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1、住宅项目全程策划工作模块工作阶段及内容工作深度主要负责部门第一阶段1地块环境调研报告对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示市场部2市场调研报告对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状及客户购买行为进行调研分析市场部3土地SWOT分析及项目市场定位报告对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析，并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位策划部第二阶段4项目名称及VIS设计项目中英文名、项目视觉识别系统设计、营销中心及工地现场包装设计部5项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计策划部6项目价值判断通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值策划部7项目
2、投入产出模拟进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价策划部8项目定价模拟对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟策划部第三阶段9 入市前营销策划报告对入市前的各种营销工作进行策划和安排策划部、媒介部10项目销售进度模拟销售节奏的策略性提示策划部11销售文件列示各种须准备的销售及法律文件列示策划部12物业管理概念指引与项目定位相适应的物业管理概念提示策划部13销售人员培训纲要卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要策划部第四阶段14年度创意主题阶段性的广告创意及表现主题创意部、设计部15系列活动策划及广告表现营销活动的实施及广告实施策划部、创意部、设计部、客户部商品住宅项目市场调研提纲【说明】在项
3、目合同签订后，即需要开展第一阶段工作，即项目环境考察和市场调研分析。以下为商品住宅项目环境调研和市场分析提纲，通过这些调研所得到的资料数据，完成：A地块环境调研报告 对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示B市场调研报告 对目前的经济环境、项目当地房地产市场供求状况、项目所在 区域同类楼盘现状及客户购买行为进行调研分析C土地SWOT分析及市场定位报告 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析，并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位【第一部分 项目土地性质调查】1 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2 调查方式：发展商及土地勘测部门
4、相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查主要内容：包括 3-1地理位置（现场察看） 3-2地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估，判断 地块是否适宜住宅建筑） 3-3土地面积及其红线图（发展商提供） 3-4七通一平现状（发展商提供）【第二部分 地块周边环境调查】1 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2 调研方式：争取发展商之配合，实地察看。3 主要内容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。3-2地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。【第三部分 地块交通条
5、件调查】1 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状。【第四部分 周边市政配套设施调查】1 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式：实地调研。3 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政配套设施，包括： 3-1购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等） 3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量） 3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量） 3
6、-4金融（各种银行） 3-5邮政 3-6娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）【第五部分 周边社区现状调查】1 目的：调查地块周边楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成份。2 方式：实地调研。3主要内容3-1周边主要楼盘及小区列示3-2各楼盘及小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等【第六部分 项目所在地房地产市场现状调研】1 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查方式：请发展商提供基础数据，叁柒公司在此基础上进行分析。3 主要内容：3-1宏观经济运行状况指 标数量与上年同比增长全国项目所在地全国项目所在地A.国内生产总值 其中： 第一产业 第二产业 第三产业 房地
7、产B.固定资产投资 其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A 项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成： 公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状项 目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商
8、品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1： 区板块二： 区板块三： 区板块四： 区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域98年平均价格97年平均价格96年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块3-6商品住宅客户构成及购买行为分析A各类档次商品住宅客户分析指 标比 例家庭结构3口之家：3代同堂：二人世界：
9、单身职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径B各类档次商品住宅客户购买行为分析B1 购房目的及面积偏好指 标比例购房目的A首次置业满足基本居住需求B二次置业改善居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其他面积偏好A 50平米以下B 5070平米C 708
10、0平米D 80100平米E 100120平米F 120140平米G 140平米以上 B2 层数、户型偏好及购买价格承受能力指 标比 例层数偏好A 多层（8层以下）不带电梯B 多层（8层以下）带电梯C 小高层（918层）D 高层（18层以上）朝向偏好A 东、东南B 南、西南C西、西北D 北、东北户型偏好1A 平层B 复式和跃式户型偏好2A 1房1厅B 21C 22D 32E 42F 43G 52/3/4H 6房及以上价格偏好A根据当地价格板块划分BC付款方式偏好A 一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力A 2000元以下B 20003000元C 30004000元D 40005000元E
11、50006000元F 6000元以上B3 购买决策的最主要的影响因素指 标5个最主要因素影响购房决策的最主要的5个因素因素A 地理位置B 市政交通便利程度C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）D 距离上班地点的远近E 价格F 建筑风格及外立面G 户型设计及实用率H 社区内绿化及环艺规划I 物业管理及社区文化活动J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度K 产权等法律手续的齐全L 建筑质量的保证M 发展商品牌和实力【第七部分 类比竞争楼盘调研】1 目的：调查项目周边3公里半径内类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2 调查方式：先请发展商作前期调查，收集基础资料。叁柒公司在此基础上进行 有目的的实地调查。3 主要内容：3-1 基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划设计商环境设计商销售代理商3-2 项目户型结构详析户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比标准层复式/跃式3-3项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型结构外立面风格、色调及用材交楼内装修标准小区绿化及环艺车流组织及户车比小区内康乐及商业配套设施物业管理售
