某地产项目市场研究报告(doc 1)

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1、1 逸城立水桥项目市场研究报告逸城立水桥项目市场研究报告 目目 录录 1 1宏观市场概述宏观市场概述 1 1 1.1 宏观经济形势分析 1 1.2 产业政策对房地产市场的影响 2 1.3 市政交通建设对房地产市场的影响 7 1.4 奥运规划及对房地产影响 8 1.5 相关地区住宅供应分析及区域市场特点 .11 1.6 需求分析 .14 1.7 住宅宏观销售分析 .16 1.8 住宅宏观价格分析 .19 1.9 未来整体市场预测 .21 2.2.区域住宅市场分析区域住宅市场分析2222 2.1 区域市场界定及分析说明 .22 2.2 供应量分析 .26 2.3 产品分析 .32 2.4 价格分析

2、 .57 2.5 销售情况分析 .64 3 3客群特征分析客群特征分析 6969 调研项目客群特征分析.69 3.1 客群定位模型 .69 3.2 客群特征描述 .69 4.4.个案分析个案分析7171 5.5.分析结论分析结论8080 5.1 宏观经济健康、平稳、快速发展，房地产业方兴未艾 .80 2 5.2 新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺 .80 5.3 区域市场分析结论： .81 5.4 个案横向点评分析结论： .82 3 1 1宏观市场概述宏观市场概述 1.11.1 宏观经济形势分析宏观经济形势分析 1.1.11.1.1 宏观经济形势宏观经济形势 2004 年，全市经济持续快

3、速增长。初步测算，全年实现地区生产总值 4283.3 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.2%，增幅提高 2.5 个百分点， 为 1995 年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值 102.9 亿元，增长 1.9%，增幅下降 1.4 个百分点；第二产业实现增加值 1610.4 亿元，增长 16.7%，增幅提高 4.8 个百分点；第三产业实现增加值 2570 亿元，增长 11.6%，增幅提高 1.3 个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步 上升，二、三产业比重达到 97.6%，比上年提高 0.2 个百分点，其中第二产 业比重上升 1.8 个百分点。 1.1.21.1.2 固定资产投资

4、固定资产投资 投资增势趋 于平稳。2004 年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实 4 中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资 2528.3 亿元，比上年增长 17.2%，增幅下降 1.7 个百分点。其中，基本建设投 资 631.4 亿元，增长 22.7%；更新改造投资 175.3 亿元，下降 18.9%； 房地产开发投资 1473.3 亿元，增长 22.5%。 1.21.2 产业政策对房地产市场的影响产业政策对房地产市场的影响 2004 年，可以说是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给 行业和市场带来了一定的影响。具体来说，2004 年的政策可以

5、分为一下几个 方面： 1.2.11.2.1 土地、拆迁土地、拆迁 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知(4 号令) 执行时间：2004 年 1 月 17 日 绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用 地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议 出让国有土地使用权，从而堵上了 2002 年“33 号文”对土地实行招标 拍卖所开“口子” 。新政的出台意味着土地交易的公开与透明，对整个 北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的影响。 北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工 作的意见 执行时间：2004 年 3 月

6、25 日 加强土地用途管制。对耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地规模 实行总量控制。征用和占用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设 规划，并纳入建设用地利用年度计划。严格建设用地计划管理、建设项 目用地预审和土地审批，杜绝土地征用和占用的违规操作。全面推行经 营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度。改革土 地征用制度和安置补偿办法，保护失地农民利益。 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 执行时间：2004 年 5 月 9 日 与 3 月 25 日北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强 5 土地管理工作的意见作用一样，从源头上对土地进行了严格的控制

7、， 从而对房地产行业固定资产投资的过快增长，房地产市场局部过热起到 降温作用。对新商品房的供给无疑起到了一定的抑制作用。 配套文件：关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的实施意见 包括 4 个方面： 关于暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围；关于 重点急需建设项目确认程序；关于重点急需建设项目用地审查报批程序； 关于遗留建设用地项目的清理。 关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知 执行时间：2004 年 7 月 1 日 7 月 1 日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋 建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地 使用

8、证。 1.2.21.2.2 金融投资金融投资 关于个人住房担保委托贷款还款业务增加等额本金还款方式有关问 题的通知 执行时间：2004 年 1 月 1 日 等额本金还款方式适合于还款能力较强或已经有一定的积蓄的借款人， 其特点为利息支出较低。同时规定住房公积金贷款单笔最高贷款额度继 续保持 40 万元。 关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合控制信贷风险有关问 题的通知 执行时间：2004 年 4 月 30 日 为进一步加强国家产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险，从而 控制由于固定资产投资的过热而导致的房地产行业的金融风险。 商业银行房地产贷款风险管理指引 执行时间：2004 年 9

9、月 21 日 新政对全国所有的商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、 个人住房贷款的风险管理提出了要求，而其中对个人房贷风险的控制更 6 是重中之重。 关于调整个人住房担保委托贷款收费标准有关问题的通知 执行时间：2004 年 7 月 1 日 经过调整，借款人平均负担的担保服务费降为贷款金额的 0.8%，平均降 幅达到 37%；抵押物评估费平均降幅达到 49%； 住房公积金贷款抵押物评估的收费标准，重新进行了划分，50 万元以下 (含 50 万元)，评估收费标准按抵押物评估值的 3%收取；50 万元以上的， 则最高收取 1500 元。评估费用不足 300 元的，按 300 元收取。另外

10、， 中心承担连带责任保证担保的住房公积金贷款的应缴担保服务费不足 300 元的，按 300 元收取。 非指定贴息项目也可申请贴息贷款 执行时间：2004 年 10 月 5 日 贴息贷款的好处有两点：首先是手续简便，借款者只需通过已经与中心 签订了贴息合作协议的银行及相应律师事务所进行办理，其次，经管理 中心审核部分的借款金额可以享受公积金借款利率。 中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知 执行时间：2004 年 10 月 29 日 上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人 民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点， 由现行的 1.98%

11、提高到 2.25%，一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点， 由现行的 5.31%提高到 5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整， 中长期上调幅度大于短期。 1.2.31.2.3 物业管理物业管理 关于业主大会招标有关问题的意见 执行时间：2004 年 3 月 2 日 指导和规范了业主大会选聘物业管理企业的行为。 物业管理企业资质管理办法 执行时间：2004 年 5 月 1 日 物业管理企业资质等级分为一、二、三级，不同的级别有不同的要求。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂 7 定期。 办法对加强物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩 序，提高物业管

12、理服务水平，进行物业管理企业资质管理具有重大意义。 北京市居住小区机动车停车管理办法 执行时间：2004 年 6 月 16 日 新办法明确了小区内机动车停车服务的责任，并强调了社区业主对 社区内车位的优先承租和购买权。 关于印发物业服务收费明码标价规定的通知 执行时间：2004 年 10 月 1 日 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服 务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、 价格管理形式、收费依据、价格举报电话 12358 等。 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当 在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，

13、并应标示新标 准开始实行的日期。 1.2.41.2.4 规范市场规范市场 关于建立经济适用住房购买资格公示制度的通知 执行时间：2004 年 1 月 10 日 通知所规定的购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。申请 人将在北京建设网上被公示，公示期为 10 个工作日，公示期满未被举 报的，批准其购买资格，严格了经济适用房的购买条件、程序，并且提 高了利用经济适用房进行投资、投机，甚至是炒作的门槛。 关于对我市部分廉租住房政策进行调整的通知 执行时间：1 月 1 日 东城、西城、崇文、宣武四城区廉租住房配租租金补贴标准由每月每平 方米 25 元提高到每月每平方米 30 元； 朝阳、海淀、丰台

14、、石景山四近郊区廉租住房配租租金补贴标准提高到 每月每平方米 27 元。 关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办 法的通知 8 执行时间：2004 年 5 月 1 日 配套文件：北京市房屋出租代理合同与北京市房屋租赁合同示 范文本 房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋 并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。由过去 中介的单方承诺，变为现在银行、房地局备案、中介三方的信誉度来保 证，租赁双方的利益因此得以进一步保证。 新合同中对房屋租赁市场出现的假房东、房屋的装饰装修、租金和有关 费用的收付、房屋的转租、无权代表等投诉相对集中的问题

15、首次给予了 明确的规定。同时标志着租赁行业的管理从“主体审批”向“行为监管” 推进了一大步。 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 执行时间：2004 年 5 月 20 日 购买经济适用住房的家庭未住满 5 年，不允许按市场价格出售。确需出 售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家 庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。 购买经济适用住房的家庭住满 5 年的，可以按市场价格出售，出售人须 按成交额的 10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。 1.31.3 市政交通建设对房地产市场的影响市政交通建设对房地产市场的影响 1.3.1

16、1.3.1 道路交通道路交通 2004 年，交通设施建设继续加快。全年完成交通运输投资 148.8 亿元， 比上年增长 15.2%，占城市基础设施投资的比重达到 33.3%。轨道交通 项目进展顺利，地铁四、五、十号线（含奥运支线）全面开工，在建规 模达到 86.3 公里。 公路建设稳步推进,全年新改建公路 953 公里；其中，在建高速公路 100 公里，六环路黄村至良乡段 24 公里已建成通车。城市道路建设进一步 加强，首体南路、圆清路、五塔寺路、白云路、马家堡西路等工程建成 通车，道路通行能力不断提高。6 座交通枢纽建设按计划进行，其中， 9 动物园交通枢纽已经启用，进入试运行阶段；六里桥综合客运枢纽基本 具备试运营条件；马驹桥一级货运枢纽年底已报竣工。 1.3.21.3.2 绿化绿化 绿化美化步伐加快。全年共完成绿化造林 40.48 万亩，植树 4230 万株； 全市林木覆盖率达到 49.5%，比上年提高