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1、中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 12月指数 北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2005年12月北京别墅指数为2163点，比上月指数下降8点，下降幅度为0.37%；较去年同期相比，指数上涨19点，同比增长0.88%。 别墅市场热度不减，新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测：2005年11、12月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A-SELECT，新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10000元/平方米，获得许可销售的量为322756平方米。另有12个项目有后期供给，分
2、别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园，涉及面积276515平方米。11、12两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长，市场热度并未随天气转冷而降温，但新增供给以中低价位为主，使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧，别墅价格有望更上一层楼 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价，06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价
3、位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗！虽然目前还存在以类别墅名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地，地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是，政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下，市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放将使别墅需求有所膨胀，供求变化有望推动价格更上一层楼。 2005年北京别墅市场新开盘项目分析 2005年，北京别墅市场新开盘项目42个，涉及占地面积1210.7万平方米，规划中的建筑面积达516.94万平方米，而加上原有项目的后期供给，
4、2005年上市的别墅面积约为283.1万平方米。 新开盘别墅区域分析：昌平、朝阳引领北京别墅市场 从05年新开盘别墅项目的区县分布来看，新开盘别墅主要集中在昌平、朝阳、通州、顺义、怀柔等区县。昌平和朝阳是2005年别墅供给最为集中的区，两地新开别墅分别有10个和6个，占项目总数的38.1%；由于距离CBD近、交通方便、拥有丰富的水景资源等因素，本年通州受到开发商的偏爱，先后有5个项目开盘。顺义、怀柔远离市区，拥有天然绿色，市场也表现良好，均有4个新开盘项目；随后海淀、大兴、密云均有3个新项目；丰台、石景山、房山分别由2个、1个、1个。北京2005年新开别墅区县分布图 从05年新开盘别墅的板块分
5、布来看，东部泛CBD别墅区、八达岭昌平别墅区领跑各片区。东部泛CBD别墅区新开别墅7个，中海安德鲁斯庄园、尚东庭、PeKing House等均收到较好的反响；八达岭昌平别墅区新开盘别墅也有7个，但其中有4个集中在10月开盘；为保利垄上为代表的亚奥京北别墅区在05年陆续有5个项目开盘，而西山别墅区也推出了香山81号院、香江别墅等5个新盘；城南阳光别墅区、中央别墅区分别有4个项目入市；亦庄开发区别墅区、潮白河别墅区分别只有2个项目。北京2005年新开别墅区县分布图 从05年新开盘别墅的环线分布来看，42个新开盘别墅中有32个分布于五环之外，占总数的76.2%，郊区别墅所占比重较大；三环至四环间别墅
6、有2个，分别为位于昆玉河畔属于西山别墅区的万城华府和位于西大望路属于东部泛CBD别墅区PeKing House；居于四环与五环之间的项目有8个，其中有4个位于朝阳区。北京2005年新开别墅环线分布图 新开盘别墅产品分析：独栋、联排为主打；容积率0.4-0.8为主流从05年新开盘别墅建筑类别来看，独栋和联排仍然占主体。42个新开别墅中以独栋为主的项目有14个，占新开盘别墅总数的30.95%，这些独栋别墅主要分布于昌平、顺义两处，其中以壹千栋、龙湾别墅较为典型；新开盘的以联排为主的别墅项目10个，占总数的23.81%，该类别墅主要分布于大兴、海淀、昌平、朝阳；以叠拼为主的项目有2个，位于朝阳西大望
7、路的Peking House是该类别墅的代表，该项目有叠拼别墅168席，面积约在378560平方米之间；而混合型别墅有15个，占了35.71%，如中海安德鲁斯庄园拥有独栋、双拼、联排、叠拼多种户型；与此同时，院落式的新开别墅有2个，位于怀柔的山水四合院以北京传统的四合院为主体建筑风格，用单栋的房子围合而成的院子。北京2005年新开别墅建筑类别分布图 从05年35个获得数据的新开别墅容积率分布看，容积率低于0.2（包括上线，下同）的项目有4个，位于怀柔的山水四合院以0.05居05年新开别墅容积率最低，位于密云的巨龙山庄容积率也仅为0.08；容积率处于0.2-0.4之间的项目有6个，占17.14%
8、；处于0.4-0.6和0.6-0.8间的均有8个，是05年新开别墅的主流；0.8以上的有9个，其中1以上的项目有6个，PeKing House以1.3的容积率居05年新开别墅最高。北京2005年新开别墅容积率散点图 从05年34个获得数据的新开别墅绿化率的分布情况看，绿化率居30-40%间的有13个项目，占38.24%；间于40-50%的有9个项目，占26.47%；间于50-60%的有8个项目，占23.53%；高于60%的有4个，其中山水四合院的绿化率高达99%。北京2005年新开别墅绿化率散点图 新开盘别墅价格分析：中低价项目为主，2/3新开项目低于10000元/平方米 从05年新开盘别墅项
9、目价格情况看，6000元/平方米以下（包括6000元/平方米）的项目有15个，占总数的35.71%，这些项目主要分布于怀柔（4个）、通州（4个）、密云（3个），密云由于其区位因素，新开项目都在6000元/平方米以下；间与6000-10000元/平方米的项目有13个，占30.95%，其中有近一半（6个）分布在昌平；10000-15000元/平方米的项目有8个，占19.05%；15000元/平方米以上的项目有6个，分别位于海淀（2个）、朝阳（2个）、顺义（1个）、昌平（1个），其中位于西山别墅区的香山81号院以23000元/平方米的价格居首位。北京2005年新开别墅单价分布图 北京别墅市场热点板块
10、分析 东部泛CBD别墅区 截至12月份东部泛CBD别墅区主要在售别墅项目有14个，虽然11、12月该区域没有新的项目推出，但尚东庭、东山墅、京城雅居都有后期供给，三个项目新批准别墅162套，涉及销售面积36492平方米，该区域累计批准3800余套，批准销售面积约90万平方米。11、12月该别墅区新签约别墅45套，涉及面积约15000平方米，使得该区域的消化程度有所提高，约为48%。本期中海安德鲁斯庄园签约情况最好，新签约20套，签约面积约6000平方米。中海安德鲁斯庄园拥有道路、水岸、楼间、庭院四个层次精细景观，同时充分利用南侧高尔夫的大环境，通过高尔夫造景元素的大量引用，微地形处理手法的借鉴
11、和G.O.L.F四个组团分区，各组团的景观规划，借鉴了很多欧洲古镇景点，也充满异域风情。 亚奥京北别墅区 截至12月份亚奥京北别墅区主要在售别墅项目有17个，其中11、12月新开项目两个，为东方普罗旺斯和北京洋房，北京洋房采取三叠拼的产品形式，为类别墅一类产品。11、12月亚奥京北别墅区新批准别墅1712套，批准面积约40万平方米，区域累计批准面积约为122万平方米。新开项目北京洋房和普罗旺斯分别新批准10.7万平方米和7.2万平方米，但普罗旺斯和北京洋房已经签约量已经分别达到2.9万平方米和2.5万平方米。截至12月，该别墅区累计签约1811套，累计签约面积约57万平方米。该区域的消化程度靠
12、近47%。 西山别墅区 11、12月西山别墅区新开盘庐师山庄、御墅临枫两个项目，使得该区域在售别墅项目达到9个。该区域本期新批准别墅672套，批准面积约15万平方米，从而使得该区域累计批准2578套，累计批准面积约为62万平方米。本期该区域新签约188套，涉及面积近4万平方米，从而该区域累计签约1353套，签约面积近30万，该区域消化程度约为48%。 庐师山庄所处为西山风景区核心地段，背倚西山秀美的自然风景，依山傍水。项目占地32625平方米，绿化率为30.50 %，属于现代院落式建筑。御墅临枫西连接旅游胜地香山、八大处，东连苏州桥、紫竹桥、航天桥、距中关村商圈仅8分种的车程，交通方便；项目规
13、划占地21.88万平方米，建筑面积25万平方米，绿化率33%。 中央别墅区 截至12月份中央别墅区主要在售别墅项目16个，其中本期新开项目水青庭A-SELECT，同时水郡长安和卓锦万代分别有208套、35550平方米和11套、3233平方米新供给，从而使得该区域总量扩大至120万平方米左右。本期该区域新签约别墅127套，签约面积约为3.7万平方米；从而累计签约面积达到约57万平方米，市场消化水平在47%左右。 水青庭A-SELECT位于顺义区温渝河畔，紧邻新国展三期；项目紧临之裕民路连接京承高速、京顺路，距离亚运村的行车时间仅有20分钟，交通便宜。项目占地50341.44平方米，建筑面积为52
14、514.69平方米。水青庭A-SELECT是中央别墅区内唯一的独栋重叠别墅。 八达岭昌平别墅区 截至12月份八达岭昌平别墅区主要在售别墅项目12个。11、12月该区域新增供给较少，仅天伦随园有新批准48套，约1.9万平方米，使得该区域的累计批准销售面积约达83万平方米，该区域累计签约面积约为29万平方米，市场消化水平在35%左右。本期该区域签约情况较好的是华远静林湾项目，目前累计签约24882.62平方米，占总量的53%。该项目位于京北八达岭高速路回龙观出口的西北角，为低密度联排别墅2-3层；组团型布局，强调领域感和场所概念。 城南阳光别墅区 本期该区域新开盘项目中体奥林匹克花园，增加供给38204平方米，加上福提岛新批准销售的34244.14，该区域市场累计批准销售量在60万附近。本期该区域吸收情况较好，新签约125套，签约面积靠近2.5万平方米。尤其是本期有新入伙的福提岛，在本期新签约约8000平方米。该区域累计签约1167套，销售面积约27万平方米，区域吸收水平在43%附近。
