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1、XXXX市住宅商品房市场调研报告目 录一、市场调研总结1二、X X X X市房地产市场现状调查 1（一）执行小结1（二）X X X X市房地产市场整体现状调查2三、X X X X市消费者调查 7（一）执行小结 7（二）被访者基本资料 8（三）X X X X市居民对本市房地产市场认知程度的调查 10（四）X X X X市居民购房需求调查13四、X X X X市房地产市场现状调查分析17（一）X X 区住宅平均价格高于X X区的原因分析17（二）X X 区住宅房价格下跌原因分析 18（三）X X X X市房地产价格增长过快的原因 19五、X X X X 项目分析20 X X国 际 住 宅 项 目
2、市 场 调 研 报 告一、市场调研总结此次市场调研主要针对X X X X市目前房地产市场现状和居民消费特征等方面，进行了全面的市场调研。共出动市场调研人员112人次，调查范围包括X X区、X X 区，调查内容涉及上述地区内的楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面重要信息。采用的调查方法包括：问卷调查、暗访，二手资料分析等方法。数据录入采用软件Excel、Epidate3.02处理，数据处理采用软件Spss13.0处理。此次市场调研共历时14天，共分三个阶段：市场调研前期，市场调研执行期，市场调研后期。市场调研前期工作，共历时6天（8月28日至9月2日），工作内容主要包括调研内容的确定、调研
3、范围的选定、问卷的设计、访问员培训，调研整体框架的设计等工作。市场调研执行阶段，共历时4天（9月3日至9月6日），工作内容主要包括对调研范围内的楼盘、消费者进行调查。市场调研后期工作，共历时4天（9月7日至9月10日），工作内容主要包括数据录入、数据处理、调研报告撰写等工作。二、X X X X市房地产市场现状调查（一）执行小结针对X X X X市房地产市场现状的调查，采用了一手资料调查与二手资料调查相结合的方式，一手资料的调查，共走访了X X X X市的X X区、X X 区、康巴什区在内的34个楼盘，针对这些楼盘的位置、基本资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。调查的方法采用暗访的形
4、式进行。二手资料的调查采用相关资料的搜集、分析的方法进行。此次报告选出其中的25个具有典型代表性的楼盘进行分析。分析时，选取的参数指标为楼盘的价格。（二）X X X X市房地产市场整体现状调查2006年，X X地区计划开工的房地产项目65个，建筑面积386.22万平方米。今年开工的项目中，总建筑面积 171.72万平方米，其中住宅面积占总建筑面积的88.3，共13035户，其中120平米以上的住宅共4328户，占总户数的33.2，12080平米的住宅共7549户，占总户数的57.9%，80平米以下的住宅1158户，占总户数的8.9。可见目前开发及销售的项目中，以80平米以上的大户型为主。上述资
5、料来源：房地产简讯2006年第3期分析：从上述数据不难看出，在今后X X X X市住宅房市场上，主要销售的是80平米以上的户型，按目前市场上X X区住宅房屋的均价2400元/平米计算，今后，市场上的所出售的住宅房，其总价，90以上至少都在19万元以上，33.2的住宅房的总价至少在28.8万以上。可见日后市场上出售的住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。1、 X X X X市楼盘的最高单价统计针对25个楼盘的最高单价数量如图1： 楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见表1：表1 最高单价与楼盘所在区域交叉统计 楼盘所在区域 Total X X 区 X X区 20012300元 0 5 5价 23
6、012500元 1 2 3格 25012800元 4 4 8区 28013000元 1 1 2间 30013300元 1 0 1 33013500元 0 1 1 3500元以上 2 3 5Total 9 16 25总结:从图1中可以看出25个楼盘中，最高单价比较集中的出现在25012800元之间，72的楼盘的最高单价在3000元/平米以下，其中，最高单价在3500元/平米以上的5个楼盘分别是：磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城，占总体调查楼盘数量的20%，其中阅微佳苑、太阳城属于X X 区的楼盘。而5个最高单价在2300元以下的楼盘全部位于X X区，分别是颐景园、万业家园、
7、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。分析：5个单价最高的楼盘的住宅，都是带有电梯的高层住宅，所以造成最高单价超过3500元/平米，单价中最高的是金帝财富中心，其最高单价在所有楼盘中是最高的为3739元/平米，它的住宅全部是高层建筑，而且周边开发的全部是高档商业与写字楼。5个最高单价在2300元/平米以下的楼盘都在X X区，地理位置并不优越，而且主要是多层普通住宅小区。2、X X X X市楼盘最低单价统计针对25个楼盘的最低单价数量如图2：楼盘最高单价与楼盘所在区域的交叉统计见下表2：表2 最低单价与楼盘所在区域的交叉统计 楼盘所在区域 Total X X 区 X X区 1800元以下 0 2 2价
8、 18002000元 2 6 8格 20012300元 3 3 6区 23012500元 1 4 5间 25012800元 1 1 2 28013000元 2 0 2Total 9 16 25总结：从统计数据可以看出，最低单价在1800元以下的只有两个楼盘，而且都在X X区，分别是：佳泰小区、颐景园。而最低单价在28013000元之间的也只有2个楼盘，这两个楼盘都在X X 区，分别是：今典花园、太阳城 。分析：最低单价在1800元/平米以下的楼盘佳泰小区和颐景园的最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米，这两个楼盘都是普通的多层住宅小区。最低单价在2800元/平米以上的楼盘是今典花园、
9、太阳城，其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。这两个楼盘都是X X 区的高档楼盘，其针对的目标市场都是购买力在30万以上的人群，这部分人群在X X X X市属于部分高收入人群，因此，这两个楼盘在X X 区就开始了争夺这个市场容量并不是很大的目标市场。3、X X X X市住宅房平均价统计（X X区、X X 区）总结：取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们得到X X X X市住宅价格的平均价格P平均为：P平均（3150626504240052150719003）/252490（元/平米），这个价格是X X X X市目前住宅商品房的平均销售价格。针对25个楼
10、盘的平均价格与楼盘所在地区的交叉统计见表3：表3 均价与楼盘所在区域的交叉统计 楼盘位置 Total X X 区 X X区 价 18002000元 0 3 3格 20012300元 2 5 7区 23012500元 2 3 5间 25012800元 2 2 4 30013300元 3 3 6Total 9 16 25按区域划分，取每个价格区间的中间值，乘以该区间内的楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们分别得到X X区住宅价格的平均价格P平均（190032150524003+26502+31503）/162403（元/平米）X X 区住宅价格的平均价格P平均（2150224002+26502+315
11、03）/92650（元/平米）分析：通过加权平均计算，我们得到X X 区住宅价格的平均价是2650元/平米，而X X区的住宅平均价格是2403元/平米。X X区是市中心区域，但这里的住宅商品房的均价却低于整个城市的平均价格，而X X 区是一个正在规划建设中的区域，这里的住宅商品房的价格竟然高于全市的平均价格。众所周知，一个楼盘的平均价格，除了取决于其建设成本外，还取决于这个楼盘周边环境内的：居住环境、配套设施、交通情况等，以及市场的供需关系。那么，X X 区的楼盘价格高于X X区，是因为其建设成本高？还是因为楼盘周边环境优于X X 区？还是因为市场供需关系造成的呢？在第三章“X X X X市房地产市场现状调查分析”中，我们将具体分析其中的原因。4、X X区、X X 区购买住宅所需的最低总价表4 楼盘位置与房屋最少总价的交叉统计表 楼盘所在位置 Total所需最低总价 X X 区 X X区 1012万 0 1 1总 1215万 0 1 1价 1520万 4 7 11区 2025万 3 5 8间 2530万 1 1 2 3040万 1 1 2Total 9 16 25分析：从表4的统计数据里可以看出，在X X 区，购买一套住宅用房，至少要花费1520万元，总价在15万元
