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1、,蒋村地块项目产品建议书,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、总体结论摘要 产品形式：高层为主、小高层为辅，板楼为主，点式为辅结合的住宅建筑 产品品类：G2为主，顶层少量TOP1 面积区段：155平米（90+65)特殊的标准四房需求（满足90平米以下不低于50%的要求） 139平米入门的四房需求 175平米180平米五房的改善需求 225平米少数的top客户需求 风格意向：新古典风格或现代原创风格,JOYON REAL ESTATE,PAGE,产品配比表,JOYON REAL ESTATE,PAGE,成本测算 07地块：达到净利率10 售价15000元/平米（车位15万
2、/个），对应地上楼面地价为9400元/平米（此地价的保本售价为12750元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11700元/平米（此地价的保本售价为15295元/平米）；（送中央空调） 10地块：达到净利率10： 售价15000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为9330元/平米（此地价的保本售价为12770元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为11630元/平米（此地价的保本售价为15590元/平米）；（送中央空调） 售价18000元/平米（车位15万/个），对应地上楼面地价为119
3、00元/平米（此地价的保本售价为15300元/平米）；（不送中央空调）,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第一部分 总体市场分析,第一部分 总体市场分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、宏观调控政策 1、加息 中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%上调至15.5%。 2、第二套房贷从严政策 2007年9月27日，央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。2008年1月
4、1日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供增加约6%-9%，二套房月供增长20%30%。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,二、杭州房地产市场运行状况 1、市场概况 2007年城区成交39301套，日均107.7套 根据透明售房网记录统计全年城区（不包括萧山余杭）共销售商品房（含办公楼、商铺）39301套,日均成交107.7套左右。 2008年13月份的日均销售套数分别为67.8套、31.4套、65.9套，与2007年平均值相比明显回落。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、20042007杭州城区（不含萧山、余杭区）新增供应量及成交量统
5、计 杭州市区年成交套数呈上涨趋势，尤其是2007年同比上涨46%，但这一快速上涨趋势在2007年10月份后开始回落。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,JOYON REAL ESTATE,PAGE,3、2007年杭州市住宅销售均价 市区成交均价节节攀升，2007年10月、11月的月均销售均价已超过14000元/平米，目前月均销售均价基本在1300014000元/平米左右。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,4、杭州市2007年1月2008年2月底批准预售15000元以上住宅上市量及销售率 西湖区上市量最多，共成交9
6、55套，虽然销售率排名第五，但从绝对量上是最多,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第一部分 总体市场分析,第二部分 土地属性分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、宗地区位及城市角色 宗地位于杭州西湖区蒋村控规单元，处于蒋村商住区与西溪湿地交界处，紧邻浙江大学紫金港校区。 在政府对全市土地划分的9个等级中宗地处于第6级。 宗地所在位置处于城西商圈的辐射范围内。 从杭州人的角度来看，宗地既有城西商住区的生活便利，又有湿地的景观资源，属于高档、成熟的居住地块。 阶段性结论：项目适合二三次置业的换房需求，对于富贵之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太阳家庭、三代小
7、太阳家庭。但对于TOP客户基本无吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,二、宗地四至,JOYON四至,宗地,北：双龙村、余杭塘河 南：安居点、紫金港南路 东：绿城育华学校 西：西溪实验学校和育人学校,安居点,绿城育华学校,西溪实验学校和育人学校,双龙村,紫金港南路,JOYON REAL ESTATE,PAGE,三、宗地概况,蒋村规划单元总平面图,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,四、宗地周边环境 1、宗地现状,宗地现状,浙大紫金港校区（西区） 施工中,绿城无产权员工住宅,厂房,废弃厂房,JOYON REAL ESTATE,PAGE,.（.）,JOYON R
8、EAL ESTATE,PAGE,先前为农田村庄，现为待开发荒地。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：北端双龙村,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：宗地西北侧,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、自然环境：宗地东北侧楼盘,JOYON REAL ESTATE,PAGE,3、人文环境 宗地北面紧邻浙大紫金港校区，作为杭州最大最好的综合性高等学府，人文氛围佳。 宗地南面紧邻西溪湿地，西溪湿地人文历史深厚绵长，由东汉起治，至今已有近两千年的历史。西溪野幽清寂历来是文人雅士理想的隐逸闲居之地。湿地内庵堂庐舍，桥阶埠石拥有非常多的人
9、文胜景。西溪民俗文化也独具特色，兴味悠远。 宗地东南为蒋村商住区，属于杭州最早的中高档楼盘集聚地，居民素质佳。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,4、不利因素 宗地南侧的文一路及东侧的紫金港路均规划为快速道路，有不利影响。 紫金港路立交在紫金港路与留石快速路口，不利影响较小。 文一西路南侧为安置小区，品质较差。 宗地南侧、北侧地块尚未出让，有不确定因素。 阶段性结论：进一步说明宗地不具备建造顶级公寓的条件，对于TOP客户没有吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,5、有利因素 蒋村商住区成熟的生活配套，西溪湿地的景观、紫金港校区的人文氛围，是宗地的三大利好。 位于西
10、溪湿地公园东南角的西溪天堂项目，总建面积15万余平方米，定位为城市休闲和度假会议酒店群落，由多家国际著名设计公司担纲设计，包含旅游集散换乘、旅游服务和商住休闲三大功能，涵盖国家级的湿地博物馆、五星级中心酒店、超五星级度假酒店、精品商业、顶级产权式酒店、五星级标准酒店式公寓、超豪华别墅会所以及旅游换乘等多重复合功能。 将会对整个城西地区的商务氛围起到提升作用，对于宗地也有非常有利的影响。 宗地以南，文一西路以北为商业配套用地，增加宗地周边的商业配套。 两宗地块之间的绿化带及紫金港路西侧的绿化带将提升居住品质。,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,五、宗地交通状况 1、交通可达
11、性：方便、快捷，部分路段为景观大道 宗地处于规划中的文一快速路与紫金港快速路交叉处，可通过文一路、文二路、文三路直达市区，通过紫金港路、天目山路、西溪路到达黄龙商务区、西湖景区、西溪景区、市区。 紫金港路紧邻西溪湿地，向南可远眺北高峰，一路风景迷人。天目山路也是景观大道，直通商龙商务区与市区。 因此，宗地交通可达性比较好。但城西居住人口众多，早晚高峰时段拥堵比较厉害。等大量绕城外围闲林及余杭镇的楼盘交付后，拥堵现象将更为严重。快速道估计无法解决交通问题。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、交通出行状况,JOYON REAL ESTATE,PAGE,六、宗地周边产业构成 由于宗地
12、交通可通性虽好，但高峰时段交通拥堵严重，所以对于较近的黄龙商圈与文教商务区有较大吸引力。 黄龙商务区的企业层次高，内容多样，其中很多企业的中高层管理者及私营企业主可能成为宗地的目标客户。 文教商务区存在大量IT业的新兴企业，其中的部分企业主可能成为宗地的目标客户。 市中心电视、报纸媒体的高级从业人员，也是宗地的目标客户。 阶段性结论：项目对于黄龙商圈、文教商务区工作的G2客户最具吸引力，对于市中心工作，有城西偏好的G2客户有一定吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,七、宗地周边生活配套,阶段性结论：项目对看重生活便利和望子成龙的G2客户吸引力较强。,.（.）,JOYON RE
13、AL ESTATE,PAGE,八、土地属性变动趋势 1、外在动因 城西的改造基本完成，从目前得到的信息来看，政府没有对项目所在区域的拆迁改造计划，因此，政府推动的区位属性提升在项目的开发周期内基本不会发生。 从城市经济及产业发展的角度看，项目南面约两公里处的西溪天堂的建成将进一步提升城西的影响力，客观上加强了对项目所在区域住宅的需求度。项目东面约5公里处的申花路版块商业规划，对本项目基本没有提升作用。 从城市土地供应的角度看，与本地块同类的城西及西溪湿地周边土地在未来的供应将非常少，这意味着本项目土地的稀缺性会逐渐提高，也间接推动了土地属性的提升。 阶段性结论：项目土地属性通过外在动因提升速度
14、缓慢、幅度有限。但由于本地块极具稀缺性，因此对有城西偏好的客户来讲，是入住城西或在城西改善居住的最后机会之一。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,2、内在动因 项目与市中心间的交通拥堵状况不可能通过开发商来改变。 对项目住宅性能的全方位提升，可进一步赢得G类客户的心。 阶段性结论：对于看重产品舒适度的G2客户，如果项目在住宅性能上有全面提升，可增加对他们的吸引力。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,九、土地属性评价及品类对应 区位形象佳，土地属性提升的外部动因有限，但极具稀缺性。 具有非常好的景观资源，可部分程度提升土地属性。 交通到达性好，辐射面广。 周边步行距离内生
15、活配套一般。 两条快速道对南面安置小区对项目存在一些不利影响。 我们认为：蒋村地块具备高端地块的地理位置。项目土地属性的内在品类基因为：100G2客户。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,十、客户初选 多次置业，希望能在满足工作及生活便利的同时获得最优居住品质的G2客户。 以黄龙商圈及文教商圈工作客户为主，市中心工作客户为铺。 重点为希望增加一到两个房间的三代小太阳家庭。,JOYON REAL ESTATE,PAGE,第三部分 市场竞争分析,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、重要结论摘要 项目竞争板块为：文教区板块、蒋村商住区板块、申花路板块。 住宅市场情况：市场上
16、在售单价超过15000元/平米的G住宅产品的供应量从大到小依次为180平米以上， 144-180平米，120-144平米，畅销程度分别为144-180平米， 180平米以上， 120-144平米。 另外，180平米以上的户型供应比例虽然有41.2%，但包含了排屋及250平米以上的超大户型，属于TOP客户。 蒋村地块有50%的90方以下小户型要求，但从分析看，这个地块的小户型没有优势。主力户型应为144-180平米之间的4房到5房。,.（.）,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析文教区板块,JOYON REAL ESTATE,PAGE,一、定性竞争分析 1、各竞争板块分析文教区板块典型项目 银马公寓一期B楼，2007年8月27日开盘151套，
