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1、顾问咨询部中国指数研究院一集团城市进入策略研究报告金科 集团城市进入策略研究报告目录148管理层摘要6第一部分前言18第二部分研究体系20第三部分中国房地产发展环境223.1 区域发展趋势233.1.1 国家规划层面233.1.2 区域房地产发展特征313.2 城市发展趋势323.2.1 投资环境333.2.2 土地市场353.2.3 房地产市场373.3 企业投资趋势403.3.1 新增土地储备403.3.2 市场销售状况413.3.3 城市进入历程433.4 调控政策443.4.1 限购政策443.4.2 调控政策敏感分析463.5 未来房地产整体发展研判483.5.1 供应情况483.5
2、.2 需求情况493.5.3 市场价格513.5.4 政策趋势51第四部分城市群研究534.1 城市群概况544.1.1 城市群的划分544.1.2 各城市群范围确定544.1.3 各城市群城市分类564.2 城市群发育程度574.2.1 指标体系574.2.2 研究模型594.2.3 影响系数594.2.4 数据来源604.2.5 研究成果604.3 城市群发育与房地产开发关系614.3.1 雏形发育城市群624.3.2 快速发育城市群654.3.3 趋于成熟城市群684.3.4 成熟发展城市群714.4 初步研究城市确定734.4.1 城市确定标准734.4.2 开发商因素754.4.3
3、城市初步确定结果754.5 城市投资潜力评价764.5.1 城市样本764.5.2 研究模型764.5.3 指标体系784.5.4 指标权重794.5.5 数据处理794.5.6 数据来源804.5.7 城市排名80第五部分城市群外补充研究845.1 城市群外城市范围855.2 城市群外城市研究方法865.3 城市群外城市研究结果86第六部分金科进入策略及次序896.1 金科企业布局906.1.1 布局现状906.1.2 布局战略906.2 总体进入策略916.3 分区域城市进入选择926.3.1 西南片区936.3.2 华东片区946.3.3 华北片区946.3.4 中部片区956.3.5
4、其他区域956.4 进入次序选择966.4.1 金科发展战略966.4.2 金科产品特征976.4.3 进入次序选择976.4.4 亟待进入城市企业进入环境102第七部分重点县级市研究1047.1 成渝地区1057.2 长三角区域108第八部分附件1108.1 各城市群概况介绍1118.1.1 京津冀地区1118.1.2 辽中南地区1128.1.3 山东半岛地区1138.1.4 长三角地区1148.1.5 珠三角地区1158.1.6 冀中南地区1178.1.7 太原城市群1178.1.8 呼包鄂榆地区1188.1.9 哈大齐工业走廊和牡绥地区1198.1.10 长吉图经济区1208.1.11
5、东陇海地区1218.1.12 江淮地区1218.1.13 海峡西岸经济区1238.1.14 中原经济区1248.1.15 武汉城市圈1248.1.16 环长株潭城市群1258.1.17 鄱阳湖生态经济区1268.1.18 北部湾地区1278.1.19 成渝地区1288.1.20 黔中地区1298.1.21 滇中地区1308.1.22 藏中南地区1318.1.23 关中-天水地区1318.1.24 兰州-西宁地区1328.1.25 宁夏沿黄经济区1338.1.26 天山北坡地区1348.2 成渝地区潜力城市对比分析1358.2.1 成都周边城市1358.2.2 重庆周边区域1368.3 关注企业
6、研究1388.3.1 万科1388.3.2 恒大145管理层摘要1、中国房地产发展环境本部分从区域发展趋势、城市发展趋势、企业投资趋势和调控政策方向四个方面深入研究了中国房地产目前的发展环境，研究表明中国房地产已经进入全国投资的新阶段，中西部市场成为市场重要的组成部分，也是各企业投资拓展的重点。房地产市场的核心已经由一线城市过渡到二三线城市，未来二三线城市甚至是三四线城市将成为市场的主角。（1）区域发展趋势从国家规划层面和区域房地产发展特征分析均可以看出，中国房地产开发进入新的发展阶段，房地产投资机会已经由原来的长三角、珠三角和环渤海区域三大传统区域扩散到中西部区域，房地产开发进入全国开发的新
7、阶段。（2）城市发展趋势三四线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟，适当的城市规模、稳定的宏观经济环境以及逐渐完备的公共设施建设为三四线城市房地产市场的快速发展奠定了基础；丰富的土地资源、低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润空间；大量的人口和偏低的城市化率在中国整个城市化进程中具有更大的发展机会。因此预计未来几年，三四线房地产市场会保持快于一二线城市的发展速度前进。（3）企业投资趋势企业新增土地储备和市场销售状况两方面均体现出企业投资拓展重心逐渐偏向中西部城市，逐渐转向三四线城市。（4）调控政策市场依然会延续目前的
8、调控政策，限购政策将向二三线城市扩容，东部沿海城市将是新一轮限购的重点。而从政策调控敏感性来看，中西部和环渤海区域明显低于长三角和珠三角区域，三四线城市整体低于一二线城市。结合中国现阶段房地产发展的特征，我们认为未来投资选择应该从全国角度出发，更多的关注二三线城市甚至是三四线城市。同时全国主体功能区规划形成的 21 个主体功能区（将逐步形成 21 个城市群），未来将一定程度上指引着房地产市场的发展。因此，我们将通过研究主体功能区规划所形成的城市群以及城市群与房地产发展的关系，在全国范围内优选房地产投资潜力城市， 再通过中国指数研究院房地产投资潜力模型综合判断，为金科选择投资潜力城市，并提供进入
9、策略的时序建议。2、城市群研究（1）城市群发育程度与房地产关系的研究通过我们对国内外学者的研究总结和对城市群的分析后，我们发现城市群从形成到发展成熟，一般经历四个阶段，即雏形发育阶段、快速发育阶段、趋于成熟阶段和成熟发展阶段，每一个发展阶段均有自身的发展特征，也都孕育着不同房地产开发机会。我们通过对城市群经济基本特征、房地产市场特征以及领先房地产开发企业拓展表现三个方面的综合研究，得出以下结论：图表 1 城市群发育与房地产开发关系指标雏形发育城市群快速发育城市群趋于成熟城市群成熟发展城市群地域结构单核心结构核心圈层结构核心放射状圈层结构核心轴带-圈层网络结构产业联系城市之间很弱城市之间较弱城市
10、之间开始互补联系城市之间互补性较强交通网络城市之间交通网络不发达向邻近地区延伸向周边地区进一步延伸向市外地区延伸， 城市之间交通网络较密梯度点式扩张点环扩张点轴扩张轴带辐射扩张方式房地产市场特征中心城市市场聚集度高，是房地产开发重点区域中心城市聚集度依然在加强，房地产开始向外扩张中心城市竞争激烈，增长趋势减缓，区域重点城市发展较快房地产市场已经扩张到区域一般城市领先企业拓展情况中心城市是开发商拓展重心中心城市和区域重点城市存在拓展机会拓展重心为区域重点城市，区域一般城市逐渐出现拓展机会中心城市和区域重点城市竞争激烈，区域一般城市成为拓展重心数据来源：中国指数研究院（2）城市群发育程度研究以国家
11、最新确定的 21 个主体功能区（我们根据研究需要，将之细化为 26 个城市群）为研究对象，通过城市群发育程度评价模型，研究各个城市群的发育程度。具体研究结果如下：图表 2 城市群发育程度研究结果发育阶段ji城市群名称数量成熟发展ji 10珠三角、长三角2趋于成熟7 ji 10京津冀、山东半岛、海西、辽中南、成渝5快速发育5 ji 7武汉、冀中南、环长株潭、东陇海、江淮、中原、长吉图、北部湾、关中天水、太原、滇中、呼包鄂、哈大齐13雏形发育ji 5黔中、鄱阳湖、天山北坡、兰州西宁、宁夏盐黄、藏中南6数据来源：中国指数研究院（3）投资潜力城市确定结合城市群发育和房地产开发关系，我们将城市划分为战略
12、城市、潜力城市和待开发城市：图表 3 初步研究城市分类标准城市类别雏形发育城市群快速发育城市群趋于成熟城市群成熟发育城市群战略城市-中心城市中心城市和区域重点城市潜力城市中心城市中心城市和区域重点城市区域重点城市为主，关注一般城市中地缘城市和旅游城市区域一般城市待开发城市区域重点城市和一般城市区域一般城市区域其他一般城市-数据来源：中国指数研究院考虑金科集团在成渝地区的影响力，我们将成都 5 个发展较好的地级市也纳入潜力城市研究范围，初步确定的潜力城市为：图表 4 初步研究城市确定结果序号城市群选择城市选择城市数量1京津冀地区唐山、秦皇岛、廊坊32辽中南地区鞍山、抚顺23山东半岛地区烟台、潍坊
13、、威海34中原经济区郑州、洛阳25长三角地区湖州、绍兴、舟山、台州、镇江、扬州、泰州、常州、南通、嘉兴106海峡西岸经济区温州、泉州27北部湾地区南宁、海口、湛江、北海、三亚58滇中地区昆明19太原城市群太原110关中-天水地区西安111兰州-西宁地区兰州、西宁212哈大齐工业走廊哈尔滨113长吉图经济区长春、吉林214东陇海地区徐州115江淮地区合肥、芜湖216武汉城市圈武汉117鄱阳湖生态经济区南昌118珠三角经济区江门、惠州、肇庆、珠海、中山519黔中地区贵阳120成渝地区眉山、自贡、南充、绵阳、乐山521冀中南地区石家庄122呼包鄂地区呼和浩特、包头、鄂尔多斯323宁夏沿黄经济区银川124天山北坡地区乌鲁木齐1合计57数据来源：中国指数研究院（4）城市投资潜力评价城市投资潜力评价通过中国指数研究院多年的城市房地产投资潜力研究模型判断各城市投资潜力，为
