的企业机构。这种中介企业一般人员较少、业务领域单一。其内部管理比较简单，不必设较多的管理层次和管理人员，而以业务人员为主，业务人员的比例一般占企业人员总数的90%以上，甚至企业管理者本身就是业务员。店铺式经营模式以房地产三级市场为要经营领域，客户定位于广大个体消费者的中介企业，一般要采用店铺式的经营模式。这种经营模式又因其对门店管
12、理方式的不同分为直营式店铺经营模式和特许经营模式。直营式店铺经营模式是指中介企业以完全所有人的身份直接经营门店业务的管理模式。特许经营模式是指中介企业采用品牌输出的方式进行门店建设，将门店的所有权全部或部分转让给出资人，而只收取固定的加盟费用。41结构的优化前面已经介绍了各种组织结构模式及其相应的特点，富房可以根据组织结构的设计原理，结合不同时期的市场和企业状况，对自身的组织结构进行相应的调整和优化。1合并常规业务管理部门为“业务管理部”，使各分店（或未来的区域中心店）有唯一的行政主管部门。将与常规业务相关的房屋银行部、经理二部的房源科、加盟店建设部中对加盟店业务的管理部分统一划归为业务管理部。2将经理二部改为“权证管理中心”，负责所有合同的管理、相关权证办理和银行按揭手续办理工作。3设立“事业发展部”，替代原有的加盟店建设部，负责加盟店的开设、加盟管理模式的研究和企业营销策划。4设立“市场研究中心”，取代原有的发展研究部，负责企业业务状况分析、房地产市场调研、新业务品种开发，以及房地产开发项目的策划工作，为企业其他部门提供发展和营销计划的数据支持。42流程的优化设计对业务流程的优化设计有利于企业制定明确、有效的业务管理规定，使业务在有序进行的基础上，不断发展，有利于企业发掘内在潜力，增加实际收益。
