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1、导论：中国房地产 市场发展状况,山西大学商务学院 李 强,导入案例：玫瑰园在没有路标的花园里,案例给我们的启示： 1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向自然形成的。 2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的不稳定因素。 3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。,一、我国房地产市场发展的历史,1、中国房地产市场与欧美国家的根本性差异 欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程； 中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政
2、策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。,2、房改以前的中国住房问题,3、中国房地产市场发展的三个阶段 2008年9月以前的房地产市场和房地产政策 1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向 1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月,1. 第一阶段 1998年-2003年 特点： 如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件； 以居民消费需求为主导的市场。,2. 第二
3、阶段 2003年-2007年 2003年18号文件发布后，我国房地产市场出现重大变化。 政策背景：2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。 当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。,政策效应：18号文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，放在世界各国城市化进程的大视野下，也属于高速发展的时期； 中国各大城市成为世界最大的“工地”； 房地产市场呈现过热景象。,2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市
4、场。 在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。 2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。,2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。 房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。 2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。,2
5、008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。 在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。 房地产政策也出现180度的大逆转，出台了131号文件，决定了2009年我国的房地产市场态势。,老太原与新太原,房地产市场发展成果,1998,2004,2010,二、中国房地产市场存在的问题,1、我国房价增长过快,00 01 02 03 04 05 06 07 08,房价收入比过高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 中国香港 11.4倍 澳大利亚悉尼 9.6
6、倍 加拿大温哥华 9.5倍 澳大利亚墨尔本 9.0倍 英国普利茅斯和德文 7.5倍 美国旧金山和奥克兰 7.2倍 英国大伦敦区 7.2倍 澳大利亚阿德莱德 7.1倍 美国加州圣何塞 6.7倍 澳大利亚布里斯班 6.6倍,以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40。 计算一下太原的房价收入比？,2、经济增长对房地产的依赖太强 房地产市场保持了持续健康发展，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点
7、以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强 谢国忠：高房价是变向的税收。,北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅增长，主要原因是地方政府大兴“土地财政”造成的。 姜明安分析说，一方面，地方政府税收较少，但是承担着教育、交通、基础设施等任务，因此需要通过卖地收入平衡。另一方面，部分地方政府官员因“政绩观”驱使，使得地方几年来大兴土木，累积这些“政绩”的钱财就从卖地而来。,三、房地产行业在国民经济中的作用,房地产,政府,个人,社会,供应商,金融,政府,职能 部门,央行,商业 银行,开发
8、商,需求者,中介,宏观政策,货币政策,监管 出售土地,保障房,贷款,贷款,销售,服务,服务,四、关于房价的解释,1、政治经济学的解释 价格围绕价值上下波动。 2、古典经济学的解释 价格是由供求决定的。 3、技术经济学的解释 房屋价格是房屋时候期内房租的折现之和 4、经济博弈论的解释,中国经济的规律性分析,中国经济大事记,1978年改革开发 把全党的工作重点转移到社会主义现代化建设上来。 解放思想、实事求是、团结一致向前看,1981年，“倒爷”风行，全国各地开展了声势浩大的严厉打击投机倒把分子的活动。 当年GDP增长为5.2%，打到改革开放以来的最低点。,1984年5月国务院关于进一步扩大国营工
9、业企业自主权的暂行规定中，将生产分成计划内和计划外两部分。企业所需的物资供应也分为两个来源。即中央统一分配的部分和自由采购的部分，与此相适应，计划内的产品实行国家核定的价格，计划外的产品则由市场供求决定价格，此既“双轨制”价格。我国的“双轨制”价格体系形成于1985年。,1988年物价闯关 1988年7月，统计局公布的物价上涨幅度为19.3%，为改革开放以来的最高纪录，一下子催生了一场席卷全国的抢购风潮。在普通老百姓参与抢购之前，商人们已经开始了囤积居奇，那时候流行的囤积物品包括钢材水泥等基建物资和彩电冰箱之类的家用电器。囤家电在今天看来是多么不可思议的一件亏本生意，而在1988年，一些开始有
10、钱的中产者把存款从银行提出来，走后门去换成若干彩电冰箱，给每个子女先囤积一台以备将来婚嫁用。,1988年经济过热，当年通胀率达到18.8% 国家过量发行货币，导致物价飞涨。当年利率到达10%以上。 1989 1989年中央开始加紧治理，控制货币、调整信贷等一些紧缩政策 姜昆的相声着急,1992年1993年经济过热 1993年上半年经济继续超高速增长，增长速度达到近几年的顶峰，较上年同期增长141，工业总产值增长251，6月份的工业总产值增长率更是达到创纪录的302,1998年亚洲金融危机 索罗斯造成亚洲金融危机，炒空泰铢、印度尼西亚货币、台币、韩元、港币。 中国民营企业倒闭浪潮。,2004年遏
11、制投资过快和高能耗行业 2004年国务院召开电视电话会议，要求严格控制部分行业过度投资，明确提出要制止钢铁、电解铝和水泥行业的过度投资。随后，中央金融工作会议要求，要加强货币信贷调控，严格控制这些行业的贷款。银监会开始对钢铁、水泥、电解铝三大行业的信贷资金进行专项检查，此后，国家环保总局、证监会、国土资源部也加入检查队伍。,2008年世界金融危机 中国四万亿投资 2011年物价上涨，CPI居高不下，社会投资环境恶化，投机盛行，房价飞涨，腐败滋生等等。,中国经济存在“不抓就乱、一抓就散”的怪圈。 中国经济存在周期性波动 基本上四到五年一调整 十年一次经济危机（1978改革开放、1988物价闯关、
12、1998亚洲金融危机、2008世界金融危机）,经济学家许小年：在二十世纪三十年代经济大萧条之后，所有的经济学家都认识到市场的缺陷，而凯恩斯主义的前提是假设政府是完美的。显然这个假设是错误。在政府和市场之间，我们更应该选择市场。 权贵资本主义,无产阶级 （生活幸福）,有产阶级 （资产增值）,中国的力量博弈,中央政府 （综合国力）,地方政府 （地方GDP）,未来房价的走势,房价将在矛盾中持续上涨： 一、中国的城市化没有完成 二、地方财政被房地产市场绑架 三、房地产市场仍然是拉动内需的重要动力。 四、消费者给予通胀率预期的需求,五、20年后的房地产市场,城市化进程对房地产行业的影响 发达国家的平均城市化率为80%，而我国目前的城市化率为45%，预计我国在20年后将实现城市化率75%-80%。而城市化是推动房地产行业发展的重要动力。可以预示，在20年之后，房地产市场将逐渐冷却，房价将逐渐回归理性。 视频：新闻1+1柴静对话房地产商(王石-潘石屹-任志强),
