某大型旅游地产项目策划报告

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1、目录,项目概况,一,宏观市场,二,业态分析,三,总体定位,四,业态布局及表现手法,五,一 项目概况,项目概况,地块基本情况分析,项目地块SWOT分析,一、项目概况,1.1.1 地块区位分析,本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。,项目 地址,1.1 地块基本情况分析,项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。,项目区位图,项目地块,项目地块 拼接图,1.1 地块基本情况分析,1.1.2 项目地块特征,丘陵地形,本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点

2、发展的区域 本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利 本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离,本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育,1.1.3 交通条件,位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇 位于水口寺村的地块位于茶园新区双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离 项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系 此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间,本项目至主城区有一

3、定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善,地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应； 宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发； 巴南区具有一定的旅游资源基础； 地块的优势资源是沿江资源和水库资源。,存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发； 重庆周边的大型地产项目的开发,规划和建设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性； 城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度,地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏； 距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。,1.2 地块SWOT分析,二 宏观市场,宏观市场,二、宏

4、观市场,重庆旅游市场,休闲旅游经济,旅游宏观市场,2.1 我国旅游业的发展,我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业,旅游的发展阶段,旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游。 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。,旅游功能,2.2 休闲旅游的发展,旅游目的： 观光、休闲度假为主,休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景,国际经验表明，人均GDP1000美元，观光性旅游需求膨胀；人均GDP2000美元，体验多样性需求

5、和多样化选择；人均GDP3000美元，度假需求普遍产生； 重庆市的人均GDP在2007年已突破2000美元；休闲度假旅游将成为未来的主要趋势,根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。,马斯洛需求层次理论,小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势,旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加,2.3 重庆旅游市场现状,通过对比，得出重庆旅游市场的空白点,三 业态分析,三、业态分析,3.1 休闲运动 3.2 SPA养生 3.3 农业

6、观光园 3.4 商务会议 3.5 婚庆 3.6 高尔夫 3.7 主题公园 3.8 别墅,3.1 休闲运动,3.1.1 综述 3.1.2 竞争分析 3.1.3 消费者分析 3.1.4 休闲运动SWOT分析 3.1.5 典型案例分析 3.1.6 战略定位,3.1.1 综述,城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律,运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的保障和前提,休闲运动度假变得火爆,强烈的市场需求,休闲,运动,3.1.2 竞争者分析,对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡

7、是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。,广阳岛： 总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区 广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念 岛业优势、四面环江 商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。,桃花岛： 总体定位：休闲度假（前期开发论证中） 桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅游开发 岛业优势、四面环江 在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不

8、可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能。,本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争,3.1.3 消费者分析,国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的72.86%,收入在十万以下的客户占到85.53%,客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45%,客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大专以上,企业性质,收 入,年 龄,学 历,高学历、中等收入的年轻人,本次调查的游客中， 67.89%的游客会 定期度假,能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间,名列前三位的是野营及野外探险、水上运动以及球类运动,3.

9、1.4 休闲运动项目SWOT分析,长江与山地资源，适合休闲运动 项目在客户能接受的距离范围中 未来交通便利,知名度不高 项目二地块没连在一起,项目优势 Strength,项目劣势 Weakness,项目机遇 Opportunity,项目威胁 Threats,重庆市的经济政治地位不断提升 国家新的假日制度 “一小时经济圈”,发展休闲运动的同类项目比较多 综合的专业化管理经营难度大,3.1.5 典型案例分析,马尔代夫卡尼岛度假村,1.超豪华水上套房、2. 沙滩别墅、3.餐厅、4.酒吧 、5.Club Med Spa、6.游泳池 、7.排球、8. 足球 、9.水肺潜水等候点、10.扬帆出海，滑浪风帆

10、，浮潜 、11.动画,主要特点： 沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房 SPA按摩疗养 休闲运动及各级别指导课程，如健身、 陆上运动 （ 羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、足球、排球、法式滚球、乒乓球）、 水上运动（ 深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、浮潜、水球、风浪板）、 水肺潜水 等其它运动 卡尼岛特设了“宝贝俱乐部”、“幼儿俱乐部”、“迷你俱乐部”和“少年俱乐部”，这些俱乐部专为0-17岁不同年龄段的孩子精心打造，为的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。,马尔代夫卡尼岛度假村,日本佐幌度假村,1.迷你足球 、2.酒吧、3.台球 4.夜总会、5.壁球 6.剧院、7.前台 8.会议室、

11、9.精品店、10.手工艺品 、11.按摩（2楼）、12.主餐厅（2楼）、13.运动台 14.体育馆、15.送递处、 16.乒乓球、17.迷你俱乐部（1楼）、18.游泳池 、19.浴盆桑拿、20.羽毛球、 21.空中飞人 、22.高尔夫 、23.射箭、24.公园高尔夫、25.排球/篮球、26.网球,主要特点： SPA按摩疗养 少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱 夏令营（7月到8月）、挤牛奶、挖土豆 、做面包、 钓鱼、钓鱼、做T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校 休闲运动 陆上运动 射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走、公园高尔夫、劈杆&推杆、迷你足球、山地车、法式滚球、垒球、壁球、乒乓球

12、、网球、排球、游泳 其它康乐活动 手工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网区、娱乐节目,日本佐幌度假村,充分利用现有自然资源，发展休闲运动 少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般的享受，同时建立少儿俱乐部有利于促使重复消费。 休闲运动项目通常伴随着SPA按摩疗养服务 休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户,案例总结：,3.1.6 休闲运动项目战略定位,3.2 SPA养生,3.2.1 综述 3.2.2 竞争分析 3.2.3 消费者分析 3.2.4 SPA养生项目SWOT分析 3.2.5 典型案例分析 3.2.6 战略定位,3.2.1 综述,SPA是拉丁文“Sol

13、us par Aqua”的缩写，意为“健康之水”，是指人们利用天然的水资源结合沐浴、香薰和按摩来促进新陈代谢，满足人体视觉自然景观 、听觉疗效音乐 、嗅觉天然香薰 、味觉健康餐饮 、触觉按摩呵护 和思考内心放松 六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。,SPA养生包括桑拿、按摩、SPA水疗、温泉、身体疗养、 情侣疗养 、面部疗养 、运动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、洗脚城等,3.2.2 竞争者分析,本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉,五大温泉的优势与劣势,都具有得天独厚的资源温泉。 景象组合秀丽。 区位优势：距离市区的距离相对比较

14、近，且交通便利。 丰富的人文景观。,市场定位泛化，缺少个性化的产品； 产品设计缺乏创新。 季节性明显。,优势,劣势,本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争,3.2.3 消费者分析,调查显示来度假区的游客以25-45岁游客为主体，占62.1%，其次为18-24岁，占24.1%，再次为46-65岁，13.8%；从性别构成上看，男性占绝对主体，占93.1%，女性仅占6.9%，这跟SPA养生这一特殊的度假产品相关。,年龄与性别构成,这两个项目调查非常吻合，反映了SPA养生市场是一个大众化的市场，主要针对一般的职工市场,职业构成,客户以高学历为主,本专科以上学历达到64%。这一构成与大众旅游市场

15、的文化构成有较大差异，反映了SPA养生度假旅游产品的特殊性，对文化程度有较高的要求。,文化构成,3.2.4 SPA养生项目SWOT分析,区域有良好的旅游资源 生态环境优良 未来交通便利,知名度不高 项目地块景点特色不够 距离重庆市主城区有一定距离,项目优势 Strength,项目劣势 Weakness,项目机遇 Opportunity,项目威胁 Threats,重庆市的经济政治地位不断提升 国家新的假日制度 “一小时经济圈”,重庆周边有五大温泉度假地，不少区位优于本项目 前期需要较大的投入 综合的专业化管理经营难度大,3.2.5 典型案例分析,普吉悦榕度假村(Banyan Tree Phuke

16、t ) (泰国),东南亚一带最豪华的度假村，被多个国际权威旅游杂志及传媒机构选为全球十佳度假村 拥有全球最佳的水疗美容中心Banyan Tree Spa 各国的按摩方式都可以找到，重点推介的包括：土地精华、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亚洲式按摩疗程，还有多种不同的美容按摩服务供游人选择。,可借鉴之处: 世界SPA养生方法大杂绘,Grand Velas All Suites&Spa酒店(墨西哥),40个设计精美的治疗室随时为顾客提供80多种spa治疗，包括20 种全身护理和23种按摩方法选择，26种水疗和19种手部、足部和修饰护理方法。 除此以外还有增寿、医疗服务和健身计划等。除非你购买了组合计划，所有的项目都可以按照你的意愿选择安排。不仅如此，入住Grand Velas All Suites & Spa还包括了13 项具有异域风格的补充疗法，包括禅道指压、虹膜学(眼部研究)和头部按摩。,可借鉴之处: 专业的SPA服务、其他娱乐项目主要是是运动型的,3.2.6 SPA养生项目战略定位,3.3 农业观光园,