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1、怀密别墅板块市场研究报告一直以来，由于不具备对于商务支持和涉外生活氛围，密云和怀柔的别墅市场开发受到相当大的制约。而近年来，北京别墅市场有了一个新的动向从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡，景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为别墅新兴区域。此外，从目前别墅市场的发展来看，现代高速交通消除了人们对空间距离的畏惧，无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的活力。京承高速即将开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。顺义、密云、怀柔等区县的别墅不仅因户籍制度受外地人的青睐，也因快捷的交通、优美的环境、逐渐新颖的建筑形式和低层低密度住宅形态而日益受到追求居住品质的北京人的关注，这里的
2、低密度、低层新的住宅形式正渐渐成为北京住宅的新“主流”。“怀密别墅板块”以旅游度假的远郊别墅姿态悄然出现，随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的发展、交通环境设施的改善等都给该区域带来极大的利好，密云、怀柔将是未来北京度假休闲别墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域，发展前景广阔。一、 怀密别墅板块供应状况分析从密云和怀柔这两个区域的开发现状看，由于土地成本较低，土地供应量相对丰富，自然环境优越。据怀密别墅板块历年别墅项目供给统计可以得出，怀密板块的别墅供应自2004年呈现逐年上升趋势。仅2004年，密云新增的别墅供应量为9.8万平方米，纯境、紫峡谷、亚澜湾等度假型别墅成为密云乃至北京别墅市场的一大
3、亮点。其中，茉莉山庄、博世庄园等别墅项目的后续供应有力的支撑着05年怀密的别墅市场，这里有条件成片营造上档次的规模社区，见后表：相比成熟别墅区，怀密别墅板块的别墅社区规模较大,山水四合院占地面积180万平米，此外，项目容积率主要分布在0.3以下，占到38%的，其次是容积率在0.51的经济性别墅居多，占到31%。别墅区域内环境上，由于密云和怀柔离城区较远，定位于中档次别墅的项目比较多，区域内环境设计也比较粗疏，以道路绿化和房屋周围绿化为主；目前在售的项目中有个别定位高端，依靠自然环境，做景观和文化底蕴的文章。例如密云的亚澜湾、怀柔的湖光山舍以及天籁红螺湖别墅。二、 怀密别墅板块需求分析据调查资料
4、显示，中低档别墅（Townhouse、双拼别墅和叠拼别墅）的消费群体以国家企事业单位的中高级管理人员，三资企业里的白领阶层和自由职业者为主，他们的共同特点是有一定的经济基础，追求舒适、健康、安逸的生活，并希望不断提高自己的生活品质，购买类别墅主要作为第一居所。成交客户和有效需求主要集中在月收入20，000元左右的人群。这类客户的主要特征是已经有了第一居所，以私家车为主要交通工具，购买别墅的目的是为了满足日益高涨的居住需求和投资的需要。因此，他们在购买别墅产品时首先考虑项目所在位置是否有便利的交通条件；然后是产品单价较低，因为他们认为这样的项目比更高单价项目今后的升值潜力和空间要大；最后是总价要
5、在150200万范围内，这是由他们的经济承受能力决定的。这说明随着我国宏观经济形势不断增强，国内中青年成功人士和中高收入群体已经成为北京别墅市场的消费主体，而且消费理念也更趋理性和成熟。调查显示，怀柔、密云这两个区域的消费群体，基本属于二次置业者，为原来市内有房，但为了改善生活品质，进行二次置业，成为他们的第二居所，目前入住率都不是很高。目前支撑这两个区域别墅市场尤其是高档别墅市场的主要力量仍然是北京市内的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通车对高档别墅市场的再度活跃将起到决定性作用三、 怀密别墅板块产品分析1.建筑类型 以独栋别墅为主，占到51%，其次是联排别墅占到28%，双拼以及叠拼别墅
6、并不作为主流，此外，出现一部分类别墅产品，如院落别墅以及三拼别墅，2.面积分布 区域内联排别墅的主力户型在150200平米，其次是200300平米，经济性与舒适度相比，舒适度仍是首先要考虑的对象。 独栋别墅的主力户型在200250平米左右，部分高端项目户型在300平米以上，通过控制户型总面积控制总价，提高项目性价比。 叠拼别墅项目较少，主力户型面积在170200平米之间。 部分项目如泰和人家、驭水山居采取定制的方式，面积在1501000平米。四、 怀密别墅板块价格分析 密云的独栋别墅项目的均价30%分布在50006000元/平米，怀柔独栋别墅略高，37%别墅项目均价在60007000元/平米；
7、联排别墅怀密板块的联排别墅均价都主要分布在40005000元/平米。叠拼别墅均价在32003500元/平米左右。五、 销售情况 怀柔在售别墅项目销售情况统计项目名称批准销售面积签约面积销售率龙山新新小镇61090.8423239.3938.04%My Villa35981.14355.1512.1%赛班假日31188.23038.059.7%红螺湖别墅32796.55259.7116%山水墅16835.61593.859.5%密云在售别墅项目销售情况统计项目名称批准销售面积签约面积销售率鸿福天地52718.41177.260.2%翠提花墅38490.44647.2612.07%水墨庭院3623
8、5.2923989.0166.2% 密云别墅市场普遍销售率较低，密云别墅项目大多走经济型路线同时淡化了项目品质，建筑细节、项目细节不够到位，仅以“便宜”做为唯一卖点，而这样的定位将直接导致市场接受层面足够宽，但接受层变短，直接导致客群定位不准确。 六、 怀密别墅板块相关区域分析 延庆县在售别墅项目一览表楼盘名称建筑类型规模价格容积率原乡美利坚 独栋别墅占地面积：18万平方米建筑面积：97万平方米55万元/套起 0.18西提国际温泉酒店别墅 板楼,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅占地面积：49000平方米建筑面积：39000平方米4,500元/均 0.8芸溪境 独栋别墅占地面积：67万平方米建筑面积
9、：1.90万平方米0.028加州阳光 联排别墅占地面积：2.6万平米建筑面积：1.05万平米125万元/套均 0.4青砖府邸 独栋别墅占地面积：6.67万平米建筑面积：1.5万平米39万元/套均 0.31七星小筑温泉度假公馆 联排别墅,叠拼别墅 占地面积：0.9公顷建筑面积：10007平米30万元/套起 0.9清凉盛景 独栋别墅,联排别墅占地面积：1200亩建筑面积：12.00万平方米7,000元/均 0.15龙聚山庄 板楼,独栋别墅,联排别墅 占地面积：32.6万平米建筑面积：13万平米3,500元/均0.38延庆别墅项目以清凉盛景、龙聚山庄为代表的旅游度假休闲别墅，较低的总价较高的性价比吸
10、引了一部分客群。平谷的别墅项目并不占主流，较为有特点的是世外桃苑，由北京八通房地产开发有限公司投资开发。主要特点是精小、实用、平民化，一期每栋别墅面积为50平方米左右，有独立的150平方米的院子。二期面积在60120平方米，均价4300元平方米，每套总价25万50万元。目前已经售出20多套。 该项目因为面积小，造价低，投资额度也小，消费风险相应降低。面积如此小的别墅产品用于自住的不多，更主要是一种旅游地产。因为不是长期居所，对配套、交通的要求也就不高。这是一种新产品，在市场上有一定竞争力，但并不是别墅的主流产品。七、 怀密别墅板块潜力分析【交通】搅热新兴别墅板块随着京承高速公路的开工、通车，最
11、受益的北京远郊区县怀柔、密云正发展成为北京新兴的高档住宅开发区，怀柔、密云的别墅开发越来越成熟，项目也越来越多，并且性价比也相对较高。据了解，京承高速公路通车后，从北京到怀柔的行车时间将缩短一半，30分钟即可到达怀柔城区，同时车辆行使条件也将极大改善交通时间的大大缩短，使别墅更多地作为“第一居所”成为可能，将会吸引更多的消费群体到这里投资置业，整体市场份额将逐渐放大。【环境】自然景观成就新区从密云和怀柔这两个区域的开发现状看，由于土地成本较低，土地供应量相对丰富，自然环境优越，这里有条件成片营造上档次的规模社区。但因为距离东部商务区较远，很多人观念上认为这里的别墅不具备投资的价值，从市场销售的
12、情况来看，这里也以自用为多。密云、怀柔作为“北京山水大观，首都郊野公园”，随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的发展、交通环境设施的改善等都给该区域带来极大的利好，密云、怀柔将是未来北京度假休闲别墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域，发展前景广阔。【格局】怀密两地受益“两带”北京城市总体规划（2004年2020年）对北京市的空间布局做了大的调整，在构建“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上，北京计划形成“中心城新城镇”的市域城镇结构,其中重点发展东部3个新城。新城是在原卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、聚集新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。新城共规划了11个，分别是通州
13、、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。总体规划的出笼无疑使怀柔、密云受益匪浅。【人口】宜居新区渐成气候按照新的规划，到2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，在控制中心城规模的前提下，进一步疏解旧城人口,合理调整中心城内的人口分布。届时，中心城中心地区约容纳540万人（其中旧城约110万人），边缘集团约270万人，绿化隔离地区及外围约40万人。”北京人口规模的总体控制，对于人口日益膨胀的市内而言其居住品质将大打折扣，住在“郊区”便成为追求高品质生活的人们的最佳选择，在交通条件极大改善的条件下，怀柔、密云理所当然成了人们的首选。【投资】性价比优势日趋凸显
14、怀密别墅板块目前在售的别墅项目中，价格在30006000元/平方米之间的项目较多，总规模相对中等，150200平方米的Townhouse比较受到市场关注，相对比较低的别墅均价无疑会成为人们选择该区域别墅的重要砝码。其产品的凸现也将带来同品质楼盘性价比、配套、综合服务的竞争，因为有优越的自然景观和交通，豪宅独栋产品也有很大的发展潜力。怀柔别墅项目一览表项目名称占面建面容积率绿化率物业类别均价（元/平米）总价价格范围主力户型面积范围开盘时间销售电话总套数历史价格销售情况泰和人家4、5亩独栋别墅仿古四合院40万/套最低价：35万元/套， 起价：1300元/平方米定制154-306泰和人家二期2006年4月一期2005年12月5205100738新盘驭水山居40万平方米88000平方米0.220.5独栋别墅,双拼别墅,三拼别墅6000最低价：90万元/套起价：4000元/平方米定制1501000多平方米驭水山居1999年60636188150入住56户家春秋(长城脚下的四合院)一期11万平方米一期2万平方米0.180.67独栋别墅7800最
