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1、现代花园可行性研究报告现代花园可行性研究报告 目 录 一、总 论1 二、市场预测5 三、建设规模与产品方案10 四、选址方案13 五、节能节水措施16 六、环境影响评价19 七、劳动安全卫生与消防22 八、组织机构与人力资源配置24 九、项目实施进度28 十、投资估算28 十一、融资方案31 十二、财务评价33 十三、社会评价34 十四、风险分析36 十五、研究结论与建议38 十六、附图、附表41 十七、组员评价55 一、总 论 一项目背景 1.项目名称:现代花园 2.承办单位概况 承办单位是蒲氏房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一级。公 司经营范围：房地产开发、房地产经
2、营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开 发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“诚信、合作、卓越、创新“的经营理念，开拓 进取。 蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是： 为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、 丰富多彩； 为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团 的社会价值； 为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量； 为股东创造回报-以长远利益回报蒲氏集团股东。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市国民经济和社会发
3、展“十五”计划和远景目标纲要 （4）武汉市 2001、2002 年国民经济和社会发展统计公报 （5）武汉市城市总体规划大纲（20002020 年） （6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划 （7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （8） 武汉市市区基准地价 （9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （10）投资项目方签定的协议书或意向书 （11）编制报告的委托合同 （12）其他有关依据资料 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产 经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现
4、 在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一 系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展 房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高 新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三 大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基 地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区
5、建设中存在的问题， 明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体， 产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集 中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改 善东湖开发区的面貌。 二项目概况 1.拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消 声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 2.建设规模与目标 自有资金为 3000 万元，现代花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9
6、 万 平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居 住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化 中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发 “现代花园” ，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识 分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供 一个优美、舒适的居住环境。 整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位
7、，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，蒲氏集团人对于温馨的认知，是源于对生活细 节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。 3.主要建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进 排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室； 另一路可由东鑫三五饭店配电室
8、引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压 管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配 套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前， 本项目建设场地以达到“三通一平” ，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831 开设下属 分局解决。 4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投入总
9、资金 14828.67 万元。 本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金 及附加 1247.54 万元、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金 857.43 万 元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。 5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目单位数量 占地总面积平方米 100000 总建筑面积平方米 129000 居住建筑面积平方米 116460 公共建筑面积平方米 13000 居住居数户 996 平均每户建筑面积平方米 130 平均每户居住人数人 3.2 容积率 1.29 绿化率 %45 住宅栋数栋 45 平
10、均层数层 6.53 地下车库面积平方米 4820 停车位个 240 三问题与建议 考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合 他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安 保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户 型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过 程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 二、市场预测 一市场调查 据 2002 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅平均价格 为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2 从市场形态来看,全市各区楼盘销售 量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的 4%,住宅面积在 101-120 的占总量的 32%,121-140 占总量的 45%,141-160 的占总量的 5%,161-180 占 总量的 10%,180 以上的占总量的 4%。从以上统计结果看,120m2-140m2 的住宅面积目前 是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。 购房者能
