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1、2008年合肥豪宅专题研究,-仅呈新鸿意地产,PART 1,大势研读,金融业规模爆发增长,资本市场成为金融市场 主体,经济不稳定性增加,次债危机爆发,金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长 全球金融业的核心资产总额已达万亿美元 ；,资本市场进一步成为全球金融市场的主体 银行资产占全球金融资产比重由1980年的42下降到2005年的27,经济金融化一方面促进了全球资源有效配置 同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性,次债危机爆发，导致大范围金融风暴 次债影响深远，拖累世界经济增长,全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经
2、济增长进入调整期。,世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向。,世界经济,次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。,作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域； 次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面： 1.拉低全球经济增长的预期； 2.市场需求萎缩； 3.市场流动性不足； 4.大宗资源产品价格回落。,世界经济,回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退
3、周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。,1929-1933年4年 经济大萧条,世界 经济步入衰退,农产品价格下跌,金融大崩溃,国家制度破产,世界经济大萧条,工业生产倒退20至30年 超过25万间企业破产，失业人高达 4500万国际贸易急速萎缩，1933年 贸易额比1929年减少约40%。 各国股市腰斩.,亚洲金融 危机，高 速发展的 经济受挫,1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。,在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济
4、的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。,美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。,中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失 2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。 时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。,中国经济,目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经
5、济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。,2007年11月,2008年7月,2008年10月,防止经济由偏快转向过热 防止全面通货膨胀,股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀,上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高,通胀压力明显减弱 金融危机爆发冲击世界经济,全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀（一保一控）,保持经济平稳较快发展 控制物价过快上涨,经济背景,宏观调控,中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业
6、的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发展道路要走。,由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道,中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见,为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保
7、持资本市场稳定 。 温家宝总理,中国经济,减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式,次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易 美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀 世界原材料价格上涨，增加出口企业生产成本,中国出口受伤严重,投资受挫，信心大减,内需仍有拉升潜力和空间,扩张性的财政政策,减税政策,次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心,中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限 中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一,中国经济三驾马车,扩大内需成为力保经济增长关键路径,2008年以来，我
8、国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快 主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右,年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。,就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，08年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从2009年年初开始，全国大部分房地产市场开始回暖（反弹）。,中国房市,首次购买90平米以下普通住房 契税税率降到1%,首次购买普通自住住房改善性自住房 贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍 最低贷款比例调整为20%,
9、买卖住房免征收印花税,下调公积金贷款利率0.27个百分点,个人销售住房免征土地增值税,各档次利率下调0.27个百分点,财政部,央行,救市重点：恢复信心、重在民生08年10月22日（ 财政部央行联手救市细则）,08年12月20日（国务院再次出台救市细则）,由于市场目前已经形成了下行预期，中央政府出台救市政策以求刺激市场，恢复信心，解决民生问题,中国救市,房企在经济周期中的发展策略,企业应结合自身的专业水平、资源储备及融资能力在行业周期的收缩阶段采取有效的针对措施,世界经济将面临减速风险，甚至将步入一个衰退期 经济增长减弱的表现之一就是市场信心受挫，消费需求的减弱 经济增长减弱的表现之二就是市场流
10、动性不足 经济增长减弱表现之三就是大宗资源性产品价格的回落 此次世界经济波动的衰退周期将持续3到5年时间,中国宏观经济的总结,目前宏观经济已进入下行周期，保增长控通胀将成为政府在相当一时间内调控经济的主导原则 资源型价格的回落将是的宏观经济通胀的风险持续减弱，宽松金融政策时机已经到来 刺激消费将成为下一阶段的主思路，积极地财政政策及减税成为备选方式,世界经济背景总结,市场已经形成下行预期，房地产市场的调整将会持续较长的时间 房地产行业的地位使得政府将会出台一定的暖市政策，但不会根本的扭转市场疲弱的状态 房地产行业下行周期将导致房地产市场环境出现大幅调整 经济周期对运作单一物业房企影响较大，抗风
11、险能力变弱,房地产市场总结,经济背景思考小结,合肥市宏观环境,城市分区： 规划将中心城区划分为八个城市分区： 老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区,合肥141发展战略： “一个主城、四个组团、一个滨湖新区”,合肥近期向南重点开发建设滨湖新区，本案处于城市发展主轴上，新老城区的衔接带,老城区： 环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。 东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。 北区： 除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括
12、庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。 西区： 蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。 南区： 包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。,区域 状况,经开区： 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。 高新区：东以二环西路、合九铁路
13、为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。 滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。,区域 状况,从各区规划面积和人口指标来看，未来35年，合肥还将新增约50万的人口，这个群体中有5万人左右的高校毕业生，有20万左右的周边村镇居民和外来务工人员，还有20万周边地市来肥的高收入人群和外来企业主，这给合肥未来的高端消费市场注入庞大生机。,从以上规划可以看出，整个合肥的城市
14、化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。 城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。,合肥未来将多个和老城区并举的中心区域,滨湖新区,老城区,2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。 07年合肥市GPD达到13342亿元，同比增幅达18.1%。 持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定,08年GD
15、P的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段,合肥经济,08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3； 从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化,08年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化,合肥经济,08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1和18。 合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升,08年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅,合肥经济,目前，合肥人均GDP接近 5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。 固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续
16、发展的硬件保证。 人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。 同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。,经济发展形式良好，推动了房地产业发展,合肥经济,税收类政策,土地类政策,其他类,房地产市场,1,金融类政策,2,3,住房保障类,4,5,多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险,合肥政策,合肥政策,从08年合肥的城市建设可以判断出： 1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐； 2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入； 3、对外的交通改善，将提升城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力； 4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半
