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1、拉萨市城关区哈达纳金广场 新建项目风险评估报告编制单位：西藏建科装饰设计有限公司编制日期：2014年07月委托书西藏建科装饰设计有限公司：现委托你单位对拉萨市城关区哈达纳金广场新建项目及配套设施建设项目进行风向评估报告的编制，请贵单位按照国家现行相关规范法规进行编制。 委托单位：拉萨市城关区哈达房地产开发有限公司 签 章： 委托时间：2014年07月 商业地产行业概述近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经
2、进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 商业地产基本概念一、商业地产定义商业地产的定义分为广义与狭义，广义的商业地产，是指各种非产业性，非居住性物业。包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产。2、 商业地产分类商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，暂将其分为3类。 表1 商业地产分
3、类表专业市场指某类或综合商品批发、零售、经营的商业。大型购物中心百货商场集购物、休闲、美食与一站式的大型商业地产模式主要在大中型城市繁华地带。休闲、娱乐商业以休闲、娱乐为主要依托的商业地产形式。3、 商业地产的特点相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：（1） 收益性强，但具有不确定性住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而具有不确定性和高收益性。（2） 投资规模大大型购物中心，等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有
4、年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。（3） 投资风险大住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。（4） 经营方式、内容多样，管理要求高在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业地
5、产的盈利状况4、 商业地产在城市经济中的位置具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展。（1） 带动第三产业发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002 年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。（2） 改善人们生活品质商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、MALL、购物中心、酒店等等， 这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人们生
6、活品质的基础之一。（3） 吸纳社会就业人口第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进中国就业率的提高。（4） 承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。商业地产主要风险分析一、宏观经济波动风险房地产行业对宏观经济波动的反应比较敏感，受国际经济环境和宏观经济波动的影响明显。2008年美国爆发的次贷危机引起全球金融市场动荡风险依然存在，随着金融创新和金融衍生产品交易规模迅速扩大，一些发达国家利用金融优势向发展中国家转嫁风险，将对中国经济
7、发展带来不利影响。次贷危机引发全球性金融危机，我国宏观经济增长速度减缓，房地产行业的经济发展环境不断恶化，这将对商业地产行业的发展带来诸多风险。最直接的影响就是下游需求的减少，对商业地产需求大幅下滑，导致商业地产价格的下跌，商品房空置面积增加，企业资金链断裂而导致企业破产。风险防范措施宏观经济波动风险可以说是最难防范的风险，因为其具有明显的突发性和不可控制性，面对恶劣的经济环境，银行不能故步自封，仍需要进行业务的拓展，此时只能以微观层面（目标客户）为主，以宏观层面（宏观经济）为辅，对各项业务进行谨慎的分析评价，而后决定资金和服务投向。2、 需求风险07年7月爆发的美国次贷危机，导致全球信用紧缩
8、及金融市场动荡，并逐渐演变为全球性的金融危机。随着金融危机的蔓延，实体经济也受到严重影响，经济增长速度下滑。在全球经济情况恶化的情况下，中国的经济增长速度也受到影响，各行业的增长速度普遍下降，房地产行业的下游需求减少，行业面临需求风险。居民收入增速放缓，消费乏力。2010年年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。据
9、估计，2010年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。商业行业不景气，企业家信心偏低。我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的13
10、1.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。风险防范措施从目前国内外经济形势和下游行业的发展趋势分析，商业地产行业的需求增长受到很大影响，在经济持续低迷的情况下，商业房地产市场的运行不乐观，销售量上涨动力不足。在行业处于市场低潮时，银行应谨慎对待商业地产行业的信贷需求，调整信贷发放标准，避免增加不良资产。3、 政策风险为了帮助房地产企业渡过寒冬，防止房地产市场不景气对宏观经济造成过大的不利影响，促进房地产行业的健康发展，2008年国家出台了一系列扶持房地产市场发展的产业政策和配套政策，相对宽松的政策环境预示着较低的市场准入门槛，短期来看，市场上容易存在房地产企业良
11、莠并存的情况，需要银行花大力气进行筛选鉴别。2008年央行多次下调存贷款利率，延长房地产企业的最低还款期限，延长房地产开发企业的贷款期限，降低对房地产开发企业建设项目资金占项目总投资的比例等等一系列信贷优惠政策的出台，是政府帮助房地产开发商渡过寒冬的有利措施，但是对银行而言，则蕴含了较大的风险。风险防范措施国家的产业政策是规范行业发展的主要标准，银行应密切注意行业的产业政策，避免参与与国家产业政策不符的项目，从而避免政策风险。商业地产次要风险分析哈达纳金广场新建工程风险分析主要从市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、外部协作条件风险、社会风险、工伤风险以及其他风行展开分析，揭示风险
12、的来源、判别风险程度并提出规避风险的对策，从而降低风险造成的损失。一、项目风险因素识别1.市场风险哈达纳金广场新建工程市场风险主要表现为该项目建成后的市场需求与预测值发生较大的偏离；二是项目的市场竞争力与竞争对手情况发生重大变化；三是该开发项目的未知条件变化使得成本与预测价格发生较大偏离。2.技术风险哈达纳金广场新建工程技术风险表现为提供的物业管理、咨询服务以及技术专家人员的先进性、可靠性、适用性和和可得性与项目预测方案发生重大变化。从而导致建筑质量，预期目标，及合理性与目标有较大差距，由此增加投资。3.工程风险哈达纳金广场新建工程技术风险表现为拟建地点的工程地质条件、水文地质条件与预测发生重
13、大变化，导致工程量增加、投资增加、建设工期延长。4.工伤风险哈达纳金广场新建工程技术风险表现为项目在建设期与运营期阶段，工人因工伤及自身或他人的风险，从而导致项目的成本增加甚至造成项目被迫终止建设或者运营。5.资金风险哈达纳金广场新建工程技术风险表现为资金供应不足或者来源中断，从而导致项目工期拖延甚至被迫终止。6.政策风险哈达纳金广场新建工程政策风险表现为国内政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，从而导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。7.外部协作条件风险哈达纳金广场新建工程政策风险表现为项目的交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目的建设和运营带来困难。8
14、. 其他风险 国内商业地产开发商多从住宅地产转来，项目开发过程中，没有考虑不同业态和不同的商业形态对商业地产有不同的需求，而是盲目的套用自己熟悉的住宅开发模式，按同一模式开发，最终导致开发与经营脱轨，开发出来的商业地产如出一辙，没有新意不能吸引消费者，同事由于没有按照不同业态差别对待，开发出来的物业不适合商业发展，导致招商难度进一步加大，空置率上升，对商业地产未来产生不利影响，并引发较高的运营成本。二、风险程度分析将哈达纳金广场新建工程可能出现的风险按照风险等级划分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四类。表6，风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量1.2竞争能力1.3价格2技术风险2.1先进性2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工伤风险3.1建设期3.2运营期4 工程风险4.1工程地质4.2水文地质5资金风险5.1资金来源中断5.2资金供应不足6政策风险6.1政治条件变化6.2经济条件变化
