某地产项目建筑规划设计及产品定位策略

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1、北京北京A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议.3 一、项目建筑规划设计的目标及设计理念一、项目建筑规划设计的目标及设计理念3 （一）设计目标（一）设计目标3 （二）设计理念（二）设计理念5 二、项目规划环境布局建议二、项目规划环境布局建议7 （一）项目环境设计观念提示（一）项目环境设计观念提示7 （二）项目规划布局建议（二）项目规划布局建议8 三、项目建筑风格分析建议三、项目建筑风格分析建议12 （一）北京住宅建筑风格的审视（一）北京住宅建筑风格的审视12 （二）项目建筑风格建议（二）项目建筑风格建议14 四、项目与城市规划关系分析定位四、项目与城市规

2、划关系分析定位14 五、项目与城市风格关系分析定位五、项目与城市风格关系分析定位16 六、项目开发产品定位六、项目开发产品定位17 （一）项目建筑单体外立面结构设计建议（一）项目建筑单体外立面结构设计建议17 （二）产品档次品质定位（二）产品档次品质定位19 （三）产品外立面色彩组合设定（三）产品外立面色彩组合设定20 目目 录录 （四）项目院落特色及差异性分析定位（四）项目院落特色及差异性分析定位20 （五）项目建筑单体层高配比定位（五）项目建筑单体层高配比定位23 （六）项目规划院落过渡设计建议（六）项目规划院落过渡设计建议26 （七）项目首期开发区位论证设定（七）项目首期开发区位论证设定

3、27 北京北京A A地块项目建筑规划设计及产品地块项目建筑规划设计及产品 定位策略建议定位策略建议 一、项目建筑规划设计的目标及设计理念一、项目建筑规划设计的目标及设计理念 （一）设计目标（一）设计目标 1、目标设计基本依据、目标设计基本依据 （1）北京区域市场竞争特征 （2）北京区域市场现存及潜在竞争对手设计目标 （3）北京区域市场有效需求特征 （4）项目设计目标的可操作性 （5）项目发展商的实力与信念 （6）项目地块固有特征（区位、自然景观、地态、规模等） 2、目标锁定、目标锁定 （1）北京高尚住宅市场的“后起之秀” （2）北京最具文化特色的高尚住宅小区 （3）具创新风格的京城现代四合院

4、（4）北京 21 世纪住宅样板小区 3、目标设计检验标准、目标设计检验标准 （1）符合 21 世纪社区住宅发展潮流 （2）注意建筑成本与市场接受能力 （3）注意北京居住文脉背景与文化背景 （4）符合目标客户的审美品味 （5）具新闻价值意义而非哗众取宠 （二）设计理念（二）设计理念 设计理念即设计的纲领与基本原则。设计理念即设计的纲领与基本原则。 就该项目而言，其要旨如下： 1、北京胡同，北京墙；北京院子，北京房。以地域特色为设计原点，发酵创新出京城 现代四合院的特色产品，这一产品并非刻意苛求类同北京传统四合院的严格比例尺寸和固 有的传统功能配比，但必须有传统四合院的空间层次感和祥和的居家氛围，

5、即它不是单一 追袭传统四合院的“形” ，而是求其“神” ，求其实在的居家感受，延续四合院情愫，让居 住其中的人同时感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。 2、以明快、现代、亮丽的建筑语言为主体，融入地域特色的建筑语言及文化符号； 3、引领 21 世纪住宅潮流，并将北京优秀的民族居住宅文化特色与国际都市化形象有 机融合； 4、以功能为本，形式的节奏、韵律、比例、尺度与协调跟着功能走，在成本控制下， 去创新建筑形式美； 5、在与城市风格的相对统一中创造出特色，既能对应北京首都的开敞、宏伟、现代、 气宇轩昂，又能品味其中古都居住文化的神韵、意境与情愫； 6、与城市规划相协调，合理充分兑现其环境资源价值

6、（区位资源、城景资源、工体景 观资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源） 7、为特定目标客户群“量身定做” ，并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓 所在。 二、项目规划环境布局建议二、项目规划环境布局建议 （一）项目环境设计观念提示（一）项目环境设计观念提示 环境设计是通过调动包括园林绿化、文化艺术、建筑空间美学及各种休闲生活设施在 内的各种综合元素，去为居者创造某种特定生活方式。环境设计丰富了建筑的生活品味及 美学内涵。 1、空间环境设计满足人的活动要求 2、生态环境设计有益人的生活要求 3、视觉环境设计满足人的心理要求 4、文化环境设计陶冶素养 5、智能环境设计满足人的信息、安

7、全等要求 6、管理环境设计符合人的方便要求，进而创造社区的特色文化 （二）项目规划布局建议（二）项目规划布局建议 1、规划布局设计基本依据、规划布局设计基本依据 （1）北京住宅小区规划布局的基本特征 北京住宅小区高层住宅，多以点式塔楼，或“点式塔楼+板楼”单体形式来错开布置 （梅花桩式）或并列式布置，形成半开敞空间/似开似合空间。 而这种千篇一律的“围而不实” ，让人感觉有点散，犹如进入“巨柱林” ，身处其中 “渺小感”油然而生。 （2）项目地块的地貌特征及周边环境特征 项目地块与工体的景观绿化林隔工体东路互为呼应，具有市区其他住宅地块鲜为拥 有的自然景观条件，合理引借与衔接是规划布局的重点参

8、考因素之一。 项目地块东、南、北方位周边建筑物大多缺乏生气与特色，且显陈旧、破败，与项 目的高尚居住的品质定位殊难协调，规划布局中考虑彼此的合理区隔，实属必要； 略显年轻与气派的城市宾馆、某种意义上可说是周边建筑群中的“亮点” ，如何与其呼 应，盖其“光芒” ，也是规划布局该考虑的一个方面。 （3）项目地块的尺寸特征与采光、间距、通风之间的相互制约关系。 2、规划布局的总体思路建议、规划布局的总体思路建议 小区基本上设计为四面封闭围合（区别于北京住宅市场诸多的似开似合的围合）小区基本上设计为四面封闭围合（区别于北京住宅市场诸多的似开似合的围合） ，制造，制造 出名副其实的院落，并将院落内特色文

9、化氛围和景观与周边的破败、杂乱予以区隔。出名副其实的院落，并将院落内特色文化氛围和景观与周边的破败、杂乱予以区隔。 同时将工体景观资源、体育文化资源、工体东路街景等通过西面临街的低层建筑物巧同时将工体景观资源、体育文化资源、工体东路街景等通过西面临街的低层建筑物巧 妙地引借入内。妙地引借入内。 3、主入口空间处理建议、主入口空间处理建议 （1）主入口拟设于地块西界，考虑到工体东路行车出入的方便性，而次入口则安排于 东界。 （2）主入口空间设计注意控制高度与体量，同时做出类似北京胡同的感觉，即适度控 制由大门进入院落的空间距离。这样做，一定程度上会影响外景的借引，但却可以反衬出 庭院内景的魅力，

10、同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不 同的高雅格调。 （3）主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照壁，展现出现代四合院 的外观形象，触动对传统居住空间层次的怀旧感觉。 （4）主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运 用及空间造型力争追袭北京传统居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控 制。 4、住宅单体布局处理建议、住宅单体布局处理建议 （1）根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高” 布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保庭院中心拥有较佳的视觉感受（小于 45 度仰 视角） ，减弱压

11、抑感。 （2）东西朝向的住宅单体设计为联体式、层递型，而南面、北面的单体则设计成错开 联体式结构，以构成“院中套院”的空间层次，以罕有的围合院落来区隔市场，突出小区 设计的差异化、个性化形象。 （3）东西朝向住宅单体的层递型设计，顺应了“南低北高”的设计思路，同时保证空 间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。 4、配套公建项目处理建议、配套公建项目处理建议 总体上，配套公建项目布局将接受“边角原则”的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、 煤调站、锅炉房等干扰居住品质的公建项目，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建则 可适当考虑安排到裙楼或庭院的恰当位置。 5、交通组织建议、交通组织建议 建

12、议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停 车场，不与人行道发生平面/立体交叉。 三、项目建筑风格分析建议三、项目建筑风格分析建议 （一）北京住宅建筑风格的审视（一）北京住宅建筑风格的审视 建筑风格是对某种特定的建筑语言使用的整体把握，是神韵与形式的兼顾。尽管建筑 风格较大程度体现于建筑外观，但它的把握仍是个由表及里的过程，是由最初适应建筑内 部功能的需求而逐渐发展形成。 计划经济时代北京造就了大量的火柴盒式单体，随着城区住宅用地供应日渐减少，高 层住宅建筑则好比“见缝插针” ，促使千篇一律的点式塔楼淹没了古都固有的“底色”与风 貌，其庞大压抑的建筑体量与宽展宏阔

13、的街道空间，又使游弋其间的人感到自身的渺小与 微不足道。 北京塔楼住宅建筑设计风格大致可以分为三类： A一是仿中国古典风格。即在方盒感建筑基础上加上大大小小的传统屋顶、披檐、 或乱拼乱贴些传统建筑符号，以致造就了众多尺度失调、丑陋滑稽的建筑； B西洋仿古典风格。模仿古典西洋建筑风格，强调人与自然的抗争，强调向上升腾 的动感，有较强的表现力，但这些建筑在追求外观表现的同时，却忽略真正的欧陆古典风 格讲求比例关系的精髓，结果只能是形似而神不似。 C现代主义风格 在特定历史阶段，现代主义建筑风格诞生，它较多地是强调建筑美是建立在功能与技 术的基础上。 渲染居住功能的合理性和新技术、新材料的运用，似乎

14、成为北京住宅建筑的统一说词， 似乎在极力将自己区隔于早些年那股“传统居住文化符号、历史符号”的提炼热潮。 上述北京三种建筑风格在不同阶段时期均风行一时，它们虽各有弊益，但生命力似乎 都不够长，这恰恰暴露北京在建筑文化建构中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。 （二）项目建筑风格建议（二）项目建筑风格建议 应该说，占据市场主流的仿古典西洋建筑风格与现代主义建筑风格，其相应的市场实 际接受程度仍是相对较高的，我们在创新过程中不能一味只顾批判而忽略合理吸收，由此 建议： 北京项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场积极认可的北京项目应从上述建筑风格中提取那些已为市场积极认可的“营养营养”元素，极力创新，元

15、素，极力创新， 创新出现代、亮丽的个性化和高品味、雅格调的同时，又理性地挖掘出特色的地域居住文创新出现代、亮丽的个性化和高品味、雅格调的同时，又理性地挖掘出特色的地域居住文 化意象符号，将其有机地融入到设计中去，而非乱拼乱贴，到头来又是形似神不似。化意象符号，将其有机地融入到设计中去，而非乱拼乱贴，到头来又是形似神不似。 北京项目的建筑风格应该是对现存各具建筑风格的北京项目的建筑风格应该是对现存各具建筑风格的“去粗取精去粗取精”及实实在在的超越，及实实在在的超越， 它可能是一种未方能冠名的风格，但它又将是一张代表未来北京城市风貌的独特名片。它可能是一种未方能冠名的风格，但它又将是一张代表未来北

16、京城市风貌的独特名片。 四、项目与城市规划关系分析定位四、项目与城市规划关系分析定位 A 地块项目，作为北京城区具极佳区位条件的一个中等规模住宅小区，是北京城市的 重要“一点”或说“一面” ，是城市规划系统工程的子系统，其规划不能游离于城市之外。 因此，一方面，项目规划必须总体服从于城市规划系统，必须与城市规划相协调，形 成合理自然衔接，并且充分合理地兑现其环境资源价值（区位资源、城景资源、工体景观 资源、体育文化资源、使馆区资源、酒吧文化资源） 。另一方面，项目作为城市的点/ 面，必须创新出自我特色，成为真正“亮点” ，给予城市规划以有力补充与丰富。 当前北京城市住宅市场热点区域集中于中关村、亚运村、望京及南山环等。A 地块虽 称不上是热点住宅开发区域，但大区位角度来讲，A 地块处中央商务区、使馆区的较佳区 位，商住两用及投资型用房需求量大，于此背景下，A 地块项目规划更是要与城市规划紧 密配合与协调，以特色的中国传统建筑文化来与使馆区内的西洋建筑风格形成个性化差异， 并为特定目标客户量身定做出特色的居住环境与产品； 而小区位角度看，A 地块