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1、谨呈：曲靖（师宗）金荣房地产开发有限公司,师宗荣海壹号项目 整体定位、发展建议及营销策略,报告研究思路,2,项目本体研究 面临问题 项目价值属性及市场机会研究 项目发展策略及整体定位 物业发展建议 分期建议 形象企划 营销策略,项目本体研究,3,项目区位本项目位于师宗县荣海新区，紧邻城市主干道通源大街。项目地理位置优越，属于未来师宗县行政教育中心的核心区域；周边配套医院、学校、政府机关、市政滨河公园等城市发展的核心资源。,师宗县房地产市场现状市场日益成熟，产品开始从满足客户的基本居住需求向满足客户的外延多样性、个性化需求转移。整体市场仍缺少品质大盘，市场属于空白。,少量具备一定景观资源的中高端
2、项目开始依托自然资源营造景观化高端社区形象，受到客户认可； 整体市场仍缺少品质项目，需要有项目引领打造城市高端住宅项目新标杆；,小县城客户特征大部分客户置业需求习惯于以价格为导向，需要以居住价值为主张的方向引导客户需求。,目标客户白描：有稳定收入的各乡镇和县城的公务员，待遇较好的事业单位、大型企业工作人员、个体经商户及外出工作返乡置业人员等，他们看中的就是项目的居住品质和区域价值，置业价格的弹性度较大，对于项目周边的地段发展潜力非常感兴趣。,客户置业需求模型判断，大盘客户已经从核心产品需求向外围产品过渡； 通过引导，大盘客户开始注重项目的外围产品价值。,小结,本项目处在师宗县未来中心城区核心板
3、块的价值洼地由于师宗县政府重点建设荣海新区，本区域项目较少，但是随着荣海壹号项目的开发未来此区域的价值将进一步显现。 本项目发展应跳脱目前市场平台本板块在售项目从资源条件、实现价格、销售速度、产品力水平都很低于本板块定位，本项目发展应该跳脱目前市场平台水平； 本地客户置业需求尚停留在由核心产品向外围产品过渡阶段大部分客户置业需求还停留在由核心产品向外围产品过渡阶段，客户尚需要引导；,项目面临问题,8,通过市调结果，在本报告中我们要解决的核心问题是： 本项目为师宗县荣海新区大盘，如何进行有效的价值传递与提升，实现项目的可持续销售？如何提升目标客户对荣海新区在未来三到五年会逐步成为具有成熟配套的行
4、政教育中心的信心，认可该区域的发展潜力，打造品质大盘？,目标下的思考,问题1,问题2,项目如何打造品质大盘形象，如何引领市场平台水平？,如何实现持续销售？如何面对一路之隔的项目同类型物业的价格竞争？,问题3,国家政策变化带来的不确定风险（贷款收紧，不动产登记全国联网可能带来的房产税推进速度加快）？,项目发展策略及整体定位,10,项目定位 客户定位,18万品质大盘 引领师宗人居生活,项目定位,关键词：品质、大盘,项目形象定位,关键词：城市门户、滨河景观大宅 、 品质人居，行政教育中心,荣海壹号打造城市居住价值标杆 荣海新区18万品质绿色人居,纲领一：形象先行，取法乎高,纲领二：样板先行，提前兑现
5、,营销总纲之四大纲领,纲领三：活动为主，体验营销,鉴于以上对市场及项目分析，要塑造产品在市场上的形象，并且实现项目的顺利销售与开发商资金利润的回收，势必在整体营销战略上需要区别于常规项目的操作方式，因此我们将整个营销战略整理为以下四大纲领：,纲领四：专业销售，细节制胜,营销策略体系,实现高人气,推广策略,客户策略,活动策略,如何让客户知道我们项目？ 如何让客户认可我们项目？,如何让老客户推荐新客户？,如何让客户乐于多次上门？ 如何让客户乐于在销售中心长时间驻留？,营销策略,推广策略全方位媒体轰炸，树立高端形象,当地渠道宣传主要特征,市场对渠道宣传的反应,师宗县城市小，人际圈子联系紧密； 师宗县
6、城市较小，位于显著位置的路牌传播力强； 本地电视、电台、网络的高端人群受众较多；,高炮户外、路牌、路旗是宣传渠道的重要部分 DM宣传单和短信 电视字幕广告 根据情况采用网络宣传,本项目宣传渠道的选择,口碑传播作用大（礼品，活动，抽奖等）； 高炮户外， DM ，短信，路牌采用较多，效果明显； 报纸，电视经常采用，效果一般 微信朋友圈传递，宣传效果明显,市区核心地段，人流聚集地 出入各乡镇主干道醒目位置,关键路段选取,户外渠道选取原则,昭示性原则 成本控制原则,户外广告牌关键路段，截留目标客户，树立高端形象,可租用主要道路旁的民房墙面或屋顶做户外广告，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当
7、地的知名度,目的：界定项目地块，增加客户对项目的专属感； 形象：调性统一，简洁大方； 内容：与形象导入期、蓄客期等不同营销阶段中主要时间节点配合，内容简洁明了 应用时间：路旗使用贯穿于项目的整个开发过程，视项目不同阶段及时更换,项目出入口路段进行包装，以户外展板、道旗形式，建立项目的专属感,营销策略,客户策略老带新优惠政策（或两人成团送车位活动）,老客户带新客户第一次上门时，需 要到销售经理处签订老带新确认 单，作为认定的凭证。,新客户第一次上门,新客户成交,优惠兑现,流程环节,具体内容,新客户成交后，新、老客户持老 带新确认单 、新客户持认购书， 至销售经理处登记确认。,确认后，销售经理签订
8、物业费减 免单，赠送老客户一年物业费， 并给予新客户总房源5000元的价格 优惠、或某超市购物券500元（暂 定）。,营销策略,Action1：电影节或文艺、马戏表演,目的：通过让客户观看露天电影，扩大项目知名度，并通过领票环节提升现场人气。,主题：荣海壹号请你看大片最新大片赏鉴,内容：第一种方式现场租用露天电影需要的幕布、投影仪、音响设备等，并布置好足够的座椅，当天播放一部当期最知名的大片。在看电影期间为客户播放广告和海报。 第二种方式所有人均可转发荣海壹号项目的广告介绍词和图片，集赞30个即可到售楼部兑换电影票两张；,时间：2018年8-10月,地点：县城广场、社区，乡镇,通知对象：意向客
9、户和目标客户,大片随便看,活动策略举办多频次、互动型、低成本、大众客户活动,Action2：六一儿童节,目的：通过六一儿童节，提供儿童喜爱的娱乐项目并赠送玩具，体现关爱儿童的企业责任感，并有效提高客户驻留时间。,主题：欢乐亲子六一活动,内容：现场租用一个大型充气城堡、若干个摇晃电动玩具，供客户子女娱乐。同时活动当天客户如果带子女到售楼处，则赠送卡通毛绒玩具一个，或可提供爆米花、饮料，烧烤食物等。,时间：2019年6月1日或不定期举行均可,地点：售楼处,通知对象：已成交客户和意向客户,关注儿童,目的：在寒冷的12月，以暖冬送温暖为由举办活动，向上门客户赠送热奶茶，并让客户参与调制饮料或一起制作甜
10、品等以提高互动性。,主题：暖冬送温暖之冬日暖洋洋,内容：聘请甜品厨师在活动期间现场制作各种热奶茶和甜品蛋糕等，上门客户可免费品尝，并在甜品厨师的协助下可参与调制。夏天也可以反过来做类似的活动。,时间：2018年12月,地点：售楼处,通知对象：以近期积累的新客户为主,暖冬送温暖,Action3：暖冬送温暖活动,Action4：健康养生讲座活动,目的：举办健康讲座，增强客户养生知识。同时听讲座客户有机会抽取免费全身体检资格，在实现客户口碑宣传并体现企业责任感的同时，实现热场效果。,主题：暖冬健康养生讲座,内容：邀请知名专家学者在售楼处举办关于健康养生知识的讲座。客户需要提前2天到售楼处领取讲座邀请
11、函，凭邀请函参加讲座，并在讲座结束后凭邀请函上面的号码参加抽奖活动。抽奖活动共有10个名额，奖品为价值200元的全身体检券。,时间：2019年1月,地点：售楼处,通知对象：已成交客户和意向客户,关注健康,其他活动选秀活动，操作方式有： 1、唱响师宗； 2、师宗城市之星； 3、聘请当地名人为荣海壹号形象大使。 4、评选最美乡村教师或举办书法、绘画大赛等。 5、为高考状元或贫困生提供助学金等等，根据活动需要设置相应的奖项（最好是现金奖）,其他活动,营销策略,营销策略体系,品牌策略,价格策略,展示策略,销售力提升策略,稳销售,如何制造房源的紧俏感，以促进客户快速购买？,推售策略,如何通过有效的价格优
12、惠方式促进剩余房源快速销售？,如何提高企业知名度和美誉度，以增强客户的认可度？,如何将未来的生活场景提前展示给客户，以打动客户？,如何增强销售人员的战斗力，以最大化、最快的促成购买？,营销策略,推售策略,分类原则根据户型设计、户型面积、户型结构，将其分为明星产品、机会产品、问题产品。,推售节点从明星产品、机会产品、问题产品中各取一部分，并保证户型面积的全面覆盖，在实现房源紧俏的同时，又不浪费客户资源，推售采用局部推售的方式。,推售原则每个阶段只推售固定房源表的产品，并将其分为主打产品和推荐产品，其中主打产品以明星产品和机会产品为主，推荐产品以问题产品为主，在实现较快销售速度的同时保证均匀去化。
13、 补货原则根据实际销售情况补充货源，保持供应量充足并符合推售原则。,整体推售策略各价值梯队取货，月度有限推售且每月更新，并根据销售状况适时补货,时间,推售 价格 优惠,推荐房价格优惠一次性付款95折；按揭和分期付款96折； 主打产品价格优惠一次性付款96折；按揭和分期付款97折。,具体 推售 和补 货操 作,推售 分类,强销期每月推售货量中大部分为推荐房，以问题产品为主；活动期推售货量全部为主打产品，以明星产品和机会产品为主。,10月,8月,6月,3月,10月,9月,11月,推售操作： 每个月根据推售数量和推售分类的要求，提前将下个月的推售房源确定，并在下个月的第一天更换销控表，使得每个月的推
14、售房源完全不同，进而保证各月度推荐产品和主打产品的专有性，以提高客户购买的紧迫感。 补货操作： 如果当月推荐产品房或主打产品消化速度较快，则在当月根据实际销售情况进行补货，以保证供应量充足。,营销 阶段,延销期： 品牌形象助力,强销期： 价值点逐步释放，实景展示呈现,整顿期： 形象导入,营销策略,价格策略发挥价格杠杆作用，不同产品采用不同的价格策略,明星产品,机会产品,问题产品,明星产品小步快跑，价格标杆 机会产品拉开梯度，平稳消化 问题产品保持竞争力，快速走量,价格,时间,价格,价格杠杆放大,价格策略1+1+13，多种价格促销累加效果大于同等额度单一价格优惠的效果,1,1,1,3,推荐房优惠
15、,热场活动优惠,老带新优惠,推荐房价格优惠： 一次性付款96折；按揭 付款97折； 主打产品价格优惠： 一次性付款97折；按揭 和分期付款99折。,热场活动价格优惠： 活动期间享受总价2000- 5000元不等的优惠额度或砸金蛋抽奖高价值礼品。,老带新价格优惠： 新客户享受总价5000元的 价格优惠，老客户获赠一 年物业费。,单一优惠,营销策略,品牌策略以“做有责任感，讲诚信，以品质为生命的开发企业”为企业品牌准则,做有责任感，讲诚信， 以品质为生命的开发企业,企业品牌准则,近期品牌策略（10年）,远期品牌策略,客户责任感： 提供优质物业服务,社会责任感： 举办慈善性、公益性活 动。,诚信沟通
16、： 设立客户投诉专 线和总经理问候 卡，对于销售代 表超范围承诺可 进行投诉，并对 服务进行评价。,工程质量保证： 施工企业申请优质工程，一方面有效监督施工企业提高工程质量， 控制工期；另一方面借政府主管部门的权 威性，告知客户我企业优良的工程质量。 售楼部设置工程建材质量展示区,诚信行动： 对楼盘周边不利 因素统一公示等。,生活品质保证： 申请国家健康居住示范工程，让客户享受国家级的生活品质标准。,品牌策略,荣海壹号投诉专线： * 尊敬的客户，如果我们的置业顾问存在超范围承诺，或者您 对我们的服务有任何不满意的地方，请您致电投诉专线， 我们将第一时间为您解决。,具体措施 每个新上门客户离开售楼处 前都需要填写总经理问候卡 ，以此监督销售代表的服务 质量和诚信状况。,具体措施 在售楼处内可视性较好的
