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1、1,产品建议与营销方案,2007.11,常平镇嘉德大厦项目,3,一,市场大环境,二,项目定位,三,项目营销推广,市场调研分析,四,建议方案构成,4,第一部分：市场大环境,5,东莞总体市场背景,东莞经济发展特点,最初主要是实行“三来一补”，今天则主要体现为通过合资、合作企业和外商独资企业的投资运作。,“东莞塞车，全球缺货”,东莞的城乡差别不太明显，农村与城市已基本融为一体,行业、领域间的分工、协作与配套相当健全,2006年城市居民人均可支配收入达到25320元，城市居民人均住房总使用面积达到42.7平方米，每百户家庭拥有汽车42辆,外向型经济程度高,经济成分多元化程度高,市场化国际化程度高,城市
2、一体化程度高,专业化、服务化程度高,人民生活享受程度高,6,东莞经济在珠三角的地位,人均收入居第一位，超过深圳 GDP 稳居珠三角第一阵营 网供电量位居第一 户均私家车的拥有量长期占据第一 GDP、第三产业增加值、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额等指针的增长速度，均位居第一第二名 ,东莞经济持续快速发展，东莞居民已早步入富康阶段，东莞在珠三角城市群中处于发展核心地位。 东莞近来被评为最具经济活力城市。,7,常平镇经济发展状况,常平经济概况,2006年全镇地方生产总值111.03亿元， 工业总产值（当年价）239.17亿元， 出口总额23.62亿美元， 各项税收总额14.09亿元， 社会消费
3、品零售总额达到了64亿元， 当年可支配财力8.13亿元， 金融机构各项存款余额140亿元， 三大产业比例为1：58：41。,作为一个镇级行政区，常平的经济实力在京九沿线近百个县（市） 中名列前茅，有“京九第一镇”之誉 。,8,东莞城市发展规划,2010年东莞城市的发展目标 现代制造业名城、创新创业热土、 宜居生态城市、和谐幸福家园,9,常平城市发展规划,常平未来规划目标 东部支点城市、东莞复合城市中心,10,东莞城市2001年规划 “以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心”的城镇布局结构! 2006年，规划调整，将城区、松山湖、虎门厚街、常平樟木头规划成未来的“复合城市中心”,常平在东莞的位置
4、,副中心常平,- 常平是东莞东部的经济中心,11,常平 - 总体规划(2001-2020),以“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”的景观规划，以“新城、碧水、绿脉”作城市总体形象特征。 规划常平镇以传统优势产业为基础，形成现代制造业、现代流通业和房地产业三大支柱产业 。,常平镇作为东莞东部的经济,文化中心,被确定为东莞 “一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市,规划采取组团式结构形态发展，五个城市组团既相互联系又相互对立，功能各异。 旧城组团为商业中心及综合功能区，新城组团为行政中心及生活区，东站组团为综合功能区，站北组团为高新技术产业园区，物流园区，河西组团为工业区及综合生活区。,12,重
5、点中的重点东莞常平,一线重点发展镇,13,常平-城市规划,R3 轻轨,商业中心及综合功能区,工业区及综合生活区,高新技术产业园区.物流园区,综合功能区,行政金融中心及生活区,14,常平-城市交通,环镇路,东部快线,常平大道,广深铁路,常虎高速,常黄路,本项目,京九铁路,广梅汕铁路,铁路组成：大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路, 莞惠轻轨 镇外公路组成：常虎高速、东深公路、常黄路 镇内公路线：常平大道、环城道、常马路,常平形成了完善的公路、轨道交通网络，常平对周边镇区的辐射能力日益增强。,15,小结： 常平总体经济形势一片大好，政府规划相得益彰。随着城市化脚步的加快，区域经济正处于快速发展阶段，将
6、会给众多行业带来契机，房地产行业作为常平经济发展中的特色产业（同时也是支柱产业），前景非常广阔。而本项目所处区域为常平商业中心和行政金融中心区的结合部，位置得天独厚，该区域朝着常平规划最整齐，最繁华的区域发展，将成为常平镇政治、经济、文化高度集中的区域。,16,第二部分：常平镇房地产市场分析,17,常平镇部分小户型楼盘分布,雅高领寓,金汇大厦,本案,海霞国际,丽景国际 （在售）,曼克顿公寓,逸豪公寓 （未来竞争对手）,侨丰大厦 （未来竞争对手）,18,参考楼盘展示,丽景国际 地址：常平镇横江厦村 项目共612套公寓 一房、单房:面积35-44 比例35% 二房:面积68-85 比例39% 三房
7、:面积101-117 比例26% 销售均价:5500左右 管理费: 2.4 元/平方,海霞国际新都 地址：常平大道与口岸大道交汇处海霞酒店旁 项目共874套 单房:面积27.1 比例28% 一房:面积41-47 比例30% 二房 :面积63-72 比例32% 三房:面积94-101 比例10% 销售均价:4000左右 管理费:1.8元/平方,19,常平镇小户型项目描述,1、常平镇小户型项目较多, 沿着常平主干道，有直线发展的趋势，各项目位置优越，人流、车流量大，周边配套完善，升值潜力较大。 2、通过对常平市场上小户型项目的调查发现，都是以酒店式公寓管理模式来操作、推广，外观、品质都显有一定档次
8、，但在户型设计上较为普通缺乏亮点。 3、从最近售完的雅高领寓和海霞国际新都（已交楼）项目来年看，小户型项目市场消化时间较短，受欢迎度较强、已逐步成为常平市场投资热点。,20,占地面积： 17590 平方米 建筑面积： 49252平方米, 2栋22层住 宅构成,三梯户 总 户 数： 874 开盘时间： 2007-01-08 销售均价：3800元/平方米(公寓) 地理位置:常平大道与口岸大道交汇处 开 发 商：海霞地产 配套设施：四星级酒店、星际双会 所 、全方位智能系统 服 务：24小时星级酒店贴心管家服 务,海霞国际新都,常平镇小户型个案分析,21,户型点评： 1、功能分区不合理，户型不方正。
9、 2、厨房与餐厅相距太远,并且走道 通过阳台才能到达厨房。 3、带有大阳台，通风采光不错。,海霞国际新都户型及描述,1室 1厅 1卫 1厨 41.51平方米百变佳人,1室 1厅 1卫 1厨 46.02平方米飞扬时代,1室 1卫 1厨 27.10平方米豆蔻年华,户型较差,户型点评： 1、户型不方正，不便摆设。 2、主人房较大，并配有小阳台。 3、没有生活阳台，布置较乱。,入口,户型较差,户型点评： 1、户型方正实用。 2、功能分区合理，双阳台设计。,普通户型,生 活 区,22,以condo为蓝 本，国际品 质小户尊邸,海霞国际新都户型及描述,2室 2厅 1卫 1厨 63.63平方米爱情故事,3室
10、 2厅 2卫 1厨 94.69平方米水木年华,户型点评： 1、户型方正实用，分布合理。 2、厨房放在阳台上，可送一半面积，增加了项目卖点。 3、生活阳、休闲阳台双阳台设计。,户型点评： 1、户型方正实用，开发式厨房设置合理。 2、功能分区合理，朝向南面，阳台景观不错。 3、主人房较大，舒适性强。,生活区,送一半面积,送一半面积,户型较好,生活区,主人房,优质户型,23,卖点分析 项目南面为常平铁路公园，近享600亩后花园 。 户型设计合理，每户均设有阳台，带装修出售。 项目位置优越，服务配套完善。 海霞酒店物业管理服务。 销售价格相对市场水平，显得较低。 走年轻时尚路线，项目定位合理。,户型配
11、比,海霞国际新都,24,常平镇小户型个案分析,占地面积： 11000 平方米 建筑面积： 66200 平方米, 2栋23层住宅构成 总 户 数： 720 开盘时间： 2004-12-12 销售均价：3300元/平方米(公寓) 地理位置:常平镇天鹅湖路中段 开 发 商：东莞市曼克顿房地产开发有限公司 配套设施：高档会所、酒店式中央空调、曼克顿酒店 服 务：酒店式物业服务,曼克顿酒店公寓,25,曼克顿酒店公寓户型及描述,房型:1室1厅1卫1厨 面积：49.76,房型：2室2厅2卫1厨 面积：99.52,干湿功能分区合理,宽敞大客厅,南北通透，空气对流,厨、卫分开，更显功能分区合理,复式户型，值得借
12、鉴,户型评价 一房和二房两种户型： 层高4.5米，发展商将其巧妙设计成复式单位。 一楼为客厅、餐厅、厨房等公共活动区域； 二楼则为卧室，而销售面积则只按一层的面积来算； 房型设计动静分分区合理，方正实用，增加了不少卖点。,上层为住房,上层为住房,南北通透，空气对流,26,曼克顿酒店公寓,卖点分析 复式单位，买一层送一层。 户型设计合理，功能分区，市场欢迎度高。 项目位置较好，服务配套完善。 酒店式物业管理服务。,户型配比,27,占地面积： 4836.2平方米 建筑面积： 25360.80 平方米, 独栋25层商住楼 总 户 数： 302 开盘时间： 2007-01-18 销售均价：4500元/
13、平方米(公寓) 地理位置:常平镇常平大道南侧，新世纪酒店斜对面 开 发 商：东莞市丰华房地产开发有限公司 配套设施：1-2层为商业裙楼，3楼为空中花园及会所 服 务：酒店式物业服务,雅高领寓,常平镇小户型个案分析,28,雅高领寓,卖点分析 项目周边酒店众多，强推投资概念。 项目位置较好，周边服务配套完善。 酒店式物业管理服务。,户型配比,29,占地面积:6420.18平方米 总建筑面积:74682平方米 ,由三栋28层塔楼组成，1-3 层为裙楼商业 总 户 数： 720 销售均价：3500元/平方米 地理位置:常平镇天鹅湖路中段 开 发 商：东莞市嘉德商贸有限公司 配套设施：游泳池，网球场，乒
14、乓球室，健身健美中 心，儿童游乐设施等各类功能齐全的文化会所 。 服 务：智能化管理系统，酒店式物业服务,金汇大厦,常平镇小户型个案分析,30,金汇大厦户型及描述,户型不够方正围合,户型点析,1.整体布局过于紧凑 2.部分户型过多转角 3.户型一般，无亮点,31,项目规划图，休闲配套服务丰富多样,金汇大厦规划图,32,金汇大厦,卖点分析 项目位置一流，处于常平镇最为繁华的区域。 户型配置合理，总价接受范围广。 项目自身创造了更多的软件服务类型，规划合理。 项目周边配套完善。 酒店式管理服务。,户型配比,33,占地面积: 51232平方米 总建筑面积: 125360.3平方米 ,由5栋高层组成,
15、现推、两 栋 总 户 数： 612 销售均价：5500元/平方米 地理位置:常平镇横江厦村 开 发 商：中国农业银行金鼎房地产实业集团公司 配套设施：幼儿户外遊东区、多功能会所新翼、芊色花圃儿童 乐园、棋艺天地、羽毛球场 、风情酒吧街、蔡澜美 食坊、商务酒店、时尚百货。 服 务：小区物业管理服务,丽景国际 (丽景花园三期),常平镇小户型个案分析,34,丽景花园总体规划图,丽景国际为丽景花园开发的第三期产品，本项目具有前期开发的经验与客户积累，开发商形象深入人心，同时第三期产品为丽景花园最后一期，产品升级、小区成熟、配套完善为本项目提供了足够的保障。,35,丽景花园户型展示,丽景国际现推4、5两
16、栋，户型如下,单房，户型点评： 1、方正实用。 2、卫生间、厨房于阳台，赠送一半面积。但不方便。 3、房间较小，采光受限，进门通道较长。通风不好。,生活区,进门过道较深，浪费面积。,户型较差,户型较好,户型普通,单房，户型点评： 1、方正实用，分区合理。 2、厨房于阳台，增加了实用性，赠送一半面积。 3、通风、采光性良好。,一房一厅，户型点评： 1、方正实用，功能合理。 2、通风、采光性良好。 3、主人房漂窗设计，既送了一半面积也增强了舒适性。,主人房,36,丽景花园户型展示,丽景国际现推4、5两栋，二房二厅户型如下,尖角阳台,送一半面积的宽敞大阳台,休息区,活动区,改270景观阳台更合理,不能很好地形成空气对流,送一半面积的宽敞大阳台,可形成良好 的空气对流,休息
